（三）房屋及土地供应

挑战、齐心、抉择

49.　香港山高海深，土地难求，香港人移山填海，兴建高楼大厦，发展金融中心，在山岭之间、深海之下建设隧道和高速公路。我们在困难的地理条件下，把香港建设成现代化、安全、便捷和舒适的大都会，这是我们骄人的成功故事。

50.　这成功故事，无论如何困难，我们必须写下去。在高度竞争的国际环境中，停滞就是落后，落后就被淘汰。

51.　近年来，香港的城市建设出现了令人忧虑的转折。社会对土地利用和基建工程经常有争议，土地开发缓慢，楼房供应不足。

52.　由於供应不足，楼价和租金大幅上升，不少家庭被逼搬入较细或较旧单位，甚至搬入工厂大厦。今天，笼屋、板间房和房等蜗居成为数以万计的香港居民无奈的选择。

53.　我在花园街大火后探望过住在附近房的两母女，探望过深水睡在天花板一个吊箱里的青年人。我也听过有人利用工厂大厦的高楼底，把一层楼改建成三层木结构的板间房。这些地方供水、排污和空气欠佳，部分房间完全没有天然光。这不仅是买不起楼要租楼的问题，不仅是新旧的问题，不仅是单位大小问题，而是生、健康，甚至是安全问题。这些住户有新移民，也有老香港，他们的困境是我们大都市璀璨背后的阴暗面。

54.　三、四十年前，山边木屋和天台屋有天灾和生威胁。今天，笼屋、板间房和房，有同样严重的火灾和生威胁。当年我们的房屋问题暴露在户外，今天虽然隐藏在室内，严重性不减当年。

55.　当年，为了解决房屋问题，我们大规模开发土地、发展多个新市镇、推行庞大的公营房屋计划，这个成功故事我们引以为荣。今天，大学生也申请公屋，轮候册上的申请个案超过20万。面对今天的问题，我们是否有同样的气魄去解决？

56.　解决房屋问题，是本届政府的首要任务。我们明白在短期内难以彻底解决楼价、租金、笼屋、板间房和房问题，但我们必须承认这些问题的存在，必须知道问题的严重程度，必须踏出解决问题的第一步。就此，政府将委托研究机构，就全港房数目与状况，进行推算与评估。大家要知道，要解决好房屋问题，我和政府都会面对困难、障碍和阻力。我们需要大家的支持，需要大家团结，需要大家下决心对解决方法作出抉择。

房屋政策理念和目标

57.　有人认为：要住楼，可以租，不必买。我认为：「中产置业」是社会稳定的重要基础。因此，政府会坚持「协助基层上楼、协助中产置业」的施政理念。

58.　我们的房屋政策目标是：（一）协助基层市民「上楼」，满足基本住屋需求；（二）让市民按自己的负担能力和条件，选择安居之所，并鼓励自置居所；（三）在出租公屋之上，提供有资助的自置居所，搭建置业阶梯；（四）维持私人楼市健康平稳发展，在供应紧张的情况下，优先照顾香港永久性居民的需要。

房屋供应现况

59.　问题的核心是供应短缺。过去5年，平均每年私人单位落成量只有9 800个，出租公屋约15 000个，居屋是零。换句话说，过去5年，公私营单位每年落成量合共只有约24 800个单位。去年中，私人住宅单位空置率是4%，是15年以来的新低。

60.　经过各部门的努力，政府已掌握的土地，可供2012-13年度起5年内落成约75 000个新公屋单位，及在2016-17年度起的4年内落成约17 000个新居屋单位。首批新居屋单位，预计可在明年预售。我们亦刚推出计划，让5 000名符合白表资格的人士，分两阶段在第二市场购买未补价的居屋单位。此外，我们将於两个月后出售剩余的约830个居屋货尾单位。香港房屋协会（房协）推出的「绿悠雅苑」，亦提供988个单位。

61.　在私人住宅市场方面，在未来3至4年，一手市场预计可提供67 000个单位，包括建筑中而尚未出售的单位，已落成但仍未售出的货尾单位，以及於熟地项目上可随时动工兴建的单位。

