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记者：居屋十年减少一万的预测，其实是不是见到市场对……的需求很大，抑或背后有什么压力？第二个问题想问，去年长策的数字一直都说前五年觅得的土地不够，今年再调整预测，其实你们觅得足够的土地了吗？其实这个数字是不是「得个讲字」？第三个问题，想问问房的数字，见到
房的数字都高了，想问如何帮助这班住在
房的居民？
运输及房屋局局长：大家会记得，当我们制定长远房屋策略时，当时采取的基本方向是定出一个长时期，即是用十年，社会上对房屋的总需求。这个需求的来源是有几方面的：第一，是一些新增的住户所带来的需求；第二，是一些可能需要重建而因此需要找一些新增的单位来安置受影响的居民；还有居住环境欠佳的，包括住在恶劣环境的房的住户；以及一些其他的类别，包括一些短期居港，或者是留学生、外地（来）的，他们需要找地方来居住。我们的计量模型是将这些因素都包括在内。固然这些变数，包括新增住户数目的变化，都会受到香港本身的经济大环境影响，而香港的经济大环境亦可能受整体全球的经济环境影响。每一年我们做十年期，那十年期是一个延展，一直推展下去，不断是有十年期的推算，希望能给政府方面一个比较好去评估未来长一些的时间的需求。但是当长策最初提出十年需求的目标时，当然，需求目标是再加上预留一个百分比的空置率去计算出一个总供应目标。这个目标提出来的时候，不等於政府已经掌握足够的土地，但这作为一个目标，令政府更加需要致力觅得足够的土地，所以，我刚才的发言都提及，在目前而言，我们掌握得到的（土地），若是公营房屋的，掌握了255 000个单位的土地。但是，按照我们最新的十年评估，供应目标方面，公营房屋，我们是指28万个单位，所以还有一个差距。这个数字的调整与我们的供应有多少，是没有直接关系的。我们纯粹是根据计量的模型，看看不同的变数在过去这段时间有什么变化。今次调整的数字，比较调低少少，主要是因为统计处在今年九月发表的数字，对未来新增住户数字的评估是低於去年的，这是主要原因。至於居住在
房的数目，其实我们都是用去年当时最新的数字，将来我们都会定期再去统计、去评估居住环境欠佳住户的数目。
记者：在住户增长数目方面，其实想知道最主要的原因是什么？因为由48万跌至46万，是否政府在数字上有怎样的计算方式？是否采样的方法有改变，而有可能令到原本的数字降低了？因为少了两万，肯定政府的压力会细了很多。另一个问题是，其实现在就算掌握的土地可以在未来十年兴建25万个公营房屋单位，但是最新数字，未来五年都只是兴建九万个，最后的五年到底有没有信心可以追到进度？
运输及房屋局局长：稍后在数字方面，我想让（房屋署）署长补充一下。大抵上，好像刚才我所解释，我们计算未来长一些的时间，即十年期的需求方面，我们有几个主要来源，其中一个是新增的住户。新增住户的基础可能是因为有些人士成家立室，组织小家庭，需要一个居住的地方，又或者他即使是单身也好，他可能喜欢与父母分开来居住，这构成新增住户数目的增加。去年我们做这个评估时，是按照当时统计处能够提供给我们最可靠的评估数字。当然，我要讲这是一个评估、一个估算来的。由於统计处在今年九月就香港人口的发展的评估，有一个较新的有关新增住户的估计，所以我们觉得有必要按照这个最新的评估来调整有关数字。这个数字的调整，纯粹是根据我们的模型要涵盖的不同变数计算出来的，与我们有几多能力去供应几多房屋单位是没有关系的。但我们这样说，不等如我们现时在供应方面是没有问题，事实上我们目前掌握的数字，刚才我都讲过，在公营房屋方面，我们只是掌握了255 000个单位的土地，但这都是假设我们现时找到的土地是能够如期去发展，如果在推展过程中遇到一些困难的时候，这些数字都是会受到影响的，或者听一下署长的补充。
房屋署署长应耀康：就你两个问题，数字方面我都补充一下。就好像局长刚才说，住户数目的推算是统计处基於他们自己一贯做的工作，不是只为我们这个长远房屋策略而做的推算。所以九月份时，它已经向大家报告了数字的了。如果你对比我们这两份，去年的周年报告和今年的报告，你会见到去年的时候，基於统计处的估算，未来十年的户口数目，是超过28万的，但今年的数目就不足25万。其实两者是相差35 000，但有其他的因素，有些加有些减，所以总数方面就会与去年，我们现在说的46万，就会比去年少了二万，这个是数字这一点。
第二你说建屋方面，其实十一月份的时候，我们都去过立法会房屋事务委员会，交代刚才你说的那些五年建屋的数字，的确是的，在任何一个十年，头几年有很多计划都已经相当固定的了，亦都因此我们可以把细节向大家说出来。跟那几年的变数比较多一点，我们希望土地能够跟得上，我们是会尽力，以及应该有能力可以兴建更加多的房屋，但关键在於土地供应。
