以下是今日（十二月四日）在立法会会议上汤家骅议员的提问和发展局局长陈茂波的答覆：

问题：

　　屋宇署自二○一二年年中全面展开强制验楼计划（验楼计划）。验楼计划适用於楼龄30年或以上的楼宇，被拣选的楼宇的业主立案法团（法团）在收到屋宇署的法定通知后，须安排合资格人士检楼及进行所需的订明修葺工程。本人近日收到不少楼龄只有20多年的屋苑的业主的求助。他们表示，他们居住的楼宇的法团尚未收到屋宇署的法定通知，但法团及物业管理公司已安排在屋苑展开勘察工程，以及就费用庞大的维修计划进行招标。该等业主指出，他们无法查证维修计划的修葺工程是否有必要进行，而他们在未知悉有关详情的情况下，便要在业主大会上投票决定是否进行维修计划。由於大多数业主对维修计划不闻不问，很多富争议性的维修计划，在业主大会上仅以轻微的过半数业权份数赞成下获得通过。就此，政府可否告知本会：

（一）各区议会分区楼龄介乎25至30年的屋苑及楼宇的数目和名称，以及是否知悉有关的法团最近有否计划进行大型楼宇维修计划；自验楼计划实施以来，政府接获屋苑就此等维修计划向各资助或免息贷款计划提出的申请数目、该等屋苑的数目占全港合资格屋苑总数的百分比、申请的成功率及批出的款项总额分别为何；除了财政资助外，政府有否向进行此等维修计划的业主提供其他支援；如没有，原因为何；

（二）鉴於有不少屋苑的业主指出，大型楼宇维修计划不论费用有多高，只须在业主大会上获得过半数（即赞成比反对多）便属通过，政府有否评估大型维修计划采用该表决方式是否一项法律漏洞；如评估结果为是，政府会否考虑修订法例，例如规定大型维修计划须如同终止委任公契经理人般，取得拥有屋苑过半数业权份数的业主同意方可进行，以加强保障业主的权益；如会，何时修订法例；如否，原因为何；及

（三）鉴於不少屋苑的业主表示，他们对验楼计划下须进行的维修工程项目所知不多，不能区分在验楼计划下须进行的修葺工程项目和一般的维修保养项目，以致与法团的委员常有争拗，政府有否进行宣传活动，向市民灌输一般楼宇修葺工程的常识；如有，详情为何；如否，原因为何；屋宇署有否委派代表出席各屋苑的业主大会，提供技术谘询及讲解法例要求；如有，过去3年曾派员出席哪些屋苑的业主大会，以及成效如何；如否，有否计划推行上述措施及何时推行？

答覆：

主席：

　　强制验楼计划及强制验窗计划於二○一二年六月三十日全面实施，从根源处理楼宇失修问题。前者涵盖楼龄达３０年或以上的所有私人楼宇，而后者则涵盖（楼龄达）１０年或以上的所有私人楼宇，但楼高不超过三层的住用楼宇除外。根据《建筑物条例》，强制验楼计划不适用於楼龄未达３０年的楼宇，因此，屋宇署不能向这些楼宇发出强制验楼法定通知。然而，我们鼓励业主自发地保养其楼宇。楼宇业主／业主立案法团（法团）可主动地进行强制验楼及验窗计划下所需的检验及修葺，若其过程是依照两项计划的标准及程序规定进行，则即使日后楼宇已达两项计划的楼龄要求，屋宇署於相关检验周期内亦不会拣选该些楼宇进行强制验楼及验窗。

　　就问题的三个部分，经谘询民政事务局后，我的答覆如下：

（一）现时全港可被拣选为强制验楼及验窗计划的私人楼宇分别约有１５ ０００及２５ ０００幢。根据屋宇署的纪录，全港楼龄介乎２５至３０年的私人楼宇约有３ ２４０幢，其分布数字按区议会的分区划分列载於附件。一般而言，除了因须遵从屋宇署发出的法定命令而进行勘测及修葺的楼宇外，屋宇署不会得悉个别楼宇的业主或法团有否计划进行维修。

　　香港房屋协会（房协）联同市区重建局（市建局）於二○一二年八月推行「强制验楼资助计划」，向合资格业主提供首次强制验楼费用的全数资助（设有上限）（注１）。截至二○一三年十月底，房协及市建局共接获１７９宗申请，其中１４９宗已获发「原则上批准」、６宗因未能符合计划的资格准则而被拒绝，其余申请正在处理中。我们并无已申请「强制验楼资助计划」的楼宇占合资格申请该计划楼宇百分比的资料，原因见注２。