62.　未来5年的公私营房屋供应总量，明显比过去5年为多。

短中期增加资助房屋供应

63.　我们会加大加快资助房屋的供应：

（1）在2018年起的5年内，公屋的总供应以至少100 000个单位为产量目标；

（2）我已指示运输及房屋局在保证质素的前提下，检讨加快兴建公屋进度，及如何简化不同规管的技术评估要求；

（3）我会邀请房协增建资助房屋。「绿悠雅苑」反应热烈，政府已选定一幅沙田的土地交予房协作同类发展，以及一幅沙头角的土地作出租公屋，合共提供约1 000个单位；

（4）我已指示发展局和运输及房屋局，全面检视所有计划中的项目，适度增加地积比率；

（5）房屋署会加强取缔滥用公屋，加上租户自愿迁出，每年平均可净「回收」约7 000多个单位，加上约15 000个新单位，每年可供编配的单位超过22 000个；

（6）我们将於明年预售第一批共2 100个新居屋单位。部分公屋租户在购置居屋后，可以腾出公屋单位供编配；以及

（7）最新的资助房屋入息限额订在每月4万元，相信将来居屋的入息限额应可照顾原来合资格申请「置安心」计划的人士，故此我们不会再推出「置安心」项目。原来用作「置安心」计划的4幅位於大埔、钻石山、彩虹及马鞍山的土地，将会发展新居屋。

长远房屋策略

64.　「长远房屋策略督导委员会」现正全面检视社会对公私营房屋的需求，包括租住及自置的需求，并制定新的长远房屋策略，评估中长期社会各阶层各群组的住屋需要，订定优次，长远规划。委员会的成立和政府的其他措施，毫不含糊地说明政府对解决房屋问题的承诺和实践。委员会将於年中发表公众谘询文件。

土地供应理念和目标

65.　土地短缺，严重窒碍了社会和经济发展，扼杀了不少创业和发展事业的机会。高楼价和高租金也影响了青年人的结婚计划和生育意愿，影响了家庭和谐，并且埋下安全和生隐患。

66.　房屋缺地，老人院、学生宿舍、体育、宗教、艺术文化活动等场所也缺地。但只要摊开地图，我们就清楚看到，在郊野公园和具高保育价值地带以外，香港仍有不少未开发的土地，也有不少可供考虑的填海地点。

67.　我们要认识到：香港市民未来对土地的需求，来自人口增加，也来自对改善挤逼居住空间的诉求。粗略估计，全港私人住宅单位中，超过一半的实用面积小於50平方米。为了下一代，我们是否有勇气许下提高居住面积这个愿景？

68.　政府会多管齐下，加大力度，善用现有已开发土地，同时开发可供发展用途的新增土地，增加短、中和长期的土地供应，满足房屋和各种需要。

69.　要增加土地供应，我们有充裕的资金，有先进的技术，有可行的方案，剩下的问题是我们是否齐心。

70.　我们考虑土地是否开发，开发后作什么用途，在过程中如何处理不同的意见和诉求，并无两全其美的选项，只有现实而艰难的抉择。新界东北是保留为乡郊地区，还是发展为新市镇，提供公屋、居屋、私人住宅，以及产业用地？启德发展区是兴建体育城，还是改为兴建住宅？我们既然要取舍、要抉择，就要有勇气，要果断，要顾全大局。在取舍和抉择之间，政府会尽力寻求平衡，但社会不会有百分百的共识，我们不能也不应等待百分百的共识。

71.　开发土地需要很长时间，但社会对土地的需求量经常出现不可预见的变化。如果供应量不能及时调节，就会出现市场波动和其他社会后果。要更灵活回应社会对土地需求的变化，本届政府决心大规模开发新地，建立充裕的「土地储备」，储备量要超出短期的土地需要，以便日后及时提取，回应需求。

72.　大规模开发土地，需时10年、20年。我想青年朋友知道，今天大家要讨论、要抉择的规划和开发方案，为的是应付青年人日后的需要。回避问题是极为容易的选项，但将来蒙受恶果的只会是今天的青年人。

短中期增加房屋土地供应

73.　政府会采取一连串强力措施，增加短中期的房屋土地供应：

（1）我去年8月宣布，将36幅合共27公顷的「政府、机构或社区」（GIC）及其他政府用地改作房屋发展，预计可供兴建约11 900个住宅单位，其中10幅已经划为或正进行城规程序改划作住宅用途，其余26幅的改划工作，预计可於2016年完成。这些工作需要相关地区人士的支持，我们已取得一定进展，并会继续做好谘询区议会的工作。规划署会继续检视目前规划为GIC用途的土地及其他政府用地，将更多土地改作住宅用途；

（2）目前有13幅合共57公顷没有植被、荒废或已平整的「绿化地带」，适合改作住宅用途，城规程序会陆续展开，预计7幅会於2017年前完成改划，可供兴建约13 500个单位，其余6幅预计会於其后数年内完成改划，可供兴建约9 500个单位。我要求规划署加快改划工作。规划署亦正手下一阶段「绿化地带」检讨，以释放更多土地作房屋发展；

