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下稿代香港房屋委员会发出：
以下是房屋署署长应耀康今日（七月九日）在香港房屋委员会（房委会）公开例会的发言全文：
主席、各位委员、各位同事：
多谢各位委员在早前周年特别公开会议上的发言。委员的意见，启发了我们回顾过去及思考未来。
有些委员谈到政府在房屋方面的工作。在讨论房委会及房屋署工作之前，我先介绍政府在房屋方面的工作。
政府
过去一年政府在房屋方面其中最重大的工作，是制定长远房屋策略（长策）。上一次政府制定长策是16年前，即一九九八年。为房屋问题制定一份长远策略，标示着政府解决房屋问题的决心；亦是基于一个共识，就是要解决房屋问题并没有quick fixes－－即时见效的解决方法－－而是要经过一段时间、持续的努力。如果要浓缩长策的内容，我们可总结为以下几点。首先，在原则方面有两点：
－ 供应主导；及
－ 灵活变通。
「供应主导」是说从供应入手，持续地预早准备土地和房屋。「灵活变通」是说每年更新长远需求推算，并按此订定逐年延展的十年房屋供应目标，以及时反映实际社会经济和人口状况的转变。
在具体策略方面，长策可简化为：
－ 每年推算未来十年需求，订定十年供应目标；
－ 公屋方面，快些兴建多些公屋；更好利用公屋资源；
－ 资助出售房屋方面，快些兴建多些资助房屋；巩固房屋阶梯；丰富资助房屋形式；及
－ 私营房屋方面，稳定土地供应；有需要时管理需求。
在这些方面过去一年政府做了什么？
需求管理措施
私营房屋方面，为了更好管理几类私营房屋需求，即短期转售、非本地需求，以及购买第二个单位，政府分别引入了三种印花税：额外印花税，买家印花税和双倍从价印花税。年初我们向立法会汇报了额外印花税和买家印花税的效果。额外印花税方面，投机活动，即短期转售，由开征额外印花税前的平均每月2 661宗或20.0%，降至二○一五年第二季每月49宗的纪录新低，占总成交的0.8%。买家印花税方面，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，由引入买家印花税前的平均每月365宗或4.5%，降至在二○一五年第二季的每月76宗的低水平，占总成交的1.3%。
至于双倍从价印花税，负责的财经事务及库务局会在有关法例生效一年后，向立法会汇报措施的检讨结果。财经事务及库务局正跟进这方面的工作。
资源配套
为了推行长策，我们需要人力、财政及土地资源。人力资源方面，政府的二○一五／一六年预算中，房屋署（房署）获批增加154个公务员职位。连同之前三个财政年度，过去四年房署编制共增加了616个职位，以应付因进一步提高公营房屋建屋量目标所产生的额外工作量。我们会好好运用这些公务员职位和按房委会政策增加的合约人员，亦会继续争取未来工作所需的额外人手。
财务方面，政府亦拨款进行与公营房屋有关的工程。过去五个立法年度政府共有九个这样的项目，拨款总额约18亿元，另外有两个项目已谘询了立法会房屋事务委员会，有待立法会批准。政府亦在二○一五／一六年预算中宣布，预留了275亿元作为设立「房屋储备金」的首笔注资，并会在适当时候再注资，以配合未来公营房屋供应目标。
在土地供应方面，为达致十年兴建48万个公私营住宅单位的总房屋供应目标，规划署进行了一系列土地用途检讨，并已检视全港空置、作短期租约或其他不同的短期、「政府、机构或社区」及其他政府用途的政府土地，以及「绿化地带」用地。透过检讨，当局已物色到一共约150幅具房屋发展潜力的用地（包括约70幅「绿化地带」用地），如果可以如期修订有关法定图则以更改土地用途及增加发展密度，当中大部分用地可于二○一四／一五年至二○一八／一九年的五年内推出，以供兴建逾21万个单位，当中超过七成为公营房屋单位。
