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行政长官向立法会发表《行政长官2021年施政报告》发言全文(六)
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(五)增加房屋及土地供应

房屋供应

政策理念

81. 让市民安居,是我的房屋政策首要目标。鉴于社会关注,我在今年7月15日的行政长官答问会上,已就房屋及土地议题发言,回顾过去,展望未来。在总结时,我说要较彻底地解决香港市民「住」的问题,我们需要的不是因时制宜的短期「招数」,而是持之以恒供应土地的决心;我们需要的是不会因经济短期波动或物业价格升跌而动摇政策的勇气。

公营房屋供应

82. 本届政府展现了这种决心和勇气。我们在2018年将公私营房屋比例由60:40调整至70:30,进一步加大政策力度兴建更多公营房屋;我们持续不断觅地的努力亦已见成效。在未来十年(即2022-23至2031-32年度),我们已觅得约350公顷土地,可兴建约330 000个公营房屋单位,比去年公布的数字略高,足以满足该十年期预计的301 000个公营房屋单位的需求。运房局会于今年底发表的《长远房屋策略》2021年周年进度报告中交代详情。

83. 公屋轮候时间居高不下,令人忧心;但事实上,本届政府五年任期内的公营房屋建屋量达96 500个单位,较对上五年增加30 000个。至于未来十年的建屋量,会出现「头轻尾重」的现象,三十多万个单位可能只有三分一在首五年落成。我已督促运输及房屋局局长要竭力压缩香港房屋委员会(房委会)的建屋程序,争取尽快建成更多单位。为此,房委会和香港房屋协会(房协)将会更广泛使用「组装合成」建筑法和其他崭新建筑科技,而房委会亦会在合适的项目采用新的采购模式,引入承建商一并负责设计和建造,一方面可藉此腾出额外资源协助房屋署开展前期设计工作,另一方面可借助承建商的专业知识,进一步优化整个建造工作的流程。此外,秉持我去年承诺会亲自督导房屋土地的相关工作,我已要求发展局与运房局就后五年期(即2027-28至2031-32年度)每幅公营房屋土地提交季度报告,如土地交付时间或建屋进度未如理想,我会亲自作出指示。

私营房屋供应

84. 私营房屋方面,包括铁路物业发展,我们争取未来十年准备好约170公顷土地,透过卖地或铁路物业招标为市场提供可兴建约100 000个单位的用地。数字并未计及市区重建局(市建局)项目和其他私人土地发展项目。加上政府决心进一步精简土地发展的程序,我们有信心私营房屋土地供应可维持稳定。

重建公共屋邨

85. 编配公屋给轮候册上的申请人,除了新建单位外,亦依靠目前每年约8 000个回收的公屋单位。基于公屋资源须公平分配的考虑,我们不能轻言重推「租者置其屋」,把住户租用的单位变为可承继或出售的资产,也难以大量重建旧屋邨,把可供分配给轮候册的单位拨作重置现有租户。我恳请本会多年来倡议这两项房屋措施的议员理解。

86. 房委会一直按既有政策及实际情况,检视并考虑是否重建个别旧屋邨。有见西环邨及马头围邨有合适的迁置资源,以及原址重建有潜力供应更多单位,我会邀请房委会研究在合适条件下重建这两个楼龄约六十年的旧屋邨,并在发展局的配合下争取把周边土地纳入重建地盘,让这两幅难得的市区用地可多建公营房屋单位,满足市民诉求。

重建大坑西邨

87. 就讨论多年的大坑西邨重建计划,行政会议近日已批准了由平民屋宇有限公司(平民公司)与市建局合作落实项目,先决条件是平民公司必须妥善安置原有租户。按平民公司与市建局的构思,重建后的大坑西邨项目可提供超过3 300个单位,较现时增加一倍多,当中包括1 300个供重置现有租户的单位,以及2 000个由市建局发展的「港人首次置业」单位。

增建过渡性房屋

88. 为纾缓未能「上楼」家庭的境况,本届政府突破思维,推出过渡性房屋。过渡性房屋需要民商官三方合作,负责筹备和营运的非政府机构提供适切居所的同时,亦引进邻里互助、支援就业的措施,是建立社会资本的一个好例子。运房局已觅得足够土地提供原先承诺目标的15 000个单位,近日再获得私人土地拥有人表示有意参加计划,我现建议再额外提供5 000个单位,令整体供应在未来几年可增至20 000个,并将相关资助计划的资助额增至116亿元。此外,在现金津贴试行计划下,截至8月底,我们已向约30 000个合资格的一般公屋申请住户派发津贴,占已接获的合资格申请约五成。若获立法会通过,「劏房」租务管制条例会于明年1月生效,为「劏房」租客提供合理及有效保障。

