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下稿代房屋委员会发出：
以下是房屋署署长志高在今日（六月二十七日）举行的房屋委员会公开例会的发言全文（中文译本）：
主席、各位委员、各位同事：
引言
我很荣幸第四次就委员在房屋委员会（房委会）周年特别公开会议上提出的意见，作出回应。
在香港房屋政策史上，2013年是别具意义的一年。今年不但是香港公营房屋发展60周年，也是房委会成立40周年。曾经有人问我，我们现正面对数之不尽的房屋问题，为何还要理会过去的历史。就此，我常常想起乔治·桑塔亚那（George Santayana）的话∶「苟不以古为鉴，势必重蹈覆辙」。依我看来，借镜历史，对我们今天的工作大有裨益。我又认为，我的前任同事凭借睿智和远见推动香港的公营房屋发展，使之成为全球最杰出的公营房屋计划之一，我们应推崇他们的种种成就。因此，我们正好趁公营房屋发展踏入60周年之际，举行庆祝活动，同时体现我们的核心价值。
房屋委员会40周年纪念
当然，今年另一个重要的纪念就是房委会40岁生日。房委会已发展为财政独立的机构，以本身的财政推展公屋和居者有其屋（居屋）计划。时至今日，房委会是本港规模最大的建屋机构，每年平均兴建15 000个单位。新居屋单位於2016/17年度落成时，这个数字会上升至约20 000个。由2018年起，我们的计划是每年平均兴建约20 000个公屋单位和5 000个居屋单位，以致整体的建屋目标会进一步提高至25 000个单位，以配合行政长官增加整体建屋量的承诺。然而，这些只是现行目标：要是有要求我们在未来进一步增加建屋量，我不会感到惊讶。我向各位同事和委员保证，我们会及早做好准备，应付任何工作。
我们值得欣喜的是房委会成立40年以来，一直都专注於致力制定和推行本港的公营房屋计划。
今年对房委会和公营房屋来说，均别具意义，令我想起「承先启后、再创辉煌」这句中国成语。我们在前任同事奠定的优良基础上继往开来，为我们的下一代筹划未来。我十分幸运，可以经常得到主席和各位委员的意见和同事们的全力支持。否则，这些年来，本署不可能克服种种困难和挑战，并继续为住户提供优质的居所。
我想藉此机会，感谢在三星期前举行的周年特别会议上发表意见的委员，并对各位委员在过去一年鼎力支持房委会的工作，表示衷心谢意。
公共租住房屋──过去与今天
回顾过去是值得的。让我们重温这些年来公屋的发展。相信在座各位都知道，在1953年的圣诞节，石硖尾发生火灾，约五万人一夜之间痛失家园。这宗惨剧促使当时的政府决心推展安置计划，第一步是兴建徙置大厦以安置灾民。这些徙置大厦只楼高六、七层，没有升降机，细小的单位内并无间隔或任何设施，居民须在走廊煮食，并共用在每楼层中央的厕所、浴室和自来水喉。事实上，这些楼宇只能为最有住屋需要的人士提供简陋的栖身之所。
经过60年的发展，时至今日，公营房屋已大为进步。1960年代末期，厨房和浴室已成为每个单位的标准设施，而我们又於1970年代开始为大厦安装升降机。现时的公营房屋采用因地制宜的「非标准」设计，务求发挥每个地盘的发展潜力。我们采纳环保设施和无障碍设计，以尽可能提供全面的服务和设施。
我们的房屋在设计和创新设施方面，获奖无数。这些大厦深受住户欢迎，与上几代的大厦比较，预计的使用年期更长，维修保养费用亦较低。
我们是有理由为所建造的房屋感到自豪。因为我们为社会上最有需要的人士提供了实而不华、安全而舒适的居所。因此，在6月6日的会议上，当我听到有委员指我们现时的设施水平过高，应该兴建较为平实的公屋，我有点惊讶。过去数星期，我不断问自己「为什么」？为什么公营房屋的居民不应受惠於改善的设计？为什么我们不应建造提供简约装置且安全稳固的优质大厦？为什么我们不尝试利用现代建筑技术、合适建材和节能设施以控制成本？为什么我们的建筑物不能加入灵活设计，以便在情况有变时，仍可建造符合公屋或居屋标准的单位而无须花费太多额外费用？为什么不采用一些建筑技术，令我们的建屋速度至少跟得上大部分私人发展商？最重要的是，为什么我们因能向最有需要的人士提供优质居所而受到质疑？
今天，房委会为超过200万人，即本港约三分之一人口提供安全、安稳和优质的居所。当然，房屋是每个人的最基本需要，而公屋能满足这方面的需要，令本来没有能力负担住屋开支者，可以安心追求其「香港梦」，编写自己的成功故事。相信各位会同意我所说，公屋计划是香港稳定繁荣的基石。这正是为何我们要庆祝我们所取得的成就，也可令我刚才所提出的问题有明确的答案。
房委会作为公屋供应者的主要角色
公屋轮候册
