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以下是今日（六月一日）立法会会议上胡志伟议员的提问和发展局局长陈茂波的答覆∶
问题：
香港房屋委员会（下称「房委会」）在二○○五年把辖下公共屋的部分零售及停车场设施，分拆出售予一个已易名为领展房地产投资信托基金的基金（下称「领展」）。根据有关停车场的地契，泊车位只可租予住户、占用人及真正访客，但领展可向地政总署申请豁免遵守有关地契条款，以更改泊车位数目，或将部分泊车位出租予非住户，而在此情况下领展须缴交豁免费用，以及遵守地政总署在短期豁免书所订的条款。另一方面，据报一位两年前从领展购入一个停车场的业主近日计划把他在该停车场拥有的泊车位逐一出售。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴於领展於二○○九年九月被揭发违反地契条款，把辖下停车场泊车位出租予非住户，当局除了要求领展补交豁免费外，有否向领展施加惩罚；若有，详情为何；是否有渠道让因领展违反地契条款而蒙受损失的居民寻求领展赔偿；有关的监管机构有否就领展违反地契条款及出售资产有否违反相关的证券法例及守则进行调查；
（二）自领展上市以来，地政总署每年接获领展就更改泊车位数目而提出的短期豁免书申请的宗数、所涉泊车位数目，以及获批个案所涉豁免费为何；地政总署如何计算豁免费金额；有何机制确保领展及新业主遵守地契条款，以及分别有多少宗他们提出的短期豁免书申请有待审批；及
（三）鉴於领展月前把约50个停车场的月租固定车位改为浮动，可能令有关租户在停车场泊满时不能即时停泊车辆而需等候泊车位，当局有否研究领展此做法有否违反有关的地契条款，以及有否违反《房屋条例》第（4）条第（1）款的规定，即房委会须根据该条例行使其权力和履行其职责，以确保向房委会决定并经行政长官批准的各类或各种类人士，提供房屋和提供房委会认为适合附属於房屋的康乐设施？
答覆：
主席：
胡议员的提问是关於当年由香港房屋委员会（房委会）分拆出售给「领汇房地产投资信托基金」（现称领展）的停车场的管理，有关问题涉及地契执行、《房屋条例》规定和相关证券法例及监管守则的事宜。
综合运输及房屋局和财经事务及库务局提供的资料，我现答覆如下：
（一）在执行地契条款方面，地政总署是以地主身分，根据地契条款处理已批租的土地。一如其他私人物业，地政总署主要是因应收到有关违反地契的投诉或转介，根据现行程序作出巡查和跟进，并且会视乎情况征询相关政策局／政府部门及法律意见，如证实有违反地契条款，地政总署会采取适当的执行地契条款行动，绝不姑息。
一般来说，地契不会载有条款要求违契业主作出惩罚性赔偿，如有违反地契条款，地政总署会就个别情况处理，一般会要求业主纠正违契情况，或按实际情况处理业主的规范化申请。如违契的情况未被纠正或规范化，地政总署会考虑采取进一步行动，包括将警告信送予土地注册处注册（俗称「钉契」），及依据《政府土地权（重收及转归补救）条例》（香港法例第126章）重收有关土地或将有关权益转归财政司司长法团。
就基金管理角度而言，根据《房地产投资信托基金守则》，房地产投资信托基金（基金）的管理公司有责任确保其基金按该基金持有人的利益得到专业的管理。这包括确保遵守适用於该基金的活动或管理的任何法例或规例。在遵守此总体责任及《房地产投资信托基金守则》内适用之规定的前提下，证券及期货事务监察委员会（证监会）一般不会干预基金管理公司就管理其基金而作出的商业决定和活动。此外，根据《房地产投资信托基金守则》，基金在符合有关的监管要求下（例如按适用规定而作出披露及取得持有人的批准）可售卖资产。