土地供应

政府主导 多管齐下

89. 在多管齐下的土地供应策略下,我们同步推进多个新界新发展区项目以及东涌东填海工程。有意见指政府回避棕地,也不愿意触碰新界土地利益,但事实是超过一半的棕地已纳入多个发展项目内,而过去两年政府引用《收回土地条例》已收回90公顷新界土地作发展,远较之前五年的20公顷为多。预计政府未来几年收回的土地将高达700公顷。同样是整合和发展新界土地的还有「土地共享先导计划」,透过善用私营界别的规划力量,释放新界私人土地的发展潜力,供以公营房屋为主的发展。发展局正处理的三宗申请,涉及23公顷私人土地和拟议的17 850个单位,七成是公营房屋。地尽其用是我们坚守的原则,以三个位于茶果岭、牛池湾和竹园联合村的市区寮屋重建项目为例,在房协和相关部门的努力下,公营房屋单位数量由原先的6 300个大幅增至8 700个,由2029年起陆续入伙。

90. 为确保十年后有持续土地供应,我们积极推进交椅洲人工岛填海工程和新界北多个发展区的相关研究。在近岸填海方面,发展局会审视涉及约220公顷的龙鼓滩填海和约220公顷的屯门西地区规划,目标是在明年上半年争取立法会拨款启动这项开拓土地的规划及工程研究,检视不同的发展选项,以敲定未来路向。政府亦会重启马料水填海计划,主要提供创科用地。此外,透过多项搬迁政府设施往岩洞的项目,预计由2027年起将陆续腾出超过40公顷土地作房屋和其他有利民生用途。

91. 视乎项目的研究结果及假设住用地积比率为4至6.5,持续推进的大型项目及策划中的项目可望于中、长期提供约400 000至500 000个公、私营房屋单位。加上在《北部都会区发展策略》可供兴建165 000至186 000个房屋单位的新开拓土地,2031-32年后的下一个十至十五年的供应可高达565 000至686 000个。

92. 究竟香港欠缺多少土地,是一个不能回避的问题,因为这个估计将主导香港的空间发展策略。发展局局长稍后将发表《香港2030+》的最终报告。更新了的研究适当反映了国家多项战略性规划为香港带来的机遇、未来经济及社会发展的需要,以及市民对居住环境的期望。最终的估算显示,香港由2019至2048年的土地短缺约为3 000公顷。透过成功推动各项新发展区及填海项目,以及推展北部都会区,我们有信心会在中长期找到所欠缺的土地。

93. 与此同时,我们会采取以下措施,加快土地供应:

(i)进一步检视「绿化地带」:目前陆续进行改划的210幅土地中,约三成涉及「绿化地带」,但只占香港约16 000公顷「绿化地带」的2%。由于不少「绿化地带」的生态价值较郊野公园低,可进一步检视「绿化地带」的发展潜力。规划署将有系统地进行新一轮「绿化地带」检讨,集中检视坡道较高和距离已建设地区较远的用地,预计明年中完成筛选并随即展开技术研究。至于湿地和湿地缓冲区的发展事宜则会在《北部都会区发展策略》中处理;

(ii)释放新界祖堂地:尽管没有正式数字,但新界有不少祖堂地可供发展。在《施政报告》谘询会上,我收到不少意见表示应修订《新界条例》放宽出售祖堂地限制,并提供合理机制处理司理出缺问题。我同意可考虑修订《新界条例》,在尊重祖堂传统和保障祖堂成员合理权益的前提下,务实地处理目前祖堂地难以发展的困局。民政事务局局长将与新界乡议局成立工作小组,联同发展局和其他部门,在一年内完成检讨并制订具体修订建议;
 
(iii)延伸补地价标准化至新界土地:由于市场和业界对以「标准金额」为工厦重建补地价的先导计划反应正面,至今已有四个重建项目接受以「标准金额」计算的补地价金额。发展局会把「标准金额」补价模式扩展至新发展区「加强版传统新市镇发展模式」下的原址换地申请。发展局和地政总署会制订计划详情,目标是明年首季推出;及

(iv)现有的两项活化工厦措施,包括放宽旧工厦重建地积比率及免收整幢改装的地契豁免书费用,将会一并延长至2024年10月。至于「土地共享先导计划」,我们鼓励有意者于2023年5月截止申请前尽快提出申请。

精简程序 与时并进

94. 土地由开发到可供建屋涉及多项法定和行政程序,包括技术研究、城规许可、工程详细设计、工程刊宪、处理公众反对、争取拨款、收地、安置及补偿,以至土地平整和铺设基建等。上述各个工序有其必要性,不应轻言废弃。但为了加快土地和房屋供应,发展局正领导相关部门,致力压缩土地开发流程;我已要求发展局更彻底、更全面检视现行城规、环境影响评估、收地和道路工程的相关法定程序以及行政安排,计划明年上半年向立法会和其他持份者提出建议和听取意见,并争取于年内提出条例修订草案。环境局亦会精简及优化新自然保育政策下公私营界别合作的安排,兼顾发展和保育。

(待续)
 
2021年10月6日(星期三)
香港时间12时29分
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