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以下为今日（一月二十八日）立法会会议上郭家麒议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的书面答覆：
问题：
发展局於去年一月向本会发展事务委员会提交文件，载列150多幅具房屋发展潜力的用地。运输及房屋局局长於去年十二月十六日发表《长远房屋策略》，表示政府接纳了长远房屋策略督导委员会的推算方法，更新了二○一五至二○一六至二○二四至二○二五年度为期10年的长远房屋需求推算，并以480 000个单位作为未来10年的总房屋供应目标（总房屋供应目标），当中公私营房屋供应的比例维持「六四之比」，即公营房屋供应目标为290 000个单位，包括200 000个出租公屋单位及90 000个资助出售单位，而私营房屋为190 000个单位。去年十二月十八日，财政司司长宣布成立房屋储备金（储备金），在财政上配合公营房屋供应目标，并将二○一四年政府财政储备的全部投资收益（约为270亿港元）拨入储备金。就此，政府可否告知本会：
（一）出租公屋单位、资助出售单位及私人住宅单位分别（i）於过去5年落成、（ii）将於未来5年内落成，以及（iii）现时空置的数目（以表列出该等资料）；
（二）上述150多幅具房屋发展潜力土地的（i）具体位置、（ii）面积、（iii）修改法定图则的最新进度、（iv）拟议用途（公营或私营房屋），以及（v）是否属於「绿化地带」用地（以表列出该等资料)；
（三）现时政府拥有的闲置住宅用地的（i）数目、（ii）具体位置、（iii）面积，以及（iv）规划进度（以表列出该等资料）；当局会否承诺把该等用地优先规划作公营房屋用途；
（四）用以决定每季卖地数目的具体准则为何；当局会否确保当总房屋供应目标达到时，会适时检讨卖地数目；
（五）是否知悉私人发展商拥有土地的资料；如知悉，当中的闲置住宅用地的（i）数目、（ii）具体位置，以及（iii）面积（以表列出该等资料）；
（六）私人发展商在投得住宅用地后须限时完成兴建住宅单位的规定详情为何；会否研究规定私人发展商在住宅单位落成后须限时推出发售；如会研究，详情为何；如否，当局如何实现就私营房屋供应所订目标；
（七）是否知悉，房屋委员会（房委会）过去5年及预计未来5年每年的盈亏情况，以及现金及投资结余（以表列出该等资料）；当局如何规管房委会将来出售的资助房屋的价格水平；
（八）当局以储备金支持房委会兴建公营房屋的安排详情为何；当局如何监督储备金的运用；未来5年，当局计划每年向储备金拨入多少款项（以表列出）；及
（九）会否增加其他公营房屋种类（例如重新推出夹心阶层住屋计划）；如会，详情为何？
答覆：
主席：
要解决当下的房屋问题，我们必须多管齐下增加土地供应、增加房屋供应。因此，「供应主导」是政府在去年十二月公布的《长远房屋策略》的核心。按照最新的房屋需求推算，政府已经宣布以480 000个单位作为二○一五／一六年度至二○二四／二五年度10年期的总房屋供应目标，当中公营房屋供应目标为290 000个单位，包括200 000个出租公屋单位及90 000个资助出售单位；而私营房屋供应目标为190 000个单位。要达成这个总房屋供应目标，无疑是一项巨大挑战，当中尤以土地供应最为关键。
短中期内增加土地供应的最迅速和有效方法，是透过土地用途检讨及在规划条件许可下适度增加发展密度，以尽量善用现有市区和新市镇的已建设土地，及其周边邻近现有基建设施的地带。发展局於今年一月初提交予立法会发展事务委员会有关「增加土地供应」的资料文件（立法会CB（1）407／14－15（01）号文件），已汇报了各项增加土地供应措施（包括土地用途检讨）的最新进展。
在综合发展局提供的资料后，我现就郭家麒议员的各项提问，答覆如下。
（一）过去5年出租公屋及资助出售单位的落成量；与及未来5年的预计落成量载於表一。过去5年私人住宅单位的落成量和未来5年的预计落成量载於表二。