（3）规划署上一轮的工业用地检讨，共释出60公顷用地作非工业用途，其中16幅合共30公顷适宜改作住宅用途。至今13幅已完成或正进行改划，若重新发展可提供约14 600个单位。规划署正加快改划其余3幅，预计提供约5 800个单位，并会在短期内开展新一轮工业用地检讨，增加房屋供应；

（4）发展局正联同规划署等部门，在规划许可的情况下，适度提高未批出或拨用的住宅土地的发展密度。我亦已指示其他政府部门采取同样的积极态度，处理私人住宅项目提高发展密度的申请，务求在规划许可的情况下增加单位供应。地政总署亦正检讨土地行政程序，以及批地和补地价的流程，加快土地供应；

（5）我已要求决策局果断决策，善用土地，将原来用途未能落实的土地，尽快改作房屋和其他社会有更逼切需要的用途。例如房协在天水围112区短期用地发展计划因未能觅得合作伙伴，政府正考虑改作住宅、酒店或其他合适用途；

（6）我们正积极研究放宽或解除现时适用於港岛薄扶林和半山区，限制出售新土地或修订契约的延期履行权行政措施，解除该两区发展的限制；

（7）我们会加大力度发挥集体运输与住宅结合发展的模式，落实在锦田南西铁锦上路站和八乡维修中心，合共约33公顷土地上发展住宅的规划，预计提供约8 700个单位。我们亦会对周边约110公顷土地进行工程研究，以备发展公私营房屋。政府亦会积极探讨现有及未来铁路沿线的住宅发展潜力；

（8）未来4年，市区重建局（市建局）的物业发展项目总共将提供约4.9公顷的土地，主要作房屋发展之用，预计可提供约4 700个单位。我会邀请市建局全力推展「需求主导」重建计划，积极回应业主诉求，加快市区更新步伐。此外，市建局已在去年10月以先导计划形式，开始推行工厦重建，包括作住宅用途；

（9）过去3年「城市规划委员会」共批准了57宗拟作住宅用途的规划申请，其中两宗位於上一轮工业用地检讨建议改划作住宅用途的土地，其余55宗共涉及130公顷土地，如果项目落实，预计可提供超过45 000个单位。在符合公众利益的前提下，政府会加快行政审批程序和作出其他配套，使单位能尽早推出；以及

（10）为加快前钻石山大村寮屋区、前茶果岭高岭土矿场、前南丫岛石矿场，以及安达臣道石矿场这4个不涉收地的发展项目，我们会积极考虑利用私人发展商的开发能力，提供基建及配套设施，兴建公私营住宅。这4个项目合共可提供约27公顷住宅用地，预计可供兴建约15 000个单位。

74.　房屋土地供应主要来自政府出售的土地、拨作公营房屋的土地、公营房屋重建项目、私人物业重建项目、市建局物业发展项目，以及铁路物业发展项目。上述10项措施将有助增加和加快房屋土地供应。单是上述措施的其中7项，现时已知短中期可提供作房屋用途的土地已超过300公顷，预计可供兴建约128 700个单位。

长远土地供应

75.　政府会尽快推展以下项目。

新界东北新发展区

76.　新界东北新发展区按先前的规划，可提供约533公顷可发展土地，其中房屋土地可建53 800个单位，是未来公私营房屋供应的重要来源，第一批单位将於10年后落成。因应市民的诉求，我们正积极研究适度提高发展密度和公营房屋所占比例。我们亦正在选址兴建新居屋，以及适度实施「港人港地」。

洪水桥新发展区

77.　洪水桥新发展区是继新界东北新发展区后下一个重要项目，研究范围有790公顷，初步估计可提供超过400公顷可发展土地。我们会尽快制订「初步发展大纲图」，并进行下一阶段的公众参与活动。

发展新界北部地区

78.　除了新界东北及洪水桥新发展区外，新界北部地区仍有不少从禁区释出及其他未发展的土地，部分具有高生态价值，不适合作发展之用，但区内其他土地，有一定的发展潜力。我已要求规划署探讨新界北部地区的进一步发展，为建设一个规模与粉岭或上水新市镇相若的现代化新市镇作可行性研究。

检讨北区和元朗荒废农地

79.　我亦已责成规划署加快检讨北区和元朗主要用作工业用途、临时仓库或荒废的农地，希望可以将257公顷研究范围内的合适土地，尽快释放作房屋发展用途。

发展大屿山

80.　由於珠江三角洲西岸、前海、南沙、横琴等地区高速发展，加上港珠澳大桥及其他基建，香港的西北方将是发展重点。大屿山特别是东涌占地利优势，有利物流、旅游等产业发展，更有利居民当区就业。我们现正进行《东涌新市镇扩展研究》，探讨将东涌扩展为一个更具规模、更全面的新市镇的潜力。我们亦会继续积极探讨大屿山及新界西沿交通干线地带的发展潜力。