需求估算
最后要一提的政府工作，是我们目前正按照长策指定的方法收集数据，以估算二○一六／一七年起十年的需求，从而制定该十年的公、私营房屋供应目标。这个新的十年需求估算和十年供应目标对政府及房委会来说十分重要，亦会受到公众关注。
公营房屋建屋量
十年供应目标中公营房屋方面，生产主力自然是房委会。但香港房屋协会（房协）亦是政府一个不可或缺的伙伴。政府一直有将合适的土地给房协发展公营房屋。我们已提出一批新的土地，并正与房协商议，将土地交由其发展公营房屋。
透过房委会及房协的努力，公营房屋的产量正拾级而上。建筑小组委员会六月会议讨论了二○一五／一六年起五年房委会的预测建屋量，及房协同期提供的建屋量。有关文件已上载于我们的网页，各位可参考。现在请各位委员看看投影片上的这组资料。
从这组数据，我们可从此看出以下几点：
（一） 二○一五／一六年起五年的公营房屋量，比之前三个五年增加；
（二） 公屋产量比之前每年平均15 000个单位只是稍为增加。但对公屋申请人来说资助出售房屋也会有间接作用。以往居屋有约55%由绿表人士认购。如果以此推算，二○一五／一六年起五年供应的19 200个出售单位，可让我们回收数以千计的公屋，配给公屋申请人；
（三） 公营房屋产量年度之间会有波动。例如二○一四／一五年新公屋单位只有9 900个，二○一五／一六年却有23 300个。往后几年产量仍会有类似的上落；及
（四） 首五年总量虽增加，但仍然与十年29万个公营房屋的供应目标有距离。
最后一点印证我们一直所说的，十年内的前段大幅提升产量的空间较小，我们希望能在后几年追上。实际上在后期的什么时候可以见到产量大幅增加，视乎一些客观因素，包括我们会否得到足够的土地，怎么样的土地，和我们要多少时间将一块土地变成房屋。
我们在这些工作遇到很多挑战。在我们的努力和持份者的支持下，部分项目我们能以相对短时间上马和完工，如去年发售的五个居屋项目和东区海底隧道旁地盘第七期。这些项目均为「熟地」，并不涉及改划土地用途，由筹划到完工可以压缩至约五年时间。然而，大部分的用地并非「熟地」（即有关土地未有合适规划，需进行收地、清拆、重置现有设施、地盘平整或需提供额外的基建设施）。而且一些需要进行改划及提交规划申请的用地，需要更长时间以完成城市规划程序。在过往五年我们已谘询区议会的80幅用地当中，约90%用地涉及改划或规划申请。有些项目真的复杂，如皇后山，即使是政府土地，仍需改划土地用途，并要进行清拆和地盘平整，也要提供额外的基建设施。我们已尽力加快流程，由筹划到完工缩短至约七年时间。另外更有一些项目，我们遇到些非一般的挑战。例如，我们原来预计大窝口道1、2期的800个公屋单位可在二○一九／二○年完成。但因为有关的分区计划大纲图受到司法覆核，投标小组委员会只好取消招标，而我们至今仍未能估计这项目什么时候可以完工。这是其中一个理由我们未能进一步提高二○一九／二○年的公屋产量。
在此顺带一提，较早前有报章报道声称，透过政府内部文件知道，相对十年29万个公营房屋这个目标，我们只有兴建25万4千个单位的土地。其实我们一直都透明地适时向公众汇报觅地及兴建公营房屋的进展。去年十二月我们公布长策时，同时发表了一份截至去年十二月的工作进度的文件。这公开文件明确指出，假设所有觅得的土地能如期推出作建屋之用，当时我们能够掌握到的土地，可以兴建25万4千个单位。因此，25万4千这个数字是一个公开资料，而且是去年十二月公开的资料。我们会继续透明地适时公布有关觅地及兴建房屋的进度。
谈完政府的工作，我以下谈房委会的公屋、资助房屋及商业物业各方面的工作。
