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对於传媒查询有关在长远房屋策略谘询文件的公众讨论中提出的若干问题，长远房屋策略督导委员会（督导委员会）秘书处发言人今日（九月六日）回应如下：
根据督导委员会的推算，未来十年的房屋需求是449 700个单位（因而有470 000个单位的总房屋供应目标）。对於此推算有否顾及投资需求的问题，我们需要澄清，就纯粹以投资为目的而持有单位，并且不会把单位流回租赁或销售市场的需求而言，投资需求已被涵盖於推算中。
大部分为投资目的而购入的单位，最终会流回销售或租赁市场，从而有助满足实质房屋需求。因此，若简单地将投资需求计算在内，会高估房屋需求。须注意的是，我们很难区别实质房屋需求和投资需求：大多数真正自住的买家会视其物业为人生最重要的投资，因而难以界定或准确计量投资需求。
尽管如此，我们知道某些类别的投资需求可影响本地住宅市场的供求平衡，一些物业或会成为业主第二个自住居所或丢空，因而不可供本地居民居住。有见及此，督导委员会认为在估算房屋需求时应作出调整。二○○一年人口普查和二○一一年人口普查的结果显示，被香港居民用作第二居所的单位数目，并没有明显改变。至於非本地买家不使用或不出租其单位的数目，推算中的「其他」因素中包括一个项目，透过参考税务局和差饷物业估价署的统计数据作出估算，以反映购入单位后不会把单位放回市场的非本地买家需求。
至於在推算时有否考虑现租住私楼单位但又希望真正置业的住户，以及推算所得的需求数字与一九九八年的推算相比，是否有所低估的问题，我们需要指出，督导委员会认为，每个香港住户，无论是居於公营或私营房屋、自置或租住单位，都应该有适切的居所。为推算长远房屋需求，房屋需求定义为在长远而言，要让每个住户均居於适切居所而需建造的新房屋单位的总数，所以我们假设已有适切居所的住户并不会产生新增的房屋净需求，即使这些住户当中或有部分会从某个现有房屋单位迁往另一个现有房屋单位。因此，如果现时已租住一间适切的私营房屋单位的住户有意租住或购买另一单位居住，除非当中涉及住户数目净增长（例如现有住户分户），否则这只会被视作在现有房屋单位存量中不同单位之间的搬迁，而不构成对新增房屋单位的需求。
须注意的是，督导委员会采用的推算方法和结果，不应与之前长远房屋策略中采用的推算方法和结果直接比较，因为它们都是分别采用不同方法，并且在参考当时的房屋环境后制定的。督导委员会认为目前的方法最能反映我们现时面对的环境，并应能提供一个客观基础，以评估长远房屋需求。因此，有关推算结果和总房屋供应目标，是在一个稳健的框架下，以最新数据为基础所得出的最佳估算。
就有关在推算时有否考虑由於现时物业价格高企，因而未能负担自置单位的住户被压抑的房屋需求的问题，我们希望指出，就长远房屋策略而言，房屋需求定义为要让每个住户均居於适切居所（不论是拥有或租住房屋单位）而需建造的新房屋单位的总数。我们亦已利用计量经济模型分析不同经济及房屋市场状况下住户组成情况的转变，以及所需的房屋单位数目。
至於有意见指出，只有部分分间楼宇单位被涵盖在推算中，「居住环境欠佳的住户」的数目因而被低估，我们需要澄清，督导委员会已就「居住环境欠佳的住户」采纳一个最宽松的定义，以确保所采用的数字能就居住在这些环境的住户数目，提供一个最佳的估算。推算长远房屋需求的目的，是估计为香港住户提供适切居所所需的单位数目。因此，现时居住环境欠佳的住户，会被视作需要新的公营或私营房屋单位。由於「居住环境欠佳」并没有一个广为接纳的定义，因此就长远房屋需求推算而言，督导委员会在决定哪类住户应视作「居住环境欠佳」时，参考了多个因素。
督导委员会认为居住在为满足社会的房屋需要而兴建的公营房屋（即公屋和资助出售单位）的住户，应视作已居於适切的居所。就私营房屋的住户而言，督导委员会认为应考虑下列情况，以确定哪些住户应在长远房屋需求推算下定义为「居住环境欠佳」：
（1）有关的房屋单位是否属於临时构筑物（例如木屋、寮屋和天台构筑物）；
（2）有关单位是否位於非住宅大厦（例如商业和工业大厦）内；
（3）有关单位是否与其他住户共用（例如居於房间、板间房、床位或阁楼的住户）；及
（4）有关单位是否属於分间楼宇单位。
根据二○一一年人口普查及督导委员会委托顾问进行的香港分间楼宇单位调查所得结果，就推算长远房屋需求而言，估算本港居住环境欠佳的住户数目为74 900，其中包括了居於属临时构筑物的单位的住户；居於非住宅大厦的住户；与其他住户共用同一单位的住户；以及居於楼龄为50年或以下楼宇内、有可见间隔物单位的住户。（有关详情，请参阅谘询文件第4.17至4.25段。）
督导委员会注意到视乎实际居住情况，并非所有与其他住户共用一个单位的住户均一定是居住环境欠佳。由於市场上有很多不同质素的分间楼宇单位，具体居住环境因情况而异。然而，由於难以分辨在这两个类别下住户的实际居住情况，在衡量各方意见后，督导委员会倾向采用一个保守的方法，假设所有这些住户的房屋需求均未能得到充分照顾，因而把其计算在长远房屋需求推算中。
完
２０１３年９月６日（星期五）
香港时间１５时３０分
