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以下是运输及房屋局局长张炳良教授今日（十月十日）在立法会会议上就「制订住屋开支比例目标及人均居住面积标准」议案辩论的开场发言：
代主席：
房屋问题是一个极度困扰香港的问题。不同的民意调查都指出，住屋是市民心中的头号民生问题，他们都希望住好些、住得起。长远房屋策略督导委员会，即长策会，刚在上月初发表谘询文件。今日，谢伟铨议员在这立法年度一开始便提出了关於房屋问题的议案，是十分及时的。
今天房屋问题是严峻的，其主要症结在於供不应求、供求严重失衡，楼价高、租金高，与经济基调脱节，亦与一般市民的负担能力脱节。谢伟铨议员的原议案是聚焦於市民在住屋开支的负担和居住环境。较早前，关於长远基建规划的议案辩论中，亦有多位议员提出关於房屋发展方面的意见。
楼价方面，去年头十个月，上升了近24%。政府推出首轮需求管理措拖（即加强额外印花税及引入买家印花税）后，稍为缓和，但今年初回复炽热，头两个月平均每月上升2.7%，政府於是再「出招」，即「双倍(从价)印花税」，楼价始冷却下来。由三月至八月份，每个月平均微升0.4%。
私人住宅租金方面，根据差饷物业估价署的资料，单是去年，整体上升11.3%。当中甲类单位（即实用面积少於40平方米的单位）升幅较大 。
越来越多市民轮候出租公屋。在今年六月三十日，公屋轮候册上有118 700宗一般申请（即家庭及长者申请），以及115 600宗配额及计分制下的非长者单身申请。分别较一年前上升了约12%和24%。
与此同时，不少基层市民居住环境恶劣。根据长策会委托独立研究机构进行的估算，现时全港共有66 900个分间楼宇单位，即通称「房」。当中接近一半缺乏独立厨厕或食水等的其中一项必要设施。
可以看见，当前香港的居住条件，与我们社会的整体经济富裕并不相称。我们既要增加房屋供应，也需思考分配的问题。
政府十分关注房屋问题，心也在急，绝非如刚才冯检基议员所指，意图透过成立长策会来拖延时间。事实上，去年九月成立长策会后，在短短的十个月里，开了十一次会议，还未计算其他简介会、小组会，更在今年九月份发表谘询文件。
解决房屋问题，政府当然责无旁贷。不过，房屋问题的确涉及很多方面，包括土地开发及使用、城市规划及市区重建、人口及居住密度、生活负担、环境保护、交通及社区服务配套等等，在在需要我们於尽速增加房屋供应的时候，於不同制约下作出取舍，以及对社会整体而言的较佳平衡。
租金高企下，社会上（包括一些本会议员）提出推行租金管制。其实租务管制犹如一柄双刃剑，用意虽好，但政府亦担心，推行租管可能反而会减低业主出租单位的意欲，选择租客，令供应减少。同时，这亦可能导致业主在开始协议租赁时尽量提高租金，以减低将来受租务管制的影响。在目前供求严重失衡下，租管对有租屋需要的人士，可能会未见其利，先蒙其害，所以我们必须很慎重去考虑。
香港的住屋开支占住户收入比例，近年的确在上升，根据差饷物业估价署的资料，於二○一三年第二季，若市民以七成按揭购入一个45平方米的私人住宅单位，每月供款占同期的家庭收入中位数约五成六。若租住相约的单位，租金则占家庭收入中位数超过四成。这两组数据於二○○八年第四季，即近年的低位，均只是约三成多。
根据政府统计处《2009/10年住户开支统计调查》（该调查每五年进行一次，所以这是最新的统计数字），全港住户（包括公屋住户）的租金（连差饷及地租）占住户每月平均开支约三成。在相若时期，纽约大都会区的水平平均为27%；而新加坡和伦敦的水平则分别为约16%和9%。不过，若以广义的住屋开支计算（即包含楼按供款、维修保险这些开支），伦敦的比例则升至两成。至於新加坡，绝大多数人口（约83%）居住於国家资助的「组屋」，因此住屋开支相对较低。
在香港，以今年六月三十日计算，公屋单位平均每月租金约为1 540元。现时有接近三分一人口在公屋居住，另有约一成七居住在资助出售房屋，包括居屋。换句话说，有约一半人口因居住在受政府资助的公营房屋，故其住屋开支是相对较低的。
每一个国家或城市的经济环境、税制和福利制度都不同，所以我们很难将香港的数据和其他经济体的数据作简单比较。
但无论如何，与世界上其他类似经济发达的城市作一些参考性比较，的确有助我们反思香港的住屋支出情况。不过，政府不主张订立住屋开支比例的「硬指标」。
政府十分明白当前市民供楼难、捱贵租的处境。因此去年底和今年初推出两轮需求管理措施，以稳定楼市。
当然，需求管理措拖只能治标，不能治本。最有效控制楼价和租金的升幅，就是增加整体房屋的供应。
政府亦与谢伟铨议员和其他议员一样，关注市民的居住质量，包括人均居住面积。我想指出，在过去十年，整体公屋单位租户的实际人均室内楼面面积，已由约11.3平方米上升至约13平方米。长策会在谘询文件中，建议房委会可在发展公屋的土地供应充裕的前提下，考虑逐步放宽现行的公屋编配标准，譬如由非市区的屋开始，以提高公屋住户的居住面积。相信房委会会认真研究。