记者：局长，刚才说255 000个单位是假设觅得所有土地，可否讲现时，不要说假设，实际的土地究竟能够兴建几多个单位？第二个问题，刚才讲房是一些统计数字，但相比起二○一三年那69 000个
房，现时是80 000多个
房单位，是否反映房屋政策其实都不是很见效？最后，轮候册的问题，何时才见到供应会足够令轮候册回复到平均三年的目标？
运输及房屋局局长：第一，房，或者我们称为分间楼宇的单位，在去年其实我们已经采用80 000多（个）这个数字，这是根据去年统计处为我们（进行）一个较新和较全面的调查。60 000多（个）的数字是最早长策会作分析时，当时聘请一间顾问公司进行（调查），但事后我们在去年已更新了数字。今年我们最新的估计仍然是采用去年的数字，直至将来统计处再为我们作进一步的调查，所以，我们不是改了数字。
至於（公屋）轮候册的人数多，这也是一个事实。现时的情况是在需求方面，我们仍然觉得市民对公营房屋，包括出租的公屋的需求十分殷切，所以，（公屋）轮候册的人数的增长是持续的。但是，至少在短期来说，公营房屋的供应的确是追不上需求，所以，供求之间的落差变得比较大，亦令一般轮候册申请者的人数的等候时间会长了。直至我们能够在供应方面增加，否则，假如轮候的人数不断多，那肯定影响平均第一次「配房」的时间，这是无可避免的。
土地方面，正如我刚才发言所说，或者我们今次这个进度报告都说得很清楚，当中有些解释、有些说明，即我们目前已经掌握的，我们作评估时是指未来十年期，在这十年期我们会有几多土地，这些土地，有些现时未有的，即未能使用的，但我们作一个评估，何时可以使用。我们假设如果这255 000个单位的土地，真的如我们目前所评估是能够如期动工的话，那我们便能够提供到255 000个单位，但唯一的变数是在哪里呢？就是当有一幅土地，假如到时真的可以作公营房屋的建筑用途，如果到时在前期工作，包括一些规划、改划用途、谘询地区，如果所用的时间比我们现时预计的更长的话，有些变数我们控制不到的话，又或者好像我们遇到一些个别个案，有些公屋的项目，因为有司法覆核，所以令到我们的开工时间迟了一段时间，有些还未可以开工的话，那个时候这个变数我们现时是控制不了。
记者：楼价开始在跌，但是未来私人住宅供应你们预计目标可能是19万返回18万，这个减幅你觉得对私人市场会不会有任何implication、任何影响？
运输及房屋局局长：我估你的意思是不是说，如果楼市有什么大变化的时候，供应是不是多了？
记者：又或者改过来说，现时供应减少了会否反而……
运输及房屋局局长：在供应那方面，第一，我们是按需求作一个调整，先计算了个总的需求，再加上一个设定的空置率，得出一个总供应。在供应量方面，我们以6:4之比去决定究竟有多少是公营？有多少是私营的？私营的楼宇方面的供应，当然它不是只依赖一些新建的单位，所谓一手的发展，亦有很多二手的楼宇的。但就算是说一手楼，我们现时掌握到的，即未来三至四年，我们评估是有86 000个单位。这个评估是基於我们知道是什么楼盘；这些楼盘兴建到什么阶段，它可以作预售的。当然最终发展商会不会预售，这个是它的商业决定。但从我们来说，我们去计算潜在有多少的数目是可以在未来三至四年这段时间提供，单是这样，就是86 000个单位。还有一些二手楼可能还有一些供应的。
整体来说，在楼市方面，可能私人楼宇的供应是会逐渐多一些的。但我不敢说得太实在，始终最终来说，特别是一手楼，发展商决定它的销售时间表是怎样。至於说近期外围市场的变化，大家都知道美国加息，这方面最终长远都是会影响到不同的经济体系的。所以我们在政府方面，我们都的确时不时都提醒置业者，他们要细心地评估任何的置业的决定。但从政府来说，我们不会因为一时外围有什么的变化就改变我们现时要全力去增加供应的这个目标。我们觉得目前的供应量，特别是公营房屋方面，是未足够去回应相当殷切的社会上的诉求。
记者：居屋方面，政府都是比较大的牺牲，因为房屋供应维持不变，居屋是牺牲了，当中的理据是什么？为什么是这一个数字是值得牺牲？
运输及房屋局局长：这不是牺牲的，因为为什么呢？因为总的供应量，即总需求，我们按照最新的数字统计评估，都是向下调整一些的。当然我们要决定就是在公营的部分，究竟出租的，和出售的怎样去分配。在目前的公屋轮候册有那么多的申请者，而平均轮候时间，如果以一般的申请者来计，它都是长了一点的，这个时候，我们觉得有必要不去变动。现时我们是希望在十年期里面供应20万个出租公屋单位这个目标。但正如我刚才回答另一位记者朋友所说，现时我们的数字不是说冻结十年的，我们每一年都会做一个最新的更新，去看看当时的社会、经济的环境有没有什么的转变。我们不会一成不变的。
（请同时参阅谈话全文的英文部分。）
完
２０１５年１２月１８日（星期五）
香港时间２１时０８分
