乙、福为民开

7. 社会发展最终目标是要为人民带来美好生活，这也是我从政的理想。我深信政府的任何努力，也必须要以持续改善市民生活为目标。

房屋政策

目前概况

8. 住屋一向是香港市民最关心的课题。经过政府和市民几十年来的努力，我们在房屋方面已取得不错的成绩。今天，香港有二百六十万个住宅单位，约二百三十五万个住户中，七十三万户居於公屋，三十八万户居於资助置业的居所。换言之，全港共有接近一半的住户正接受政府提供的房屋资助。另外，在一百二十四万个居住在私人楼宇的住户中，有八十七万户是住在自置物业。整体而言，有接近八成半的住户现正居於公屋、资助置业房屋，或自置物业。

公共房屋

9. 「安居乐业」是市民的期望，也是政府的愿景。对於住屋，政府一向都有承担。早在一九五四年，石硖尾大火后令五万多人无家可归，政府已经启动公营房屋建设计划。

10. 除了公屋，政府以前设有「居者有其屋（居屋）计划」等的资助置业计划，一方面为公屋居民提供置业的途径，使他们可腾出公屋单位以编配给有需要人士；另一方面亦协助其他有需要的市民自置居所。

私人市场

11. 私人市场在满足市民的住屋需要上亦发挥重大作用，为市民提供多元化选择。九十年代后期，香港经济先后受到亚洲金融风暴和科网股泡沫爆破的打击，再加上持续通缩，令香港物业市场承受很大压力，整体楼价一度下调超过六成，不少业主的物业成为负资产。在二零零二年，政府检讨房屋政策，决定逐步退出房地产市场，其后房屋委员会（房委会）停止兴建居屋及其他资助置业计划。

现行政策

12. 我重申政府在房屋政策上有以下基本原则：第一，我们房屋政策的目标是确保所有香港市民都居有其所。第二，政府有责任通过土地开发供应足够土地予私人市场，兴建多元的住宅单位。第三，政府会提供公共房屋予无法负担租住私人单位的低收入人士。当私人房屋供应短缺和价格上升，脱离市民购买力时，政府需要介入市场，透过增加土地供应和资助房屋政策，作出调节。过去的居屋计划便是主要资助计划。

面对挑战

13. 近月来检视房屋市场及听取社会不同人士意见，我认为香港房屋市场面对以下一系列问题。

保持公屋产量

14. 目前要确保平均每年兴建一万五千个公屋单位，正面对两大挑战。首先是香港土地供应紧张，公屋及私人房屋均需要土地。为达到这目标，我们要开发新土地，也需要探讨在不影响环境质素的情况下，适当地增加公共屋的密度和地积比率。第二个挑战，是部分社区人士反对公屋建设，我认为这是不合理及不负责任的，置社会整体利益不顾。

私楼价格超出市民负担能力

15. 现时市民「买楼难」问题源於过去一两年，住宅物业供应量相对较少，流动资金充裕及利率长时期处於超低水平，令楼市异常炽热。今年八月的整体楼价比较去年八月上升了近百分之十八。第二季的供款与入息比例是百分之四十七，显示市民置业的压力和风险都正在增加。

16. 此外，由於海内外投资者对高价的私人住宅物业需求殷切，发展商近年推出的主要是针对高购买力消费者的楼盘。虽然多年来，二手市场平均占总成交量超过八成，但中低价和中小型的一手住宅物业在市场上的供应量大大减少。这情况对拟置业的人士，带来了忧虑及压力，亦影响整体楼市气氛，尤其是收入较低，而准备首次置业的家庭，价格超出了他们负担能力。

土地供应不足

17. 自停建居屋之后，加上私人房屋市场在九十年代后期至二十一世纪初持续低迷，土地的需求大减，相关的规划和基建工程亦受影响，不利开拓新土地的成效。到楼市开始复苏，楼价上升，但前几年卖地少，私人房屋供应也减少，价格进一步上升。要确保楼市健康平稳发展，在未来十年平均每年要提供可兴建二万个私人住宅单位的土地。我去年已宣布以此为指标，务求政府在一段时间内累积一定土地储备，稳定住宅土地供应。

物业销售不当手法

18. 近年市民对发展商售楼手法有不满，认为透明度低，容易受误导，为进一步加强对一手住宅物业销售的规管，我在去年表示，运输及房屋局会成立督导委员会，具体讨论立法规管一手楼宇销售事宜，并於一年内提出切实可行的建议。

旧区房屋的老化

19. 去年马头围道塌楼事件，令我们更加关注日益严重的旧区楼宇老化问题，我们随后提出改善楼宇安全的措施，从立法、执法、支援业主和公众教育多方面手，全方位加强楼宇安全。

「房」现象

20. 社会大众关注楼宇失修及僭建问题，也关注「房」现象。无疑「房」关乎楼宇安全，但同时也是为未符合上楼资格的基层市民提供居住地方。「房」不能用一刀切方式去全面取缔。

重新定位

公屋兴建的长期承担

21. 根据房委会的公营房屋建设计划，未来五年共有约七万五千个公屋单位落成，亦即平均每年有一万五千个。加上每年收回的单位，预计这建屋量目前可以维持一般轮候册申请者平均轮候时间约三年的目标。这是政府重要政策，令社会和谐稳定，政策绝对不会改变，若将来需求有变化，会就建屋量作适当调整，以保持此目标。