政府现时并没有私营房屋的人均居住面积数据。一般而言，发展商所推出的单位面积大小，取决於市场的供求情况。不少人指出，因为楼价贵、租金高，所以越住越细。最终来说，只有在房屋供应充足，合乎市民负担能力，人均面积才可逐步改善。胡志伟议员提出，增加未来十年公营房屋的建屋量，这个亦是政府的目标。
无论是解决「量」或者是人均居住面积的问题，先决条件是要有足够的土地供应。长策会建议未来十年的房屋供应总目标为470 000个单位。这个数字比目前政府已承诺的总供应量多出约七万个单位，是一个非常重大的挑战。
大家可能会觉得，香港已建设的土地只占总面积约四分之一，要达到这建屋目标应该不会太困难。但实际情况是，基於香港的地理环境，除了郊野公园、自然保育区、海岸保护区，以及具特殊科学价值地点等等，非已建设的土地其实大部分属於湿地、水塘、集水区、山地、斜坡及林地等，一般而言缺乏必需的基础设施，存在不少发展局限。
政府现正全方位进行各项土地检讨工作，包括空置或作短期租约用途的政府土地、下一阶段「绿化地带」检讨、以及新一轮工业用地检讨等。我们并非「盲抢地」，而是急社会所急，积极探讨一切释放土地作房屋发展及「地尽其用」的可行方法。政府不会随便让可建设的土地空置，请议员和社会放心。但是冯检基议员所指出的地区矛盾亦的确存在，所以政府和社会是要共同面对这些问题，合力解决。
政府亦都必定会善用「棕地」和乡郊土地。在发展「棕地」方面，发展局一直有留意新界的发展及乡郊地区的变化，并因应情况，适时检讨各区的土地用途，以期善用乡郊土地。现正积极推展一系列规划及工程研究，务求在环境、交通和基建都可行的情况下，将合适的土地，包括未尽其用的「棕地」，改划用途，以释放其发展潜力，配合社会各方面（包括房屋）的需要。
但我们要明白，现时在「棕地」上存在不少作为露天储物、回收场及港口后勤设施，为物流业提供后勤支援服务，亦为当区提供就业机会，所以我们作规划时需要有较周详的考虑。
至於现时在法定图则中划为「乡村式发展」地带的土地，散布全港不同地区，主要位於新界原居民认可乡村的大致范围。有关用地的基建和其他配套设施通常有所限制，加上分布零散，一般而言并不适合作大规模房屋发展。
新界原居民小型屋宇政策实施近40年以来，我们的社会整体与乡郊环境已有重大改变。在现今的土地用途规划及善用土地资源的前提下，政府认同有检讨小型屋宇政策的需要。有关检讨无可避免涉及法律、环境、土地规划及土地需求等多层次问题，需要审慎检视。
至於军事用地方面，保安局局长昨日已回应冯检基议员的口头质询，亦已清楚解释，由於有关用地现时需要作防务用途，所以政府并无计划改变其土地用途。我在此再无补充。
在重建促进向上流动的房屋阶梯方面，政府与刚才发言的议员，目标一致。其实政府有关房屋政策的目标亦已在《二零一三年施政报告》中明确说明。
为达到这政策目标，长策会提出，政府应以为每一个香港住户提供适切而可负担的居所作为愿景，并应该用供应主导为策略，而新增供应应以公营房屋占多，初步提出公私营房屋「60：40」之比。
谢伟铨议员问何谓适切？长策会认为居住在公营房屋的住户应该视作已经居住在适切的居所，所以这也是一个标准。就居住环境欠佳方面，是包括临时构筑物、非住宅大厦内的单位、板间房、床位、阁楼、分间楼宇单位等等。何谓负担能力呢？当然是由住屋的开支占住户的收入比例来反映，我在以上也有讲述。
政府和房委会一直以来都鼓励有负担能力的公屋居民，透过绿表资格购买新居屋单位，或从居屋第二市场购买未缴付补价的居屋单位，在促进社会向上流动的同时，也释放出租的公屋单位以编配给轮候册上更有需要的人士。
有关流动因二○○二年停建居屋政策而受影响。今届政府已把兴建居屋定为房屋政策的常设部分。为回应年青一代及首次置居家庭的诉求，长策会主张增建居屋。刚才王国兴议员提出重设多元解决房屋问题阶梯这个方向，是非常有道理的。
最后，我亦希望就居住环境恶劣的住户，包括住在分间楼宇单位居民的住屋需要方面，阐述政府的立场。我们认为公屋是解决他们住屋问题的最根本有效途径。我们会透过增加出租公屋的供应，以协助他们当中合资格的家庭尽快「上楼」。
就郭家麒议员建议为居住环境恶劣的人士提供临时房屋，我希望指出，由於市区用地短缺，一些适合作住宅用途的市区用地应交由房委会尽快作公屋发展，以回应轮候册上迫切的需求，也令那些在轮候册上的居住环境欠佳住户（包括房户）尽早受惠。
即使以短期租约方式批出现时没有其他即时用途的土地作临时房屋之用，由於这类土地应会较少，特别是在市区，而且仍然需要进行额外的基建工程和其他配套设施，所以不可能即时提供大量安置房户的临时房屋。
主席，我谨此陈辞，并会在聆听各位议员在辩论中表达的意见后，再作总结回应。
完
２０１３年１０月１０日（星期四）
香港时间２２时５６分