就公屋的空置数目而言，由於相关数字会随编配进度而不时变化，所提供的数字只反映某特定时段的情况。截至二○一四年十二月底，可供出租的空置公屋单位（注1）数目为2 829个，空置率为0.4%，符合香港房屋委员会（房委会）维持空置率低於1.5%的成效指标。私人住宅方面，根据差饷物业估价署於其《香港物业报告2014》中公布的数字，二○一三年底全港私人住宅总存量为1 123 600个单位，当中约有46 600个为空置单位，空置率为4.1%，是一九九七年以来的最低水平，亦远低於二○○四年至二○一三年期间约5%的长期平均水平。
（二）正如上述，为达致10年兴建480 000个公私营住宅单位的总房屋供应目标，规划署进行了一系列土地用途检讨工作，并已检视全港现时空置、作短期租约或其他不同的短期、「政府、机构或社区」及其他政府用途的政府土地，以及「绿化地带」用地。透过各项土地用途检讨，当局已物色到一共约150幅具房屋发展潜力的用地（包括约70幅「绿化地带」用地），如果可以如期修订有关法定图则以更改土地用途及／或增加发展密度，当中大部分用地可於二○一四／一五年度至二○一八／一九年度的5年内推出，以供兴建逾21万个单位，当中超过七成为公营房屋单位。
截至二○一四年十二月底，我们已展开其中45幅用地的法定图则修订工作，当中9幅用地已完成法定改划程序。至於该150多幅用地的地域分布、按地区划分的预计住宅单位数目、预计可供发展年份，以及拟议房屋类别已载列於上述「增加土地供应」资料文件（立法会CB（1）407／14－15（01））号文件，有关详细资料可参阅表三及表四（注2）。
根据既定程序，我们会在完成技术评估并落实发展参数以修订法定图则时，进一步谘询相关区议会及地区人士，届时会就个别用地提供更详细的资料。
（三）政府并没有定期编制有关空置政府土地的统计。然而，现时空置的政府土地已涵盖在前文所述的土地用途检讨中，以物色具房屋发展潜力的用地。对於确定为有潜力作住宅或其他发展的个别未批租或拨用的政府土地，我们会按既定机制检视和评估其发展可行性，并於适合准备进行发展时作出适当安排，包括拨作兴建公营房屋、纳入政府卖地计划，或拨作其他用途。
当中个别用地的确已拨作住宅发展，例如，位於火炭乐林路（用地面积约1 190平方米）、大围美田路（用地面积约687平方米）及筲箕湾爱勤道与爱德街交界（用地面积约476平方米）的政府用地。有关用地已纳入二○一三／一四年度卖地计划出售。
（四）一般而言，政府的全年卖地计划会於每个财政年度前制订并公布。全年卖地计划把预计可於该年度供应市场的政府土地纳入计划内，并预先提供有关土地的基本资料，为市场提供具透明度的土地供应计划，让市场作所需准备。
政府按季预先公布季度卖地计划，为市场提供具确定性的土地供应资讯。在制订季度卖地计划时，政府会考虑不同因素，包括政府的私营房屋供应目标、市场情况、用地需进行各种程序的进度（例如终止短期租约、工务工程、修订有关分区计划大纲图等）、用地的面积和位置、用地可提供的单位数量、该年度和不同季度的已落实或预测供应量等。政府因应不同来源的私人房屋土地供应，不时检讨季度卖地计划。
（五）政府没有备存发展商所拥有土地的统计资料。
（六）发展商在购买政府推售的住宅用地后，须根据卖地条件所载的「建筑规约」期限内建成该卖地条件订明的最低楼面总面积，并取得由建筑事务监督发出的占用许可证。住宅项目的「建筑规约」期限一般为48个月至72个月不等。政府会按每个发展项目的实际情况，包括其规模及复杂性等因素，订出适当的「建筑规约」期限。
