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(四)房屋土地与交通运输
房屋
61. 房屋是最受关注的民生问题。本届政府有决心、有信心、有能力逐步扭转供求失衡问题。上月公布的长远房屋策略(长策),为香港的房屋政策定下方向,多管齐下处理房屋问题。
公屋
62. 本届政府上任以来,全力加快兴建公屋。出租公屋的兴建量持续增加。在2014-15至2018-19的五年期内,预计共有77 100个公屋单位落成;当中23 300个单位将於2015-16年度完工。长策亦维持未来10年每年平均兴建约20 000个公屋单位的目标。为达至目标,我已要求相关部门继续协调优次,做好规划及社区配套,增加供应,但关键是地区及其他人士必须给予支持。
63. 同时,「房」的安全风险不容忽视,尤其是工业大厦内的「房」。屋宇署会继续全面取缔工业大厦内的住用「房」,并加强检控未履行有关命令的业主。至於住宅楼宇和综合用途楼宇内的「房」,屋宇署会继续对涉及楼宇和消防安全的违规情况加强执法。如有「房」住户因上述执法行动而导致无家可归,政府会按现行机制提供过渡性的居所。
资助自置居所
64. 楼价上升,市民的相对购买力下降,中低收入家庭购买居屋或其他资助单位的需求明显增加。2012年年底房屋协会(房协)预售「绿悠雅苑」,上个月房屋委员会(房委会)预售2 160个新建居屋单位,市民反应均极为热烈。因此,政府有必要积极探讨透过房委会、房协、市区重建局(市建局)及香港平民屋宇有限公司等公共或非牟利机构,多管齐下增加资助出售单位供应,为中低收入家庭提供更多选择和置业机会。
65. 房委会将於2015-16及2016-17年度分别预售约2 700个及约2 000个居屋单位。
66. 房协亦会於2016-17年度预售1 600个资助出售单位。其中1 000个来自政府於2013年邀请房协在沙田兴建的单位;此外,政府亦已选定两幅分别位於将军澳和屯门的土地,交予房协发展,预计合共可提供约600个单位。
67. 除了房委会的居屋和房协的资助出售单位外,我认为应该有更多不同模式的资助出售单位,回应不同市民的需要。为此,我建议房委会选择合适的正在兴建公屋项目,以先导计划形式,出售给「绿表」人士,对象主要是现行公屋租户及已通过详细审核并即将获编配公屋的人士,定价比传统居屋低廉,以进一步完善房屋阶梯。这计划除协助「绿表」人士自置居所外,也可藉此腾出公屋单位给正在轮候公屋的家庭。
68. 此外,参考过往私人参建计划和混合发展试验计划的经验,我认为可积极探讨如何进一步借助私营机构的力量,辅助政府加大加快资助出售单位的供应。
私营房屋
69. 私营房屋方面,根据上月的最新推算,未来3至4年一手私人住宅物业市场的供应量约为74 000个单位,是有记录以来的新高。过去5年,私营单位平均每年落成量只有约11 400个单位。根据政府已知「熟地」上已展开或将会展开的私人住宅项目,初步估计,未来5年私营房屋单位平均每年落成量约有14 600个单位,增幅约三成。政府会继续透过持续稳定的土地供应,以及在有需要时采取需求管理措施,维持私人物业市场的稳健发展。
土地
70. 香港土地供应和社会需要出现严重的落差,土地及房屋供不应求,造成价格和租金不断上升。
71. 香港楼价高,租金贵,令大批青年人无法成家立室,创业门槛高,居住空间狭窄,各种社福设施如幼稚园、老人院及残疾院舍缺乏地方;轮候公屋的市民愈来愈多,愈来愈多人的住屋质素下降,甚至被迫入住工厂大厦内的房。中小企业经营困难,外国投资者对香港望门兴叹。香港众多社会和经济问题的根源是发展用地短缺。
72. 香港缺的不是土地,缺的是可供发展用的土地。两者的分别是土地的规划及开发。规划及开发土地过程需时,亚洲金融风暴后香港经历了长时间经济低迷,楼市下滑,政府减慢了规划及开发土地的速度和规模,没有预见到经济复苏对发展用地的庞大需求,同时为了改善环境,把大量土地规划为非发展用途,包括郊野公园,并把新规划发展土地的发展密度降低,造成了近年房屋供应严重不足。
73. 土地规划及开发,谘询过程愈来愈长,争议愈来愈大,而且面对愈来愈多变数,包括司法覆核带来的变数和时间损失。