公屋
公屋方面，坊间对一些政策和概念，仍然常有混淆。例如，什么是「平均轮候约三年」？我再重申房委会一直都是用同一套机制计算和表述平均轮候时间。平均轮候时间是指在过去十二个月入住公屋的「一般申请者」的轮候时间平均数。而轮候时间是以公屋申请登记日期开始计算，直至首次配屋为止，但不包括申请期间的任何冻结时段。界定轮候时间用的是「首次配屋」而不是「上楼」，因为房委会的政策是申请人可获三次编配机会，申请人选择在第一次、第二次或第三次接受编配，三个不同选择会出现三个不同的轮候时间。因此，我们的做法是轮候时间计算至首次编配，而不是什么时候申请人「上楼」。
上述这个比较完整的解释，我们已经加入在我们的网页和公屋申请文件，但是坊间仍然时有误解。首先，基于上述，房委会并没有「三年上楼」的目标，如果要用四个字浓缩上述的解释，我会说「三年配房」。第二，「三年配房」这目标只用于一般申请者，即家庭及长者一人申请者，而不适用于配额及计分制下的申请人，即非长者一人申请者。在二○○五年前我们的确有一份轮候册，各类申请者都在这个册上轮候。但在二○○五年，为优先照顾家庭及长者，房委会引入配额及计分制。自此，非长者一人申请者须经由配额及计分制申请公屋，而平均「三年配房」的目标不适用于配额及计分制。因为一般申请和配额及计分制是两个截然不同的制度，我自己通常避免用「轮候册」这个旧概念来涵盖两类申请，或者将两种申请加起来成为一个总数，以免误导。
另一个常见的误解，是公屋空置率很高。有关的问题在审计署署长第六十一号报告及其后的立法会政府帐目委员会报告有详细的讨论。我们在去年发表长策时同时发表的二○一四年进度报告里，报告了当时空置率是0.52%。最新的数字是0.3%。我们明白，公屋如此短缺，我们有责任将空置率尽力减少。我们会继续努力减少空置，并公布空置情况。
有些朋友觉得我们没有善用公屋，其实是因为他们不认同房委会的有关政策。这些政策包括：
－ 富户政策，转户主政策；
－ 配额及计分制；及
－ 宽敞户政策。
关于富户政策，在社会上一直存在很不同的意见，有人认为应收紧，有人认为应放宽甚至取消政策。去年十月我们向资助房屋小组委员会分析了多种意见和建议。会上各位委员反映了很不同甚至相反的意见。委员会当日并没有达成结论，决定日后再讨论。上月委员发言时，同样带出了不同的意见。我们正在思考什么时候，准备什么材料，邀请委员再次讨论。
一个相关的政策课题是转户主政策。有些朋友认为转户主政策并非善用公屋资源，针对的其实还是富户政策。如果户主过世，我们让留下的丈夫或太太成为户主，大家似乎都没有意见。但如果让其他家人成为户主，意见便分歧了。按既定政策，考虑让配偶以外其他人士成为户主时，我们会用富户政策的入息及资产限额标准决定要新户主缴交正常租金，1.5倍租金，两倍租金，还是要终止租约。有些意见认为在这情况下不应应用富户政策的准则，而应使用申请公屋的入息及资产上限，来决定是否在户主过世后，让家人继续租用单位。在资助房屋小组委员会今年三月的会议上，委员反映了社会上的不同意见，最终维持现行政策。如刚才提到，我们正在思考邀请委员再讨论相关问题。
至于配额及计分制和宽敞户政策，过去一年资助房屋小组委员会亦曾讨论。会上大家留意到社会上的不同意见，并决议对政策作了一些修正。我们正在执行这些修正，并会留意未来的发展及社会意见的变化。
有了既定政策，我们便有责任切实执行，并侦察违反政策的各种滥用。但在执行方面，我们每天都要面对不同的挑战，包括资源上的限制，和住户是否谅解及支持我们的工作。我们自己也要不时检视如何组织、调动人员和是否可以用新科技、新方法。我们署内正检视如何加强工作，以打击各种违反政策的滥用情况。
