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以下为今日（十二月三日）立法会会议上涂谨申议员的提问和署理运输及房屋局局长邱诚武的书面答覆∶
问题∶
《一手住宅物业销售条例》（第621章）（《条例》）于二○一三年四月二十九日生效，并由一手住宅物业销售监管局（销监局）负责施行。消费者委员会于上月公布的《一手住宅物业销售研究报告》（《报告》）指出，《条例》已实施一年半，但现时一手住宅物业的销售过程仍存在各种问题，包括售楼书资讯庞杂但欠缺物业管理费用等重要资料、价单所列单位并非全部放售因而令准买家感混淆、同一人可重复作「购楼意向登记」令需求被夸大等。报告并提出多项改善建议。就此，政府可否告知本会：
（一）自《条例》生效至今，（i）销监局接获多少宗关于一手住宅物业销售的投诉，以及涉及多少个楼盘，（ii）销监局曾审阅多少个一手楼盘的销售资料，以及因而发现了哪些问题及违例情况；销监局曾向发展商及地产代理提出哪些有关的改善建议及作出的惩处，以及该等建议有否得到落实；若建议没有落实，原因为何；
（二）自《条例》生效至今，销监局就一手住宅物业销售巡查了多少个楼盘的售楼处；多少次的巡查是以乔装准买家的方式进行，以及因而发现了哪些问题及违例情况；销监局曾向发展商及地产代理提出哪些有关的改善建议及作出的惩处，以及该等建议有否得到落实；若建议没有落实，原因为何；
（三）自《条例》生效至今，销监局发现的涉嫌违例个案中，（i）转介予地产代理监管局跟进的个案数目，以及该等个案中涉及由地产代理替准买家垫支登记所需费用的总额，及所涉地产代理公司和地产代理从业员分别的数目；（ii）销监局曾展开调查并转介予律政司的个案宗数，所涉一手楼盘的数目和名称，以及当中正由律政司考虑是否作出检控的个案数目（并按楼盘的名字及个案性质列出分项数字）；（iii）该等涉嫌违例个案的跟进情况，以及为何当局至今仍未提出检控和所涉困难；
（四）鉴于《条例》中关于禁止虚假或具误导性的资料的条文，是参考《证券及期货条例》（第571章）等条例的相关条文而制定，销监局有否参考相关条例的成功检控经验，以期增加有关检控的成功率；当局会否考虑，参考第571章的相关条文，立法规定发展商须公布影响单位定价的有关资料，包括购楼意向登记数字，以加强市场的透明度，并赋权销监局向法庭申请颁发回复原状命令，令因虚假或具误导性的资料购入住宅单位而蒙受损失的买家可回复至原状或得到赔偿，以加强阻吓不良销售手法；及
（五）有否评估报告所提建议（包括确保售楼价单上所有单位必须同步发售、加强巡查违规夸大购楼意向登记及分开抽签和拣楼日期等措施）是否可行，以及会否考虑修订《条例》以实施该等建议，以期更有效地保障消费者权益？
答覆：
主席：
《一手住宅物业销售条例》（《条例》）于二○一三年四月二十九日全面实施。条例旨在提高一手住宅物业销售的透明度及公平性、加强对消费者的保障，以及为一手住宅物业的卖方提供公平的竞争环境。
条例就一手住宅物业的售楼说明书、价单、示范单位、参观已落成一手住宅物业的安排、成交纪录册、销售安排文件须提供的资料、广告，以及临时买卖合约和买卖合约须载有的强制条文等事宜，订立详细规定。条例亦禁止任何人士在促销一手住宅物业时作出失实陈述，或传布虚假或具误导性资料。
违反条例有关条文全属刑事罪行。条例下共有120条刑事罪行。违例者一经定罪，视乎所违反的条文，可处罚款及／或监禁。最高罚款额为港币500万元，最长监禁期为七年。
条例是经过运输及房屋局成立「立法规管一手住宅物业销售督导委员会」（督导委员会）一年时间讨论、其后两个月的公众谘询，以及立法会详细讨论审议的成果。消费者委员会（消委会）、业界，以及相关持份者均有积极参与有关讨论。
