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行政长官出席商界联席午餐会致辞全文(只有中文)(附图/短片)
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  以下是行政长官梁振英今日(十一月十一日)在商界联席午餐会「土地─短缺、解决办法及抉择」的致辞全文:

各位会长、主席、各位工商界的朋友、各位香港市民:

  解决土地楼房短缺问题是本届政府施政的重点。刚刚两个月前,我在十一个专业团体举办的午餐会上,讲述我和新一届政府对房屋问题的研判和应对策略。政府认为,楼价飙升的根本原因是供应不足,解决问题的根本办法是增加短、中、长期的土地供应。经过一年多的努力,社会大众现在对问题的本质和解决问题的方向已经取得共识。

  新一届特区政府在解决房屋用地供应的同时,也重视工商业用地的供应。今日,我感谢五大商会为我提供机会,让我向工商界和全社会报告工商业用土地和楼房的供求现状,以及特区政府的有关设想和规划。

  在现状方面,我想为大家带出三个信息:

(一)工商楼宇亦出现和住宅楼宇一样的供应短缺。我这里要说清楚,短缺并不表示今后楼价会只升不跌,因为在目前超低息的环境下,影响未来楼价走势的,利率是一个主要因素。

(二)在开发住宅用地的同时,我们也要为工商业的需要规划和开发大量土地。

(三)规划和开发工商业用地,同样会遇上种种阻力,社会要做艰难的抉择。

  私人工商楼宇主要有三大类:

(一)写字楼
(二)商业楼宇
(三)分层工厂大厦

  这三类楼宇的总面积当中,工厂大厦大概占四成,写字楼和商业楼各占三成。

  不少人以为香港的制造业已经北移,工厂大厦大量空置,只要改建工厂大厦作为其他用途,就可以解决楼房短缺的问题。现实是香港仍然有各种各样的生产活动,需要使用租金较低廉的工厂大厦,这些活动包括加工、包装、仓贮、陈列、以及创意行业等。因此工厂大厦在去年二○一二年的新增使用量有15万平方米,比起商业楼的16万平方米,写字楼的18万平方米,不遑多让。这三类工商业楼宇在二○一二年的总使用量,以建筑面积计,可能达到760万平方,大概是七座位於中环的怡和大厦。这个数量是相当大的。

  大家都知道私人住宅的空置率低,去年底是4.3%,但三类工商楼宇在去年底的空置率也相当低,而且是至少五年来的新低。写字楼是6%,商业楼是6.9%,分层工厂大厦是5%。这些数字说明:我们不能单靠重建厂房去解决土地短缺问题。

  二○○九年至二○一二年的三年期间,私人住宅租金上升42%,而写字楼、零售物业和多层厂房的租金也上升了超过30%,分别为39%、36%和33%。租金和售价不同,完全没有投资、投机和利率的因素,而是准确地反映了供应和使用需求之间的关系。

  以上介绍的,还未包括酒店业的情况。香港目前共有约69 000个酒店房间,根据经济发展委员会属下的会展及旅游业工作小组估计,要完全满足香港旅游业的发展潜力,未来十年,就要增加一倍酒店房间数目。

  香港人有创业精神,有守业的毅力,生意大有大做,小有小做,资金也不是问题,但高昂的租金,短年期的租约,不断上升的铺租、厂租和写字楼租金,令创业者却步,令经营者倍感艰难。过去一年,政府招标卖地的结果清楚显示,投标者中出现了大量的小型发展商,包括新入行的发展商,我认为这是好现象,说明地产界有足够能力和兴趣吸纳政府提供的额外土地供应,而只要有土地,地产界就有足够能力供应楼房。

  工商业用地短缺之外,非经济活动用的土地也短缺。宗教团体向政府要地办宗教活动,国际小学缺4 200个学位,要地扩充,福利团体要地办残疾人士院舍和老人院,司法机关要地扩建法院,区议会要地建社区会堂,大专院校也要地建校舍和宿舍。今年七月,香港物流协会调查显示,超过五成受访的业内人士,认为本港仓库面积未能满足行业需求。