另一个善用资源的问题，是我们有没有用尽土地，以提供非住宅设施。在建筑小组委员会讨论公共房屋项目时，委员不时会提出是否可以加入商业、社福，康乐等非住宅设施。策划小组委员会亦有讨论这个问题。策划小组委员会定下的指引，简而言之是以下两点：
（一） 首要是尽用地盘兴建住宅；及
（二） 然后尝试尽用地盘加入非住宅设施，同时顾及会否令住宅数目减少，会否因加建平台需要更长的建筑期，并且向立法会拨款需时，会否造成重大财政承担，及有关设施是否财政上可行。
我们会按照这指引去尽用每一个地盘，并向建筑小组委员会分析非住宅设施的情况。
另一个善用资源的问题，是重建。一如长策中指出，重建公共屋邨长远而言或可增加公屋供应，但短期内则会减少公屋单位数量。在目前公屋需求殷切的情况下，大规模重建计划只会冻结大量本来可编配予有需要住户的公屋单位，因而并不可取。房委会会继续按其政策和准则，考虑个别屋邨是否重建。
对我们未有计划重建的屋邨，我们不会置之不理。我们有各式各样的计划，维修及更新单位的内外环境及屋邨设施。我们在212个公共屋邨开展了「日常家居维修服务」计划，因应个别租户的要求提供全面的维修服务，从而能更迅速及更早期去修正屋宇问题。有关计划涉及开支平均每年约为3亿2千万元。
我们又为十年楼龄以上的屋邨设有「全方位维修计划」，直至今年三月份，我们已在120个屋邨展开了第二周期的「全方位维修计划」，其中96个屋邨的勘察及维修工程已完成。「全方位维修计划」的开支平均每年约为1亿8千万元。
我们又为屋邨更新旧升降机和加建升降机。到目前为止，我们已完成800多部老化升降机更新工程，并正计划为25个屋邨约500多部升降机进行现代化工程，工程总开支约为8亿3千万元。原来没有设置升降机的地方，我们会在条件适合，技术和财政上可行的情况下陆续加装升降机。首批加装的70部升降机已经竣工，工程总开支约为7亿4千万元，而第二批升降机的建造工程亦经已展开，一共加装13部升降机，工程总开支为2亿9千万元，预计将于二○一七年或之前完成。房委会已决定未来加装升降机计划由每数年制定一次改为每年制定的恒常计划。刚制定的二○一五／一六 年度加装升降机计划已展开，将于两个公共屋邨加装两部升降机，估计项目费用约5千4百万元。
除单位内部的维修、全方位维修以及升降机外，我们又选择合符条件的屋邨进行「屋邨改善计划」，更新它们的康乐设施和其他设备。我们已经完成了八个屋邨的改善工程，另外正进行五个屋邨的改善工程。
再有一个课题，关系到如何协助少数族裔申请公屋。我们一直都有留心这个课题。在房屋署网页上，载有以六种香港常见的少数族裔语文撰写的申请公屋基本资料。此外，为方便少数族裔人士申请公屋，政府资助非牟利机构提供翻译服务。当房屋署向少数族裔申请人发出通知书时，均会随信夹附一张以常用的少数族裔语文撰写的「资料摘要」，通知他们可向相关非牟利机构寻求翻译／传译服务。这些信息亦已上载房屋署的网站。
每位公屋申请人都需要出席由房屋署安排的详细资格审查会晤。在申请人事先要求下，我们会安排专业传译员于会晤时提供翻译服务。若少数族裔申请人于会晤前没有要求提供此传译服务，但在会晤中仍觉得有此需要，我们会联络有关机构透过网络摄影机尝试安排即时传译服务。
资助出售房屋
资助出售房屋方面，《二零一一至一二年施政报告》宣布复建居屋，我们于二○一四年预售首批新建单位，估计二○一七年落成。《二零一五年施政报告》提到，房委会会在二○一五／一六年及二○一六／一七年分别预售约2 700个及2 000个居屋单位，而房协会在二○一六／一七年预售1 600个单位，我们正努力希望如期推出。