（二）在地契的规定方面，政府批出有关地段予房委会后，房委会之后分拆出售商业设施及停车场予领展所涉及的地契内，已列明在相关地段内须提供的停车位数目、可停泊的车辆类别等限制，有些个别地契亦指明部分车位须提供予邻近屋或屋苑的住户或访客的车辆停泊。相关地契条款包括停车位规定的内容，公众可在土地注册处查阅。正如其他私人地段一样，涉及停车位设施的相关规定，是按相关政策局／政府部门（如运输署、规划署和房屋署）的意见而纳入相关地契。
在业权人的义务层面上，正如其他私人物业一样，领展作为物业的业权人须遵守地契所载的条款。若领展随后出售有关物业，承购有关物业的业权人亦负有相同的义务。物业买家或投资者有责任自行了解及遵守所涉物业的地契条款。
就豁免书申请而言，与所有地契一样，有关业权人可向地政总署申请短期豁免书，以豁免原本地契内部分具体规定。地政总署按一贯处理豁免书的程序，处理领展或有关业权人就停车场泊位的短期豁免书申请，过程包括谘询各相关政策局／政府部门（如当区民政事务处、规划署、运输署和房屋署等）的意见。相关政策局／政府部门会评估有关车辆泊位的最新供求情，考虑这些短期豁免书申请，以便灵活及适时地善用剩余泊位，来回应其他人士或其他车辆类别泊位的当时需求。一般而言，若有关政策局／政府部门及地区人士没有反对，地政总署便可向领展提出豁免条款建议书，当中包括豁免费及相关的豁免期。厘定豁免费的准则是反映有关物业因获豁免限制而可增加的租值。
房委会在二○○五年拆售停车场予领展，地政总署没有单就领展为更改车位数目而提出的短期豁免书申请备存分项数字。根据地政总署现有的资料，领展从二○一○年起共向地政总署提交125宗有关停车场的短期豁免书申请，主要涉及自二○一一年起更改部分车位的数目、停泊车辆的类别，以及容许提供部分车位予非当住户或地契指明以外人士的车辆停泊。领展其后撤回或终止其中28宗申请，截至二○一六年五月，当中的96宗申请已获地政总署批核，余下的1 宗申请正在处理中。上述97宗短期豁免书／申请涉及约共900个停车位。
二○一一年起领展就涉及停车场的短期豁免书缴交的豁免费总额如下：
年份 豁免费总额（约）注
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2011 10,450,000元
2012 10,100,000元
2013 10,110,000元
2014 11,680,000元
2015 11,120,000元
注∶有关豁免费包括有关豁免书所放宽的所有限制，即更改车位的数目、停泊车辆的类别，以及容许提供部分车位予非当住户或地契指明以外人士的车辆停泊所须向政府缴付的豁免费。
就领展自二○一四年起已出售的停车场物业而言，其原有豁免书已终止，泊车位应按照地契条文使用，现时业主可提交豁免书申请。截至二○一六年五月，地政总署接获4宗由现时业主提交的短期豁免书申请，涉及将货车泊位改作其他类别的车辆泊位，以及将电单车车位租予地契容许以外人士停泊。
（三）就停车场日常运作方面，一般地契并不限制停车场的营运模式，例如以时租或月租方式出租车位。故此，领展将部分月租固定车位改为浮动车位的模式营运，并不需要向地政总署申请短期豁免书。
房委会根据《房屋条例》行使其权力和履行其职责，确保向租户提供房屋和房委会认为适合附属於房屋的康乐设施。就此，在规划公营房屋项目时，房委会会参照《香港规划标准与准则》的指引和考虑政府部门和地区意见，制定合适的屋设施，包括停车场设施。
一如一般私人业主，前香港房屋委员会（房委会）停车场物业的业主受到相关法例（包括《城市规划条例》和《建筑物条例》）、地契条文，及他们与其他机构订立的合约所规范。只要符合相关法例和地契条文，政府不能干预私人业主合法使用物业的权利；同样，只要有关业主不违反与房委会订立的契诺，房委会不能亦不会干预其日常运作和商业决定，包括停车场的运作及出售事宜。
完
２０１６年６月１日（星期三）
香港时间１７时４８分