  过去二十年的经验清楚说明,要满足住屋、经济发展和社会发展需要,大约每十年就要提供相等於一个沙田新市镇的土地总面积。如果我们不采取短期增加供应措施,不作长期规划,将来的工作会越来越困难,工商界面对的压力会越来越大,香港经济发展的竞争力会越来越弱,香港的社会发展也会被窒碍。

  适度提高发展密度是短期增加商业楼面面积的其中一项措施,例如政府已就提高启德发展密度进行了初步技术评估,建议可适度增加该区房屋及商业用地的地积比率大约百分之二十左右。

  其他短期,以及中、长期计划包括:

(一)起动九龙东(启德发展区、观塘和九龙湾商贸区):九龙东作为本港另一个核心商业区,有潜力供应400万平方米新增写字楼面面积,亦即现有私人写字楼总面积的三成。为加快释放发展潜力,政府正手於两个行动区搬迁现有政府设施、将空置而合适的土地尽快推出市场。预计两个行动区可提供约50万平方米楼面面积。启德发展区亦会有多幅商业用地预计在几年内可以推出市场。

(二)核心商业区政府大楼及用地转为商业用地:把核心商业区的政府办公室迁离或重置,增加市场上的办公室供应。这些项目包括搬迁位於旺角的工业贸易署大楼,将律政司办公室迁往前中区政府合署,以及分阶段重置湾仔海旁三座政府办公大楼。政府亦正计划将现有核心商业区内合适的政府用地转为商业用途,包括中环美利道停车场及上环林士街停车场。

(三)中环新海滨发展:在中环新海滨的长远规划中,预计可提供超过26万平方米新建楼面面积,作商业用途。整个规划会在中环和湾仔的有关基建工程完成及现有设施搬迁后陆续推出发展。

(四)赤濸角机场岛北商业区:为充分利用机场的土地,机场管理局现正就机场北商业区的发展策略进行研究,预计於今年年底完成具体规划工作。

(五)新界东北新发展区和洪水桥新发展区:新发展区将会是中长期土地供应的主要来源。除了应付房屋需要之外,新发展区亦会因应地理优势,提供经济和产业发展用地。例如古洞北新发展区沿粉岭公路设有约14公顷的「商业、研究与发展」用地群组。新发展区西北部亦预留了8公顷土地作「研究与发展」用途。我们亦已就洪水桥新发展区制订了「初步发展大纲图」,目标是提供约10万个新增就业机会。其中新发展区西北部会预留土地作「特殊工业」的物流和科技区,以62公顷作物流用途,及10公顷的灵活空间予资讯科技及电讯业,包括资料储存中心、测试和认证设施及商贸用途。西铁洪水桥站附近会发展为区域购物中心、酒店及办公室,成为新界西北一个新的主要市中心。预计古洞北和粉岭北新发展区及洪水桥新发展区的用地可分别在六年后陆续推出作发展之用。

(六)新界北部地区:除了新发展区之外,新界北部地区仍有大片未开发的土地,包括从禁区释出的土地,可考虑作长远发展需要。政府将进行规划研究,探讨进一步发展潜力,以及在该处建设一个规模与粉岭/上水新市镇相若的现代化新市镇的可行性。初步可行性研究将於明年初展开。

(七)大屿山-东涌新市镇扩展:随港珠澳大桥和屯门至赤濸角连接路落成,大屿山尤其是东涌,是前往海外目的地和珠三角地区的重要交通枢纽。政府正研究扩展东涌新市镇,以发展桥头经济,初步方案包括建设一个商业枢纽,为工商界和东涌居民创造更多机会。