条例自实施以来，已达到一定的效果。例如，一手住宅物业的面积以及每平方及每平方米售价只能以「实用面积」表达、卖方就某住宅物业设置示范单位时，必须提供「无改动示范单位」才可提供「经改动示范单位」、卖方必须在出售日期的最少7日期间内提供售楼说明书、必须在出售日期的最少3日期间内提供价单和销售安排文件，以及卖方如要改动价单及销售安排，有关改动必须等待3日后才生效。
截至二○一四年十一月二十四日，卖方在条例下共推售了约23 000个一手住宅物业，涉及131个发展项目。
我现就涂谨申议员问题五个部分，答覆如下：
（一）及（二）截至二○一四年十一月二十四日，一手住宅物业销售监管局（销售监管局）共收到101宗投诉，当中75宗与条例有关，其余的26宗与条例无关。上述75宗与条例有关的投诉共涉及40个一手住宅发展项目的销售，被投诉的对象包括卖方、地产代理以及在一手住宅物业销售过程中有参与的人士。
销售监管局检视所有由卖方向公衆提供的售楼说明书（包括经修改的售楼说明书）、价单、载有销售安排的文件、成交纪录册、卖方指定的网站，以及主要报章内有关一手住宅物业的印制广告。此外，销售监管局巡查所有一手住宅物业的售楼处及示范单位。
截至二○一四年十一月二十四日，销售监管局共检视了约660份售楼说明书（包括经修改的售楼说明书）、约1 500份价单、约850份销售安排的文件，以及约4 800份印制广告。该局检视成交纪录册的次数达2 000次，检视卖方指定的网站的次数达5 200次。该局对售楼处及示范单位共进行了约1 600次巡查，包括与地产代理监管局进行联合巡查。
销售监管局致力施行条例以及对涉嫌违例者进行调查。就销售监管局检视／巡查时察觉到怀疑违例的情况、该局接获投诉的个案，以及传媒向该局查询怀疑违例的情况，销售监管局均立案调查。如发现有怀疑违反条例的情况，销售监管局定必严肃处理。销售监管局已陆续就涉嫌违例行为的调查结果，提交律政司刑事检控科考虑。
销售监管局在跟进调查怀疑违反条例的个案的过程中，一般会去信要求有关的卖方解释为何出现怀疑违反条例的情况。在绝大多数的情况下，有关的卖方在得悉有关的销售事宜被销售监管局关注或跟进调查后，无论他们是否认同有关情况可能违反条例，均会尽快改正或改善有关情况。
销售监管局一直重视卖方的销售安排是否符合透明公平的原则，并就一些没有违反条例但可能会引起秩序问题以及影响买方利益的安排，向卖方作出改善建议，并向业界发出指引。在绝大多数的情况下，有关的卖方均接受销售监管局的建议，改善了有关销售安排。
销售监管局亦一直非常关注一手住宅物业销售时出现「购楼意向登记」数目「发水」的情况。销售监管局不时提醒准买方，发展项目的成交纪录册是让公众掌握该发展项目每日销售情况的最可靠资料来源，准买方在参考卖方或坊间在发展项目开售前流传的登记人士入票数目时要谨慎，别轻率以有关数字作为发展项目的销情指标。
凡涉及地产代理的个案，销售监管局除了调查有关地产代理有否违反条例的条文外，同时亦会把个案告知地产代理监管局，以便该局同步跟进。
就一些涉嫌违例或不理想的情况，如可能会严重影响准买方的利益，销售监管局在进行调查的同时，会第一时间透过媒体提醒准买方有关情况。截至二○一四年十一月二十四日，销售监管局已向公众发出了十三次有关个别一手住宅发展项目／期数的销售事宜的提醒。
公众教育方面，销售监管局发布了《一手住宅物业买家须知》，提醒准买方在购买一手住宅物业时须注意的地方，又印备了单张，以浅易的文字表述条例对卖方的主要要求。销售监管局在该局的网站，提供了给准买方的常见问答，并在电视播放宣传短片及在电台播放宣传声带，以及在各媒体宣传条例的实施。今年八月，销售监管局推出了新一辑电视宣传短片及电台宣传声带，提醒一手住宅物业准买方应先考虑清楚才签立临时买卖合约。
