立法会十六题：房委会辖下的整体承租街市
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问题：
香港房屋委员会（房委会）自一九八八年开始采用整体承租方式出租街市，即以单一份租约方式把整个街市的管理批予一个承租商，再由它分租该街市的档位予个别档户经营。有不少来自整体承租街市的档户表示，他们因无法承担高昂的档位租金而需迁走。就此，政府可否告知本会：
（一）房委会基于什么考虑因素，从辖下22个街市当中挑选出6个街市以整体承租方式出租；过去5年，每年房委会从该6个街市所得的租金收入为何；
（二）鉴于房委会表示推行整体承租街市的目的，是要借助私营机构的专业人才及灵活的管理与营运模式，为居民提供更佳的服务，甄选承租商的工作是否主要由没有从商经验的公务员负责；若是，该等公务员如何判断候选承租商是否具备该等特质；房委会会否重新考虑在新订的整体承租街市合约中加入条款，订明承租商可向档户收取的租金上限；及
（三）鉴于本会房屋事务委员会于去年六月五日的会议上通过议案，促请房委会取消以整体承租方式出租街市，房委会的回应为何？
答覆：
主席：
就郑松泰议员提问的各部分，我现综合回覆如下：
政府过去已经在不同场合（注一）向立法会解释香港房屋委员会（房委会）推行整体承租街市的政策目的及有关安排。房委会辖下的零售设施，包括屋邨街巿，基本上以商业原则营运。自一九八八年房委会已有采用整体承租方式出租辖下街市，目的是借助私营机构的专业营运能力和经验，为居民提供更佳的购物选择和服务环境。自一九九七年开始，房委会辖下所有新落成街市均以整体承租方式出租。目前，房委会辖下共有6个整体承租街巿，在过去一年的租金收入总额约为六千万元。
根据现行安排，有意承租整体承租街市的经营商，须加入房委会的整体承租街市客户名册，资格包括必须是一间根据香港法例正式注册的有限公司，并在过去一年有相关管理经验等。房委会会透过局限性投标的方式，邀请上述名册中的经营商参与竞投。在评审承租建议时，房委会会根据投标者过往经营整体承租街市的表现及所竞出的租金，以混合计分制度评分，当中租金和表现两方面的评分比重各占一半，总分最高的经营商可获批经营有关的街市。
经营商可自行物色个别档位的租户及与其商讨租金及租赁安排。经营商与个别档户商讨租金时，须考虑商业供求的情况以厘定租金，否则有机会影响档位的出租率及街市的竞争力和有效运作。我们相信透过上述市场运作，较能确保档户会提供适合居民所需的货品种类和服务水平。
房委会在选择经营商时并不只着眼于经营商缴交的租金，亦会在经营商获批经营有关街市后，密切监察街市及档户的运作。房委会会透过全面的表现评估，监察经营商管理街市的质素，例如房屋署职员会定期视察街市，确保经营商遵守租约规定，维持具质素的管理服务。房屋署每两个月对经营商的表现进行评估，在评分过程当中会考虑屋邨管理谘询委员会、当区区议员及当地居民的意见。经营商能否有效及畅顺地管理街市的日常运作，是房委会决定是否与其续约的最重要评估因素。
房委会辖下的商业楼宇小组委员会（小组委员会）负责监察有关工作及检视有关整体承租街市的安排。小组委员会为此通过各类措施，改善招标和审核承租建议、保障档户和监察经营商表现的安排。具体措施包括在保障档户方面，房委会规定承租商只可收取租金、管理费、冷气费及差饷（注二），和给予档户免租期，同时，经营商须提交报表列明所收各项费用；房委会亦规限经营商向档户收取的按金和管理费金额（注三）等。至于监察经营商方面，有关措施包括定期视察街市及评估经营商表现、规范行业比例、限制经营商直接经营档位的规模、规定经营商须进行宣传推广活动及在出租档位时公布周知等。
小组委员会亦讨论了立法会房屋事务委员会于二○一七年六月五日的会议上，议员就有关事宜所提出的关注及意见。小组委员会认为现时就整体承租街市所实施的监管措施，能适当地平衡商业营运的实际情况以及居民的购物需要。
房委会理解公众对房委会辖下街市以整体承租方式营运的关注，并会继续不时检视整体承租街市的租赁安排及监管措施，以确保整体承租街市的管理及营运模式更有效地推行。
注一：包括二○一七年五月十七日梁美芬议员有关「香港房屋委员会的整体承租街巿」的提问、立法会CB(1)1466/16-17(01)号文件、立法会CB(1)1024/16-17(04)号文件，以及二○一六年三月十六日张超雄议员有关「管理公共屋邨零售设施」的提问等。
注二：管理费的增加幅度，只可根据政府统计处提供的名义工资指数按比例增加，而增加管理费次数不能多于每年一次。冷气费及差饷方面，整体承租街市的经营商不能收取高于其所须缴付的实际金额。
注三：经营商只可向档户收取不多于两个月暂准证费的按金。经营商在始于新租赁街市时向档户收取的管理费（按每平方米室内楼面面积计算），不得高于房委会街市各现有经营商所收取的管理费的平均水平。
完
2018年4月11日（星期三）
香港时间12时10分
香港时间12时10分