(八)填海、岩洞和地下空间:在维港以外填海,以及发展岩洞和地下空间,将会是应付长远人口增长、提供经济发展空间,以及改善居住环境的重点项目。现时预计填海及发展岩洞可提供约634公顷土地。这些土地将会纳入土地储备,作未来的房屋及商业用途。此外,我们亦会研究在香港岛与大屿山之间的中部海域兴建人工岛,长远可望发展为新市镇,提供房屋及商业发展空间。政府亦正筹备展开香港城市地下空间发展研究,物色具有潜力发展地下空间的地区,以增加市区内可用作商业和其他用途的空间。

(九)检讨法定图则上的「未决定用途」地带:通过技术性研究和环境影响的评估,拟备详细的发展蓝图,并视乎地区的特性、基础设施及配套(例如交通运输网络的详细设计和检讨),以决定合适的长远土地用途。例如现时位於坚尼地城海滨的「未决定用途」地带用地,已被纳入规划署正进行的「坚尼地城西部的土地用途检讨」的研究范围,而位於元朗公庵路以西的「未决定用途」地带用地,其发展潜力亦会於刚开展的「元朗南房屋用地规划及工程研究」一并检视。以上是我们正在进行研究和规划的九个计划。

  经济发展委员会正在谋划香港产业发展的策略,商务及经济发展局、运输及房屋局等政策局,亦会就香港的不同产业和相关经济活动,例如物流业及信息产业,进一步分析和推算未来的用地需求。

  无可否认,要增加土地供应,是社会需要共同面对的艰难挑战。由於各种用途土地供应紧张,简单容易的选择所余无几。我明白地区人士和区议会,对增加土地发展密度、更改土地用途,或是开拓新土地等,都有不同意见。政府在做规划时,必定会顾及各个规划因素,考虑不同意见,确保将负面影响减至最低。但政府、议员,以至全社会,都必须优先考虑社会整体利益和全港的发展需要,有勇气和理性地作出艰难的抉择和取舍。

  今届政府在过去一年对物业市场采取果断有效的需求管理措施。同时,在供应方面,持续并有系统地坚持多管齐下的土地供应策略。相关的工作难度虽然十分大,但在政府团队、区议会和广大市民的支持和配合下,已经陆续见到成效。其中一个案例是新界东北新发展区计划。

  政府早於一九九○年展开的全港发展策略检讨,已提出研究新界东北的策略性增长潜力。「新界东北新发展区规划及工程研究」於五年前展开,为新发展区拟定规划及发展纲领和实施策略。新一届政府上任后,积极推动落实有关规划。部分人士曾经大力反对,要求「不迁不拆」、复耕、以至要求更高的补偿额或原村重置。去年九月份,在发展局举办的大型谘询会上,更出现前所未有的大规模抗议,部分人士更指此计划是「深圳富豪后花园」,是为了和深圳融合和其他政治目的。经过认真和多种方式的解说,政府释除了反对者的不必要疑虑,此计划已按部就班地向前推进。四个月前,政府公布了古洞北和粉岭北新发展区的经修订的建议发展大纲图、协助受影响务农人士的措施、实施模式和特设特惠补偿方案。这个案例说明:事在人为,只要有决心,没有不能克服的困难。

  各位,所有经济活动都需要土地楼房。长期以来,香港的营商环境当中,难度最高,挑战最大的,就是土地楼房短缺及随之而来的租金和楼价高昂的问题。要解决好这个问题,工商界和全社会都要有眼光、有魄力、有恒心,要迎难而上,要长短兼顾。新政府上任一年半,取得一定的成绩,包括做好短期的供应,和长远的研究和规划。我要感谢发展局和其他政府部门同事,日以继夜、不屈不挠的努力。今后,我们有信心可以将剩余的问题一一解决。我和政府的同事希望继续得到大家的支持和提点,我相信我们的共同努力,可以不断改善香港工商百业的营商环境,也可以不断提升香港在国内外的竞争力。多谢大家。



2013年11月11日(星期一)
香港时间16时59分

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