（三）就销售监管局检视／巡查时察觉到怀疑违例的情况、该局接获投诉的个案，以及传媒向该局查询怀疑违例的情况，当中主要涉及售楼说明书、成交纪录册、广告，以及失实陈述或传布虚假或具误导性的资料。涉嫌违例者包括卖方、地产代理，以及在一手住宅物业销售过程中有参与的人士。
正如前述，凡涉及地产代理的个案，销售监管局除了调查有关地产代理有否违反条例的条文外，同时亦会把个案告知地产代理监管局，以便地产代理监管局同步跟进。
调查及搜证工作需时。销售监管局已陆续就涉嫌违例行为的调查结果，提交律政司刑事检控科考虑，目前不宜透露详情。
（四）当局在草拟条例有关失实陈述及传布虚假或具误导性资料的条文时，的确曾参考《证券及期货条例》的相关条文。不过，证券及期货交易的情况与一手住宅物业交易的情况并不尽相同，故此，适用于证券及期货交易的监管机制，未必一定完全适用于一手住宅物业交易。
条例有条文述明如某人作出失实陈述，而另一人受该失实陈述诱使而购买了一手住宅物业，作出失实陈述的人负有民事法律责任，以损害赔偿方式，赔偿该另一人因依赖该失实陈述而蒙受的金钱损失，不论作出该失实陈述的人是否亦有招致任何其他法律责任，包括即使该作出失实陈述的人没有因违反条例有关失实陈述的条文而遭检控或被定罪。
有关要求一手住宅物业的卖方在售楼说明书中，除了须提供卖方所知悉但并非一般公衆人士所知悉而相当可能会对享用该住宅物业造成重大影响的事宜的资料外，还须提供任何相当可能会对该住宅物业的售价造成重大影响的事宜的资料的建议，在立法会《一手住宅物业销售条例草案》法案委员会（法案委员会）审议条例草案时，已有充分的讨论。
有关仿效《证券及期货条例》，在条例加入销售监管局可向原讼法庭申请由原讼法庭作出命令，包括使交易各方回复他们订立交易之前的状况的命令，或宣布交易无效的命令等建议，涉及复杂的事宜，宜小心考虑。
（五）销售监管局会仔细研究消委会就一手住宅物业销售研究报告书内有关的研究结果及建议。
事实上，该研究报告书内的某些建议，对当局并不完全陌生。例如，就条例应让买方在签立临时买卖合约后有多少时间签立买卖合约、买方未能在指定期限内签立买卖合约时被没收的临时订金的金额，以及法例是否可以规定卖方必须在提供价单后尽快悉数要约出售已在价单上列出售价的一手住宅物业等议题，在督导委员会的讨论过程中、公衆谘询期间，以及／或法案委员会审议条例草案期间，已有充分的讨论。
条例在加强一手住宅物业销售的透明度及公平性，以及让卖方弹性作出商业决定、依法处置其物业财产，两者之间取得合理平衡。现行条例的条文是不同持份者在求同存异的精神下共同磋商达致的成果。考虑到公衆普遍支持加强对置业人士的保障，当局在草拟条例草案时，已尽可能把有助保障一手住宅物业买方的利益的建议纳入条例内。
有意见认为应透过修改条例纠正目前未尽理想的一些销售安排，例如卖方没有一次过悉数推售已在价单上列出售价的一手住宅物业、卖方透过收票制度制造入票数目多的情况，以及抽签及拣楼这两个环节之间是否留有合理时间让准买方获悉抽签结果及前往拣楼场地。条例只实施了一年多时间，仍需累积经验，再作检讨，不宜匆谈修订。目前而言，我们认为，透过销售监管局与业界沟通并发出指引，可能较修改条例更能尽快达致效果。
消委会研究报告书内的另一些建议，例如建议销售监管局加强检视及巡查，增加销售安排的透明度，以及加强公衆对销售监管局的认识及其工作的了解，与销售监管局的目标不谋而合，我们会积极跟进。
完
２０１４年１２月３日（星期三）
香港时间１２时４１分
