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来年挑战
19. 我们来年面对的挑战主要是资产泡沫风险和通胀。我会就此作出分析和提出应对策略。
资产泡沫风险
20. 我一直十分关注楼市泡沫风险，不时提醒大家，流动资金充裕与利率超低的环境不可能永远持续，市民作出置业决定时要小心衡量风险，量力而为。为了减低楼市泡沫风险以确保社会经济稳定，我在去年二月、四月和八月推出了三轮措施确保楼市健康平稳发展。行政长官也在十月的施政报告宣布了一系列的短、中、长期楼市措施。这些措施在增加住宅单位供应、提高楼市透明度，以及防止按揭信贷过度扩张都收到了一定成效。
21. 美国在去年十一月宣布涉及6,000亿美元的第二轮「量化宽松」措施，为本来已经炽热的楼市火上加油。资金泛滥使投机气氛日趋浓烈，短期交易大幅增加，从豪宅市场蔓延到一般住宅市场。因此我们推出了针对短期交易的额外印花税，遏止投机活动，金融管理局也进一步收紧银行按揭贷款的标准。
22. 推出这些措施后，投机活动随即收敛。一月住宅单位交易相比十一月剧减百分之三十九至约8 000宗，当中短期成交下挫百分之三十四。十二月新申请的住宅按揭贷款宗数按月显著减少百分之三十七。虽然一月的数字尚未完整，但初步观察显示，楼价在十二月下跌百分之零点九后，在一月回升约百分之二至三，新近成交量也有回升象。虽然这在一定程度上反映真正用家和长期投资者的需求，但我们对资金泛滥和利率超低可能带来的楼市泡沫风险会时刻保持警惕。我们决心保持楼市平稳健康发展，会继续密切监察市况，有需要时我会毫不犹豫再度出手，保障社会经济及金融稳定。
住宅楼宇
23. 处理中长期楼市问题应从根本手，确保足够土地供应。我领导的「房屋用地供应督导小组」，除了检视和尽快释放可供房屋发展的用地外，正以具前瞻性及创意的思维，为未来开拓更多土地。
卖地安排
24. 我在去年的财政预算案宣布，继续以勾地表为主要出售政府土地的制度，同时引入政府主动卖地安排。过去一年，这个双管齐下的卖地安排运作良好，有效增加了土地供应。
25. 为回应市场对住宅用地的需求，我们今年会采取主动出售的做法，包括：
(一) 在勾地表内，指明4幅住宅用地，在年内由政府主动推出市场作公开拍卖或招标；以及
(二) 在勾地表以外，以招标形式出售5幅住宅用地，透过卖地章程，规定用作兴建约共3 000个中小型单位。
26. 下一年度可供出售的住宅用地包括18幅新增土地，连同在早前勾地表内尚未出售的34幅土地，合共有52幅住宅用地，可提供约16 000个单位，较二○一○至一一年度的约9 000个单位，增加超过七成。发展局局长稍后会详细介绍下年度的卖地安排。
27. 连同在南昌、荃湾、大围、天水围和将军澳铁路上盖的招标项目、市建局的两个重建地盘，以及可转为熟地的土地契约修订和无须修订地契的私人重建项目的每年平均数，下一年度的私人住宅土地供应估计将可提供30 000至40 000个单位，远远高於每年平均20 000个的工作指标。西铁物业发展有限公司已经回应我的要求，重新设计西铁沿线六个已获批准总纲发展蓝图和建筑图则的上盖物业发展项目，此举将有助增加中小型单位的供应，并会符合将於四月一日生效的限制「发水楼」指引。
公营房屋供应
28. 增加私营房屋土地供应不会影响现时公营房屋供应。政府各有关部门会物色公屋土地，以维持一般公屋申请者平均轮候时间大约三年的目标。
29. 从二○一○至一一年度起的五年期间，新建公屋量预测约为75 000个单位，其中在二○一一至一二年度及二○一二至一三年度，预计分别约有11 200个及16 700个新建公屋单位落成。在上述两个年度，新建公屋单位约八成四位於市区。
置安心计划
30. 另一方面，为纾缓夹心阶层人士的置业压力，政府与香港房屋协会合作推出「置安心计划」，供合资格人士申请。政府已为此预留土地，分别位於青衣、钻石山、沙田、大埔和屯门等地区，提供合共约5 000个单位。首个位於青衣的发展项目最快将於明年起接受申请，而第二个项目则打算在沙田区推出。我们会为「置安心计划」物色更多适当的土地。
增加土地供应
31. 为满足兴建公私营房屋的土地需求，我们除会继续土地用途规划和城市设计等工作，同时亦需要探讨增加土地供应的新方法。我会投放约3亿元，探讨在维港以外进行适度填海和发展岩洞这两个新方案，让发展局在未来几年进行有关的研究和公众参与工作，与社会共同商议这个课题。我们会考虑多方面因素，包括工程可行性、成本效益及市民接受程度等，决定如何落实这些构思。
32. 在填海方面，我们会首先检视在维港以外曾经被考虑作填海的地点，亦会同步进行全面觅地调查，识别其他合适的地方。
33. 在善用岩洞方面，根据土木工程拓展署即将完成的报告，香港的地质极为适合开发岩洞，提供可用的地下空间。我们会研究制订长远策略性规划，在具备岩洞发展潜质的地段预留位置，并会探讨把污水处理厂和配水库等政府设施迁往岩洞的可行性，以期释放土地供房屋及其他用途。我们稍后会开展进一步规划及工程研究。
商业楼宇
34. 至於商业楼宇方面，下一年度可出售的土地包括60万平方米商业／商贸楼面面积。为提升竞争力，我们必须维持稳定及足够的甲级写字楼供应，并更积极地进行土地用途规划、城市设计和地区改善，以及提供更便捷的交通网络，发展新的优质办公室。
增加写字楼供应
35. 添马舰新政府总部启用后，原中区政府合署中座及东座会转作律政司的办公室，而西座则拆卸重建为甲级写字楼。我们会参考公众谘询收集得来的意见，稍后公布用地的设计、规划和出售细则。此外，我们会继续筹备将湾仔海傍三座政府办公大楼的部门陆续搬离现址，腾出土地以增加甲级写字楼供应。
36. 运输基建将会带动写字楼地带分散发展。预计於二○一五年完工的南港岛线(东段)有助促进黄竹坑一带的工厂大厦重建作办公室用途。位於西九龙的广深港高速铁路总站上盖亦已规划作优质写字楼发展。此外，为善用沙中线铁路站的优势，我们将在启德发展另一写字楼枢纽，预期於二○一五年落成的启德政府办公大楼，会带动这新枢纽内商业办公室的发展。启德发展计划与观塘和九龙湾前工业区转型成为写字楼地带，会产生明显的协同效应。
活化工业大厦
37. 我们活化工厦的工作亦取得良好进展。截至二○一一年一月底，地政总署已批准12宗工厦整幢改装和3宗工厦重建，同时正处理22宗申请。大部分获批的项目均位於观塘及九龙湾区，可提供额外办公室楼面，配合经济需要。我们在年内亦会主动出售两幅分别位於观塘和九龙湾的商贸用地，藉此加快这两区的商业发展。
38. 为支持活化工厦，我们正研究购买工厦改装为水务署新界西区办事处。这除了为旧工业区注入新动力外，该署位於旺角核心商业区的原址亦可发展为更具效益的用途。我们更计划在改装工厦时尽量加入绿化设计元素，以及环保和节水措施，为绿化现有建筑物提供实用参考，以及贯彻政府推动绿色建筑政策。
（待续）
完
２０１１年２月２３日（星期三）
香港时间１１时２７分