复建居屋新政策

资助对象

22. 我们清楚知道普罗大众对楼价不断上升以及「上车」困难的忧虑，特别是家庭收入在公屋之上，但却未能负担所谓「上车盘」的家庭。这些月入低於三万元的家庭，在目前的楼市情况下，由於他们可以负担首期及按揭供款有限，所以购买力亦很有限，而市场上符合其购买力的私人住宅物业的供应却越来越少。

23. 为了回应中低收入家庭的置业诉求，政府提出复建居屋的新政策。新计划的对象是每月收入低於三万元，主要是属首次置业人士的家庭。计划会提供实用面积约四百至五百平方的单位，以可负担的楼价出售。

24. 政府会拨地推行有关计划。根据现阶段已经物色到的土地，由二零一六至一七年起四年，我们会以总共提供超过一万七千个有关单位为规划目标，每年约为二千五百至六千五百个单位，而首个年度可先提供二千五百个单位。将来土地供应增加，我们会以每年平均可以提供五千个单位为规划目标。为了保持灵活性，每年实际上新建和推出的单位数目，要视乎当时市场的需求情况而定。

25. 我已要求房委会负责提供新居屋计划下的单位，预期首批单位可於二零一四或一五年预售。为了达到这个目标，房屋署已开始在沙田、荃湾及元朗的选址进行初步规划及勘探，并会短期内在其他选址开展上述工作。

订价政策

26. 新居屋计划的定价及转售政策要与时并进。我决定将售价与合资格家庭的供楼能力挂。例如一个月入二至三万元的家庭，我们会把实用面积四百至五百平方单位的售价订在有关家庭可负担的水平，初步估算为一百五十万至二百万元左右。

转售限制

27. 一如以往的资助出售房屋，新居屋计划下的单位设有转售限制。我们现时构思是，业主在购入单位后的五年内出售该单位，只能售予绿表人士或房委会。业主在购入单位五年后出售单位，在向房委会缴付补价后，便可自由出售，以方便业主在私人市场转换单位，以及在物业市场向上流动。有鉴於居屋市场转售并不活跃，我要求房委会认真检讨帮助受惠业主向上流动的措施，在计算补价方面，将单位购入时的资助额视为对业主的贷款，不会跟随物业市场往后升值而调整，业主把单位在公开市场出售前须偿还有关贷款。但在构思细节时，要顾及对现有居屋业主的公平性，以及有关安排始终涉及公帑的资助，也要考虑整体社会的接受程度。

28. 新居屋计划的执行细节，我会交由房委会进一步厘定，包括绿表人士及非绿表人士的配额比例、非绿表人士的入息及资产上限的准则，单位以可负担售价为本的基准，以及单位日后的补价安排等。

29. 新居屋计划的目的，是当私人住宅物业市场因为供求问题，以及内外的宏观经济因素，包括利率环境以及其他地区的量化宽松措施，令本地楼市出现失衡时，提供缓冲。

30. 当私人住宅物业市场未能提供合理价格以及数量的中小型单位时，政府会透过房委会每年平均最多五千个新居屋单位，协助符合资格的家庭「上车」。当私人住宅物业市场再次能够提供合理价格以及数量的中小型单位时，我们会调节该年兴建以及推出这类资助单位的数目，甚至停止兴建以及出售有关单位。

优化置安心计划

31. 至於收入相对较多，即月入约四万元以下的家庭，虽然长远有能力负担市值楼价，但未能储蓄到足够首期的市民，政府会继续与香港房屋协会（房协）合作，推行「置安心资助房屋计划」（「置安心」），提供实而不华的中小型单位，让他们可以先租住「置安心」单位，同时为日后置业作好准备。

32. 「置安心」的定位在新居屋计划之上，是住屋阶梯中的另一选择。

33. 「置安心」单位的租住期最长五年，其间不会调整租金，让租客在有预算的情况下，努力储蓄。另外，计划会提供租客在租住期间所缴纳的一半净租金的金额，作为租客日后置业时的资助，以协助他们缴付部分首期。

34. 公众一般认为「置安心」计划的安排够弹性，此外，亦有意见认为本港楼市瞬息万变，假如「置安心」的单位以出售时的市值计算，「先租后买」的家庭可能会在楼市攀升时大失预算。

35. 在细心聆听了各方意见后，我们会优化「置安心」计划。首先，「置安心」除了提供「先租后买」的模式外，亦会提供「可租可买」的选择，让参加者一开始便以市价直接购买「置安心」单位。

36. 「置安心」单位在首次开卖时的市价，亦是该单位「封顶价」。选择「先租后买」的参加者在终止租约后的两年内购买「置安心」单位，在升市时可获保证以当初订定的「封顶价」购买，不会因为楼价急升而打乱置业计划，亦能为储蓄计划定下较明确的目标；在跌市时，则可按当时的市价购入有关单位。运输及房屋局会与房协商讨具体执行细节。

37. 政府目前已经为「置安心」预留了多幅土地，提供合共约五千个单位。首个位於青衣的发展项目将会提供约一千个实而不华的中小型单位。有关单位可於明年接受预租申请，并在二零一四年落成。

38. 我们相信，过去一年推出的增加土地供应包括「限」或「限量」安排、遏抑投机、确保市场透明度，和防止按揭信贷过度扩张措施，再加上我刚宣布的新居屋计划，以及优化「置安心」计划，有助楼市健康平稳发展。

（待续）

完

２０１１年１０月１２日（星期三）
香港时间１１时２８分