由於私人住宅发展项目属其拥有人的私人财产，拥有物业的发展商可因应其商业考虑等因素在合符批地文件的规定下自由地把其物业出售。因此政府并没有规定发展商必须在限定时间内把其物业出售。为回应社会上对住宅供应的需求，并协助发展商能够根据实际情况，灵活地计划和进行住宅物业的预售，政府已於二○一三年七月起，把受地政总署「预售楼花同意方案」规管的私人住宅楼花预售期由原来的最多20个月延长至最多30个月。此外，地政总署亦於二○一四年十月发出新的法律谘询及田土转易处通函，以精简申请预售楼花的程序和缩短审批所需的时间。地政总署会继续致力加快审批预售楼花申请的进度，让更多私人住宅单位尽快推出市场。
除政府卖地计划外，私人房屋土地供应的来源亦包括铁路物业发展项目、市区重建局（市建局）的项目，以及私人发展或重建项目。制订私人房屋土地供应目标的目的是在一段时间内累积一定的土地储备，务求使市场有平稳的土地供应。实际房屋用地供应量视乎有关法定或其他程序的进展、政府卖地结果、香港铁路有限公司和市建局项目的计划及招标的结果，以及发展商修订土地契约／换地以进行发展／重建项目的意愿等。这些无可避免会受到市场因素的影响。
政府会继续努力以多管齐下的方式增加土地供应，并加快把土地推出市场，以达致未来10年私营房屋的供应目标。
（七）房委会过去5年的整体盈余及现金及投资结余，以及根据房委会二○一四／一五年度至二○一八／一九年度的建议预算和预测其未来5年的整体盈余及现金及投资结余，载列於表五。
根据现行的居屋定价准则，居屋单位售价订於市值的某一折扣水平，以照顾合资格家庭的负担能力。衡量负担能力的原则，是出售的单位中至少有一半，可以让现时在「白表」申请人入息上限的合资格家庭在买入单位后，其按揭供款与入息比例不超过40%。在一般情况下，房委会会按市值折减三成出售居屋单位；若然该定价未能符合上述负担能力基准，房委会会考虑提供更大的折扣。
（八）房委会是提供公营房屋单位的主要机构，政府会确保房委会有足够的财政能力达成长策的目标。由於涉及的财政承担庞大，政府须及早绸缪，在不影响其他公共服务的情况下，为公营房屋支出分期作出拨备。就此，政府已在二○一四年年底将约270亿港元的投资收益拨入新设立的「房屋储备金」。未来，政府会因应实际情，考虑分期作出拨备。
「房屋储备金」及其累积投资收益（注3），将用以支持公营房屋发展计划及相关的基建配套。房委会须按其5年滚动预算机制评估其中、长期的财政需求；当政府与房委会就政府注资的金额和时间表达成共识后，政府须向立法会财务委员会申请从「房屋储备金」拨款，支持公营房屋发展。同时，房委会会继续采取一切可行的措施，确保公营房屋发展计划符合成本效益。
（九）行政长官在二○一五年《施政报告》中提出，除房委会的居屋和香港房屋协会的资助出售单位外，应该有更多不同模式的资助出售单位，回应不同市民的需要；亦建议房委会选择合适的正在兴建公屋项目，以先导计划形式，出售给「绿表」人士，对象主要是现行公屋租户及已通过详细审核并即将获编配公屋的人士，定价比传统居屋低廉，以进一步丰富资助自置居所的形式，完善房屋阶梯。房委会已开始研究落实先导计划的详细安排，包括申请资格、定价机制、转售安排、选址准则等。
由於开发房屋土地需要投入大量社会资源，包括土地、财政和人手等，在资源有限的情况下，我们会优先协助公屋申请者入住公屋和协助中低收入家庭自置居所。政府会致力落实二○一四年《长远房屋策略》提出的公屋和资助出售单位的供应目标；在政策上现时并无打算重推夹心阶层住屋计划。
注1∶有些单位虽然未有租客，但属「不可供出租的单位」，原因是它们已预留作某一用途，因而不可出租予公屋申请人。这些单位包括等待或正在进行改建或结构工程的单位、因行动／管理理由暂缓编配的单位、预留给市建局而其已支付预留费用的单位等。此外，亦有些「编配中的单位」已拨供申请人考虑，预期短期内会入伙。
注2∶该150多幅用地只属二○一四／一五年度至二○一八／一九年度的5年内可供应土地的一部分，而有关预计的用地数目、住宅单位数目及可供发展年份视乎个别用地能否如期完成法定图则的修订、技术评估及相关程序或工程进度，可能会有所更改。
注3∶「房屋储备金」由香港金融管理局负责投资。
完
２０１５年１月２８日（星期三）
香港时间１６时５７分
