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以下是今日（十一月二十七日）在立法会会议上易志明议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的书面回覆：
问题：
有物流业人士向本人反映，现时政府透过招标以短期（不超过三年）租约出租物流用地的措施不利於该行业的发展。该等人士指出，有很多租约的固定年期只得一年，虽然随后可按季或按月续租，但租金往往大幅调升。然而，物流用地（特别是用作露天货仓或集装箱堆场用途）的承租人须投入巨额资金平整土地、设置基础设施，以及购买运作工具及设备后才可开业。由於合约的固定年期只得一年，承租人往往难以收回已投入基础设施的成本，而在该年期届满后一旦接获通知不获续租，便须在一个月内迁离，但他们在仓卒下难以另觅合适的土地搬迁。就此，政府可否告知本会：
（一）过去五年，每幅以短期租约出租的物流用地的下列资料（以表列出）：
（i）土地地点；
（ii）土地用途；
（iii）土地面积；
（iv）现行承租人获批首份租约的日期，以及累积至今的租用年期；
（v）每份租约的开始日期、固定年期、与上一份租约比较的租金升幅（%），以及租约终止的原因（如适用）；
（二）当局会否考虑以较长固定年期（例如五至七年）的租约出租物流用地，让承租人有机会收回基础投资的成本；若会，详情为何；若不会，当局有何措施减少承租人因短期租约未获延续而蒙受的经济损失；会否考虑在重新招标物流用地时，让已就该用地投入大量资金的原承租人优先承租，并按上一份租约经累积通胀率调整后的租金厘定新租金，而非按附近土地的价值变动来厘定新租金；及
（三）未来三年，当局将以短期租约形式出租的物流土地的详情，并按下列表格提供该等资料？
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预计 地点 土地 面积 租期 预计
租约 用途 租金
开始
日期
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答覆：
主席：
政府推出的港口后勤和物流用地，均集中在葵青区，以直接支援葵青货柜码头的运作。现时政府在葵青区提供超过一百公顷的短期租约用地，供货柜存放、货物处理及货柜车停泊等用途。多年以来，这些港口后勤用地均以短期租约形式推出，以保留土地用途的弹性，配合港口／物流业界的最新运作需要，同时亦可让有意经营相关业务的中小企业在不同时间竞投合适的短期租约用地。
地政总署在公平竞争的原则下，以公开招标方式租出有关土地。地政总署在厘订有关短期租约的固定租期时，会考虑拟议的用途及其运作性质、政府是否需要保留弹性以便短时间内使用该土地作其他用途等因素。租约资料，包括固定租期，会在招标文件明确列出。有意从事港口后勤业务的人士或机构可按其商业考虑，根据不时公开招标的土地及其短期租约条款，以投标方式竞投有关土地。
现时以公开招标批出作物流用途的短期租约一般的固定租期为三年，当三年的固定租期完结时，如该些土地短期内无需要收回作其他用途，分区地政处会安排该土地重新公开招标，现承租人及其他对该土地有兴趣的人士均可参与投标。如该些土地不适合重新招标，例如该地在不久将来要收回作其他用途，其租约便会根据有关条款续租，通常是按季续租。
在处理葵青区出租的港口后勤及物流用地时，因应物流业界过往曾提出三年的固定租期未能满足其运作需要，运输及房屋局已要求地政总署，在有关用地重新招标时及情况许可下（如土地可作较长的短期租约用途），在该区将部分涉及货柜存放及货物处理的用地的固定租期由三年增至五年。现时有四份共约6.6公顷短期租约的租期已增至五年（注）。
至於租金调整，有关分区地政处会根据租约及现行适用程序，在租期第三年届满时按当时的市值评估租金，若评估的市值租金高於原有租金，会向承租人发出租金调整通知书。概括来说，分区地政处在调整短期租约租金时，会以该租约土地的市值租金作基准，参考当时相关可供比较的市场租金资料，该租约的用途、用地位置、面积、特别条款及余下租期等因素评估新租金。倘承租人对经调整后租金的金额有异议，可向有关分区地政处提出上诉，并就租金金额提出其建议及理据和租金估值资料，以支持其上诉。有关分区地政处会按既定机制处理租金上诉，完成后会将结果通知承租人。若承租人不接纳上诉后经调整的租金，可再提出上诉，由分区地政处将该上诉连同相关理据提交地政总署估价组处理。
就易志明议员问题的各部分，现答覆如下：
（一）针对政府推出的港口后勤和物流用地均集中在葵青区而言，过去五年葵青区的港口后勤用地的短期租约出租详情载於附件。
（二）及（三）在土地租用年期方面，正如上文所述，运输及房屋局已因应物流业界的意见，要求地政总署在适用的情况下，在葵青区将涉及货柜存放及货物处理的用地的固定租期由三年增至五年。此外，业界近期就港口后勤用地的用途、租期和出租安排等提出不少意见。由於业界的意见不一，我们将会就有关事宜与地政总署和相关部门展开检讨，以研究在葵青区的港口后勤用地长远应如何管理和分配，以更有效地利用这些港口后勤用地，支援葵青货柜码头的运作。我们会就检讨结果和建议的安排谘询业界。检讨期间，我们会尽量维持港口后勤用地的现况。
在检讨的过程中，我们会考虑业界提出的意见和建议，包括易议员问题中所提及将租期延长至七年、让已作大额投资的原租人优先续租，以及以累积通胀计算租金等建议的可行性。当中有关让已作大额投资的原租人优先续租的建议，初步看来，由於政府当局难以查核所涉及的投资，而且建议会对有意加入竞投的新经营者构成障碍，可能影响公平竞争，在实行上会有困难，须审慎考虑；而涉及租金的建议，必须放诸於政府财政的整体政策范畴内去研究。无论如何，我们会在进行检讨时，对所有意见作出通盘考虑。
至於易议员问题提出关於未来三年推出港口后勤和相关的物流用地的具体安排，包括用地的面积、用途和租期等，正如上文解释，当局将会就葵青区的港口后勤用地长远的管理和分配进行检讨，我们会视乎检讨结果及谘询业界后才确定。在检讨完成和有定案前，当局会透过既定机制延续现有的续租安排，换言之，排除个别情况外，现时葵青区的短期用地租赁安排（见附件）大致维持。
注：其中一份短期租约已由於承租人违反租约条款而被终止。
完
２０１３年１１月２７日（星期三）
香港时间１４时０１分