74. 在规划过程中,要顾及愈来愈多的考虑因素,例如对交通、环境、保育甚至空气流通的影响。这些考虑因素令发展用地的供应减少和减慢,对此,社会要作出抉择。
75. 规划必须以香港整体利益为依归,必须知道社会需要的缓急轻重,既要考虑个别地区的规划和发展质素,亦要考虑全港房屋供求情况。鱼与熊掌,不可兼得。发展密度较低,区内交通会更畅顺,居住环境会更理想,但整体房屋供应却会减少,公屋轮候时间会较长,租金和楼价都会上升。城市规划和土地供应,不应只顾及有能力以高价置业的人,更要照顾因房屋短缺而面对住屋困难的普罗大众。目前,我们最迫切的关注是发展用地的供应量和供应速度,加大和加快土地供应,是解决香港社会房屋问题的根本办法。
短、中期土地供应
76. 过去两年,发展局及相关部门透过多管齐下的策略和各项短、中及长期措施,大力增加土地供应及建立土地储备,应付市民住屋及其他需要。各项工作全速进行,进度如下。
77. 政府持续检讨土地用途,包括检视现时空置、作短期租约或其他不同的短期或政府用途的政府土地,「政府、机构或社区」用地,以及两个阶段的「绿化地带」检讨等。去年的《施政报告》公布在全港物色到约150幅用地,如果全数通过城市规划程序更改用途及或增加发展密度,并全速进行各项所需工作,预计相当部分可在2014-15至2018-19年度拨作房屋发展,提供21万多个住宅单位,当中超过七成为公营单位。政府已就上述整体规划谘询各区议会,截至上月底,我们已展开其中45幅用地的法定图则修订工作。同时,政府早前亦已把数幅较大型而无须作原来用途的用地改作房屋发展或其他社会上有更迫切需要的用途,以达至未来10年兴建48万公私营住宅单位的建屋目标。
78. 为了地尽其用,适度增加发展密度,本届政府上任后,城市规划委员会已批准涉及26幅房屋用地的放宽发展密度申请,令单位供应量增加约3 500个。我们正检讨启德发展区的规划和发展密度技术研究,以配合九龙东转型。预计启德发展区可额外提供约不少於6 800个单位(包括约1 000个已获批准单位)及不少於43万平方米的商用楼面。
79. 前钻石山大村寮屋区、前茶果岭高岭土矿场、前南丫石矿场3个发展项目均进展良好,合共提供超过8 000个公私营住宅单位。安达臣道石矿场房屋用地预计最早可於2019-20年度开始发展,提供超过9 000个公私营住宅单位。此外,政府将於今年开展蓝地石矿场及其邻近地区的初步土地用途研究。
80. 政府亦正积极考虑利用私人发展商的开发能力加快相关发展。我们认为私人参与会有助推动旅游和商业设施的发展。
81. 政府会放宽不合时宜的限制及精简程序,促进土地开发,例如去年《施政报告》公布放宽华富一带的限制,在该处发展公营房屋并重建华富,合共增加约11 900个公营房屋单位。
82. 政府亦已推出「补地价仲裁先导计划」,利便就修订土地契约或换地申请的补地价金额达成协议,加快房屋和其他用途土地的供应。
83. 本届政府在上任后持续增加私人房屋土地供应。2014-15年度的私人房屋土地供应估计可供兴建逾20 000个住宅单位,是自2010年政府引入私人房屋土地供应目标以来的新高。
84. 卖地方面,2012年4月至2014年12月,政府共售出73幅私人住宅用地,可供兴建约25 400个单位。推售的住宅用地大部分属中小型用地。由於竞投的门槛较低,40多间不同规模的发展商均曾中标,增加了业内买地和卖楼的竞争。
85. 香港铁路有限公司(港铁)最近完成西铁元朗站物业发展项目的相关规划程序,可提供约1 880个单位。政府同时鼓励港铁尽快推出物业发展项目,获积极回应。去年,港铁成功招标3个项目可提供约6 100个单位,并正进行其他项目的招标工作。政府亦正推展在锦田南西铁锦上路站和八乡维修中心上盖发展住宅的规划,可提供约8 700个单位;周边的土地亦已完成初步土地用途检讨,估计有潜力可进一步提供约25 000个单位。同时,我们会继续与港铁及九广铁路公司积极探讨现有及未来铁路沿线车站或铁路相关用地(例如大屿山小蚝湾等)的发展潜力。
(待续)
完
2015年1月14日(星期三)
香港时间11时55分