维港以外适度填海

81.　我们会在尽量减少对环境和海洋生态影响的大前提下，积极於维港以外填海，纳入土地储备。我们会按照第一阶段公众谘询订定的填海选址准则，提出可进一步考虑的填海地点，尽快展开第二阶段谘询，并选择方案进行规划、环境及工程可行性研究，希望藉此提供总面积约2 000至3 000公顷的土地。初步考虑的选址包括大屿山北、屯门的龙鼓滩、青衣西南和马料水近城门河河口一带，土地面积共约600公顷。

岩洞及地下空间发展

82.　除填海外，岩洞和地下空间也是土地供应可行来源。我们正研究把沙田污水处理厂迁往岩洞，腾出原址作房屋或其他用途，同时进行岩洞发展的长远策略研究，以拟备岩洞总纲图及制定政策指引。我们会进一步探讨香港发展城市地下空间的潜力，包括研究发展在市区内连接现有或将兴建构筑物的地下空间。

增加商业用地和设施

83.　政府会全面、创新、决断地处理商业土地的供应短缺。我已指示发展局、财经事务及库务局和运输及房屋局等决策局，推动和协调将现有中环及湾仔政府办公楼及GIC用地转为商业用地的工作，以及加快推动赤角机场岛的北商业区发展。

起动九龙东

84.　九龙东作为本港另一个核心商业区，有潜力供应400万平方米新增办公室楼面面积。为加快释放潜力，我们正研究搬迁九龙东两个行动区内现有的政府设施，预计两个行动区可共提供约50万平方米的楼面面积。

启德发展

85.　启德发展区的工程进展顺利，启德邮轮码头首个泊位和码头大楼将於今年年中启用，公营房屋亦於今年陆续入伙。为用好机遇，配合九龙东的转型，我们会检视启德发展区内用地的规划，研究增加写字楼及房屋供应，但以不影响未来5年土地供应为原则，并就研究结果进行谘询。

飞跃启德

86.　启德发展区前机场跑道末端，有极大潜力发展为旅游及娱乐中枢。我们建议在此建立城中乐园－－「飞跃启德」，除了娱乐设施外，还可利用启德独特的航空、航海及运输背景，发展为兼具教育及娱乐的园地。

活化工厦

87.　活化工厦政策实施近3年来，已经有13宗重建和49宗整幢改装申请获得批准，可提供约68万平方米楼面面积作非工业用途。政府准备进一步放宽改装整幢工厦的工程限制，包括容许业主在建筑物的现有构架外，有条件地作小规模改动，以弥补因改动建筑物的结构而失去的总楼面面积。有关安排会有效进一步活化工厦，增加商业及住宅用地供应。

海滨管理局

88.　维港是香港人的宝贵财产，应是港人之港、活力之港。要建立更富吸引力和朝气蓬勃的海滨，政府欢迎「海滨事务委员会」的建议，成立专责和法定的「海滨管理局」，务求以新思维和更灵活的管理模式，全面推动海滨发展。发展局会联同「海滨事务委员会」，就有关建议进行公众谘询。如获支持，政府会开展立法工作，并在财政上配合，为建立属於全港市民的维港海滨跨出重要的一步。

文物保育

89.　我们一直致力在尊重私有产权和保护文物两者之间取得平衡。在尊重私有产权的大前提下，我们有需要为拥有历史建筑的私人业主提供适合的经济诱因，以换取他们同意交出或保育有关的历史建筑。总结过去数年的经验，我们有需要检讨保育私人历史建筑的政策，包括就公共资源动用的程度和方式制订更具体的机制和准则，以及研究是否需要透过城市规划以加强保育私人拥有的历史建筑。

全面统筹土地供应

90.　财政司司长领导的「房屋用地供应督导小组」，将改组为「土地供应督导委员会」，全面统筹全港所有不同用途土地的开发和供应计划，调动供应，以应对需求变化，并定时向我汇报。

91.　上述土地开发计划，在构思、规划和执行阶段，都可能遇到有关利益、安置、环保、生活方式等争议，更会有政治上的阻挠。要改变因土地不足而停滞不前的局面，要兴建更多居住单位、更多的老人院和医院，就要团结，要克服困难，排除障碍。我向香港市民承诺，我和政府会务实进取，与民共议，迎难而上。

（待续）

完

２０１３年１月１６日（星期三）
香港时间１２时０３分