二○一四年底推出的新建居屋单位预售，是十多年来第一次大规模的新建居屋单位销售，我们大致沿用以往的安排，但亦留意是否有需要改变的地方。例如，在抽签后的公布，能否更清楚解释之后的程序，或者在引用新科技提供虚拟示范单位的同时是否需要提供实体示范单位；又或者应该在开售时派发楼书还是申请人拣楼前才派发等等。我们希望看看有没有方法简化申请人要经历的程序，减少对我们人手的要求，加快整个销售流程。
资助出售房屋的效果有三点。第一，有心透过自置居所来解决居住问题，居屋可帮他们一把。第二，居屋买家中部分可能也对私营房屋有兴趣。他们买了居屋后令私营市场需求减少。第三，如果是绿表人士买了居屋，他们的公屋便可以经过维修及编配过程，配给轮候公屋的人士。我们会继续努力推动居屋计划。
以上提到居屋的效果，同样适用于另一种资助出售房屋─－绿置居。同样地，绿置居可以为有心以自置居所满足居住需要的绿表人士提供便利；他们买了绿置居或会减少私营市场的需求，他们的公屋可配给公屋申请者。有些评论反对绿置居，因为土地用了做绿置居便不能做公屋；或者因为要用几个月才可为回收公屋编配，因而会拖慢申请人上楼时间。但如果因这些事实而反对绿置居，是否基于同样的事实而反对居屋？这似乎不是社会的共识。绿置居有它的代价，但亦有它的好处：让绿表人士有多一个置居的途径、巩固房屋阶梯、促进公屋流转。资助房屋小组委员会决定了实行一个试点。我们适当时候会请委员会讨论如何检讨试点。
商业楼宇
比起住宅来说，房委的非住宅物业的使用和管理，比较少人关注。其实在过去数年商业楼宇小组委员会费了很多功夫，令我们的商业物业更能切合住户及商户的需要。
我们为各商场进行分析，选定目标商场，进行大型改善工程并重新设计其行业组合。我们正按优先次序就有关商场进行不同阶段的改善工程或研究。葵盛西邨及安基苑的零售设施正进行大型改善工程。我们亦已选定海丽商场和天恩商场作进一步研究如何进行改善。至于已经完成的坪石邨零售和停车场项目，工程包括翻新酒楼、增设零售商铺、增加社区设施、改善街市档位、加建扶手电梯及升降机等，这些改善项目增加了居民在零售和餐饮方面的选择，亦为商户提升其商业潜力，充分发挥屋邨的地理优势。
改善商业设施资产的工作至今已取得一定成效，当中零售单位的空置率由二○一一年三月的4.9%下降至二○一五年三月的1.7%。我们会继续致力善用零售设施，并会按年检讨有关计划。
我们亦致力改善停车场使用效益。房委会辖下有131个停车场，合共提供约28 200个泊车位，当中约25 300个为月租泊车位， 2 900个为时租泊车位。而月租泊车位的平均租用率更由二○一○年的74%上升至最近的超过九成。
而房委会辖下的六个工厂大厦，总面积达20万平方米，而且出租率长期达九成以上。
最后，我想谈谈人手方面的问题。一如我去年指出，署内的人手问题，对我和同事来讲是最切身的问题。去年我上任时与房署的三十多个工会会谈，差不多每一次同事都会提出人手问题。最近我开始另一轮与工会同事会谈，人手问题仍然是大家主要的关注。
随着建屋量增加，我们需要确保在兴建房屋、管理房屋，以及中央支援等环节有足够人手，让我们能既重量，又重质。我们已从两方面入手。一方面是增加人手。一如我之前提到，过去三年我们人手已有相当增长，但由于未来工作量会再增加，我们会继续留意人手需求的转变，按需要申请额外的公务员职位，以及增聘辅助人手。另一方面我们也检视工作方式，看看有没有办法可以更加善用人力资源。这包括检视各项工作的缓急轻重，决定那些工作可以做少些甚至完全不做；或者检视流程，看看一些流程是否可以减少低增值甚至负增值的工序；或者调动职能减少专业错配等等。在讨论现有或新工作时，希望委员支持我们简化工序，让我们能按优先次序调动资源。
谢谢各位！
完
２０１５年７月９日（星期四）
香港时间１８时５６分
