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以下为今日（五月二十五日）立法会会议上田北俊议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的回覆：
问题：
有不少年轻人向本人反映，尽管住宅楼宇价格自去年九月已逐步回落，但由於政府至今仍未放宽针对物业市场的各项需求管理措施（包括俗称「双辣招」的买家印花税和双倍从价印花税，以及调低银行按揭成数、按揭保险成数和供款占入息比率上限等），他们难以达成首次置业的愿望。据悉，银行就一个售价五百万元的住宅单位可提供最高相当於楼价六成（即三百万元）的按揭贷款，因此买家需支付的首期款额高达二百万元，但有评论指出，这个款额实非一般年轻单身人士或夫妇容易负担得起。就此，政府可否告知本会：
（一）有何措施协助年轻单身人士或夫妇置业，包括何时会把银行按揭成数上限回复至七成，以及把按揭保险最高成数回复至九成；
（二）鉴於多国的中央银行因应全球经济增长放缓，均推行低利率或负利率政策，而美国加息的幅度和速度亦较预期低，当局会否考虑在计算压力测试下的供款占入息比率上限时，把假设利率升幅由三厘调低至较接近现实的两厘；及
（三）当局何时会放宽或撤销「双辣招」，例如在向换楼人士退回双倍从价印花税税款的安排上，把转售原有物业的期限由六个月增至十二个月，使换楼人士有更大弹性？
答覆：
主席：
过去数年，由於本地房屋供应偏紧，供求严重失衡，加上环球的超低利率环境，导致本港物业价格偏离经济基调，泡沫风险高企。面对这种情况，政府先后推出多轮需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税，以及双倍从价印花税，以打击短期投机炒卖活动及遏抑外来需求，稳定楼市。此外，香港金融管理局（金管局）自二○○九年十月起合共推出七轮收紧物业按揭的逆周期审慎监管措施，以增强银行和借款人的抵御能力，以应付楼价一旦下跌可能对他们造成的冲击。
在整合财经事务及库务局提供的资料后，我现就田北俊议员的问题答覆如下：
（一）年轻人关注住屋问题，我们是清楚的，但是目前房屋需求殷切，基本上不分年龄层。政府在二○一四年十二月公布《长远房屋策略》（简称《长策》），采取「供应主导」的策略，重建房屋阶梯。惟有建立一个有效流动的房屋阶梯，增加整体供应，才可切实回应年青一代的长远住屋需要。
按《长策》所订，政府会每年更新长远房屋需求推算，订定逐年延展的十年房屋供应目标。二○一六至一七年度至二○二五至二六年度的十年期公私营房屋总供应目标为460 000个单位。在推算房屋需求时，已计入社会各阶层的住屋需要，包括青年人因独立或结婚成户而产生的新住屋需要。
十年供应目标中公营房屋占280 000个单位，包括200 000个出租公屋单位及80 000个资助出售单位。香港房屋委员会（房委会）已经复建居屋，并於二○一四年年底预售首批2 160个新建居屋单位；而第二批约2 700个新建居屋单位和由香港房屋协会所供应的约1 000个资助出售单位亦於今年初预售。
房委会同时分别在二○一三年及二○一五年推出两轮「扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家」临时计划，让符合白表资格的人士（当中包括青年人）在居屋第二市场购买未补价的居屋单位。。
私人市场方面，截至二○一六年三月底，预计未来三至四年私人住宅一手物业市场的供应量达92 000个单位。持续供应土地和适当的需求管理措施，有助稳定楼价和租金，最终惠及有意自置居所或租住私人住宅的各阶层人士，包括青年人。自去年九月起，楼价与租金均有所下调。
目前，虽然物业按揭成数收紧，但是有固定收入及供款与入息比率不超过45%的首次置业人士，在物业价值在四百万港元或以下的情况下，仍可申请叙造最高九成按揭贷款。金管局和按揭证券公司表示，现阶段无意调整银行按揭成数或按揭保险成数。
（二）自二○○八年至二○○九年环球金融危机发生后，全球多个主要经济体系先后推出「量化宽松」货币政策，而本港在过去几年一直处於一个利率极低的不正常宏观金融环境。目前，美元利率正常化的过程已经展开，在联系率制度下，港元利率会跟随美元利率正常化；此外，港元利率亦可能因自身因素，回复至一个较正常的水平。当此情况出现，供楼人士的利息负担将会增加，他们的还款能力亦可能受到影响，而银行面对的信贷风险亦会上升。
为确保银行妥善管理有关风险，金管局要求银行在审批一般长达二十至三十年的楼宇按揭贷款申请时，对申请人的还款能力进行利率上升的压力测试。这对银行来说是一个重要的风险管理措施。鉴於现时利率仍处於一个极低水平，金管局认为不适宜对这项风险管理措施作出任何修订，但会继续密切留意宏观金融环境的转变和本港楼市的情况。
（三）目前楼价水平仍然与市民的负担能力脱节，如果我们看今年第一季民置业负担比率（注）达到59%，仍然远高於一九九六年至二○一五年二十年长期平均数的46%，我们就知道情况如何。政府现时无意放宽或撤销需求管理措施，亦无意放宽双倍从价印花税下为「先买后卖」换楼人士而设定的六个月换楼期限。政府会继续保持警觉，并会审慎参考一系列指标，包括楼价、
民置业负担比率、物业成交量、住宅供应、本地和环球经济变化等，密切监察楼市动向和不断变化的外围形势。
注：置业负担比率是指就一个面积45平方米的单位而言，若以当时的按揭利率和二十年还款期计算，按揭供款相对住户（公营房屋住户除外）入息中位数的比率。
完
２０１６年５月２５日（星期三）
香港时间１９时１９分