　　除财政支援外，房协及市建局亦会向参与资助计划的业主提供技术支援，包括协助进行组织筹划及招标等。至於根据检验而须进行的修葺，政府联同房协及市建局继续在多项现有的支援计划下提供财政支援，这些计划见注３。资助额会因应检验及维修完成后的实际费用而厘订。由於现时并未有已完成检验的个案，我们暂时无法提供获批准申请所涉及的款项。

（二）民政事务局表示，根据《建筑物管理条例》（《条例》）附表３第３段，除《条例》中另有规定外，在出席人数达到法定人数（即业主人数的百分之十）的法团会议上提出的所有事项（包括维修工程），均由亲自投票或委派代表投票的业主以过半数票决定。此规定旨在确保在法团会议上议决的事项必须取得一定数目的业主同意才能获得通过，同时亦能避免因要求的业主人数比例过高而令维修工程难以展开。

　　此外，《条例》有措施确保法团进行维修工程的透明度，以及确保法团有效监察有关的招标及维修工作。《条例》订明，若工程总额超过二十万元，法团须进行招标；若工程总额超过法团全年预算的百分之二十，还要召开业主大会通过接纳有关的标书。此外，法团在进行招标时也须遵守《条例》下的相关工作守则（注４）。

　　为使《条例》与时并进，由相关专业界别及对物业管理有丰富认识的人士组成的《建筑物管理条例》检讨委员会，正就《条例》进行全面检讨，包括研究如何解决常见的大厦管理问题，例如如何优化有关维修工程的决议程序。政府会在收到检讨委员会的建议后，研究如何跟进和落实建议。

（三）强制验楼计划的涵盖范围包括楼宇的公用部分、外墙、伸出物及招牌。屋宇署已发出作业守则，列出强制验楼计划下须检验的楼宇构件，并指明有些楼宇构件及装备并不属於该计划的检验范围，详情见注５。在强制验楼计划下，业主只须进行必要的基本修葺以令楼宇变得安全，可是，个别大厦的业主可能希望同时进行其他改善工程，但有关决定由大厦业主自行商议决定。而作业守则规定注册检验人员应在修葺建议内清楚述明哪些工程属於强制验楼计划规定的修葺，并应与其他额外的工程有所区分。

　　自强制验楼及验窗计划推行以来，屋宇署采取了多项措施加强宣传。其中，屋宇署已举办或出席超过２００场简介会，包括每季在各区为目标楼宇的业主举办的简介会，以及应邀出席由个别组织或屋苑举办的简介会。屋宇署没有备存曾参与或举办有关简介会的屋苑的名单。在所有简介会，屋宇署人员均会向居民解释强制验楼及验窗计划的涵盖范围。居民如有疑问，亦可随时向屋宇署查询。多谢主席。

注１：「强制验楼资助计划」涵盖楼龄达３０年或以上、并已收到屋宇署发出的强制验楼预先知会函件或法定通知的楼宇；楼宇亦须符合应课差饷租值的资格准则。

注２：如注１所述，楼宇在接获屋宇署发出的强制验楼预先知会函件，并符合应课差饷租值的资格准则，才可申请「强制验楼资助计划」。截至二○一三年九月，屋宇署已向２ ４８４幢楼宇发出强制验楼预先知会函件，屋宇署没有备存这些楼宇的应课差饷租值的资料，故无法提供相关的百分比。

注３：有关计划包括由房协及市建局联合管理的「楼宇维修综合支援计划」、由屋宇署管理的「楼宇安全贷款计划」及由房协管理的「长者维修自住物业津贴计划」。

注４：《供应品、货品及服务采购工作守则》及《大厦管理及维修工作守则》。

注５：根据《强制验楼计划及强制验窗计划作业守则》的第３.１段，强制验楼计划的检验须包括外部构件及其他实体构件、结构构件、防火安全构件、排水系统，以及僭建物。该段亦指明，并不属於强制验楼计划的检验范围包括地基，以及桩帽、地梁等埋置或内藏的构件、独立竖设的护土结构、斜坡及埋置於斜坡的供水设施、升降机、自动梯、消防装置、电线、通风及空气调节系统，以及煤气和供水装置。

完

２０１３年１２月４日（星期三）
香港时间１８时２６分