在2013年3月底，公屋轮候册（轮候册）上有116 900宗一般申请，另外约有111 500宗为配额及计分制下的非长者一人申请。与去年的情况比较，一般申请和配额及计分制下的申请分别增加了15%和27%。如果进一步与三年前我刚加入房屋署时的情况比较，增幅更分别高达50%和117%，实在令人惊讶。我们除了要知道这些申请数字外，也许更重要是要了解轮候册申请人的结构转变。
我们一直密切监察轮候册的情况，发现轮候册申请人的结构近年出现了重大转变，尤其是单身人士和年轻人申请公屋的人数明显增多。最令人惊讶的是，在配额及计分制下的111 500名非长者一人申请者当中，67%（74 800名）是年届35岁或以下。
在2013年3月底，一般申请人的平均轮候时间是2.7年，长者一人申请者是1.5年，这都低於我们三年及两年的目标。到目前为止，一般申请人平均轮候时间仍能维持在政策目标的水平内，即三年以下。不过，我越来越忧虑未来能否继续达到这个目标。鉴於公屋资源有限，我们必须确保以公平和合理的方法编配公屋。我们在照顾各类申请人（包括家庭和单身人士）的住屋需要时要取得平衡，并须订定配屋的优先次序，以协助有真正和最迫切需要的人士。
在这个情况下，我不得不直言，在目前我们实不能放宽三年轮候期的承诺和将此承诺的适用范围，扩展至配额及计分制下的申请人。我认为此事须经常检讨，倘情况有变，尤其是当公屋和居屋供应能增加时，我们一定会采取行动以修订目标，并逐步把三年轮候期这个承诺的适用范围，扩展至配额及计分制下的申请人。不过，这个情况无可避免仍需要颇长时间才会出现。
向轮候册申请人提供租金津贴
我知道部分委员建议，政府或房委会应向已轮候超过三年的申请人提供租金津贴。我不赞成推行这项措施，特别是因为业主会成为主要得益者，他们很可能会加租，甚至不把单位放租，结果导致租金上升，放租单位数目亦会减少。这不是我杜撰出来的，这正正是其他地方采取发放租金津贴措施的后果。
我得重申曾经说过的话：只有稳定地增加房屋供应，才能有效解决私人楼宇租户面对的问题。
居者有其屋计划
从近期出售剩余居屋单位的反应可见，香港市民渴望自置居所，而非仅仅成为公屋租户。他们明白，与业主相比，租户的身分是有很大的分别，而且住屋保障亦较少。事实上，公屋租户须面对定期的资格审查。我们亦会要求宽敞户迁往面积较合适的单位，同时设有富户政策，鼓励入息和资产超过限额的租户迁出，也有为对付罔顾公德行为而设的扣分制。此外，在我们管理的屋，我们会将高龄的屋
重建，以增加公屋单位。上述种种措施意味租户能否保留公屋，往往存在不明朗因素。我建议，整个社会应考虑怎样才是各类房屋（包括公屋、居屋和私营房屋）的适当比例。
兴建公营房屋
相信你们当中有人会记得，我数年前在发言中说过，公屋发展项目平均需时七年方可完成，结果引起了大众很大回响。不过，我很高兴能够告诉大家，在房屋署所有同事共同努力下，我们已能加快建屋的初期工作。在居屋项目方面，把初期工作所需时间从三年缩短至一年。能取得如此成果，关键在於能否取得熟地及当地社区的支持，当然还包括我的团队和承建商的努力。因此，若可能的话，我们所有建屋项目都希望能以五年为期来完成。我提出这点，是因为我不但要感谢房屋署的同事，还要感谢所有建筑伙伴，他们的不懈努力，令我们能将建屋周期加快。
我们订立为期十年的公营房屋建设计划，以回应公屋需求。事实上，透过把两个共涉及3 400个单位的公屋项目加速进行，第一个由2012/13至2016/17年度的五年期公屋总建成量，将可由从目标的75 000个增加至大约79 000个单位。而就第二个由2017/18至2021/22年度的五年期，我们亦已取得足够的土地兴建超过100 000个单位。
有几位委员指出，我们需要更多土地以兴建更多公屋。我同意土地供应确是个实际问题，兼且是个很大的挑战。房屋署过往在觅地发展公屋时，就算政府已预留有关土地，也须克服一些重大困难。区议会对其所属区内的公屋发展，往往表示关注，包括担心新公屋发展项目会否增加道路和其他社区设施的负荷等等。我认同这些关注。然而，我们不能失去任何用地，所以要努力与区议会商议，务求得出可以接纳的方案。事实上，我们在推展公屋项目时，均视区议会为合作伙伴，十分重视其意见。我们重视他们就改善公屋项目（包括地点和发展密度）所提出的意见。我们深信，若能妥善解决区议会提出的关注，区议会自然会支持我们的建屋计划。容我就此方面呼吁全体委员，向所属社区传递公屋重要性的信息，尤其是身兼区议会议员的委员，请你们协助游说区议会的议员，使他们明白房委会须得到足够土地以兴建公屋。房委会一定会谨慎规划新公屋发展项目，不影响四周居民的居住环境。在这里，我要特别感谢叶国谦，他乐意帮忙寻求区议会支持新公屋发展项目， 多谢你。
工地安全
叶国谦和李炳权均提出，我们在致力加快兴建公屋之际，绝不能影响工地安全。我完全同意这些看法，并要强调我们锐意保障工地所有工人的安全。我们虽然有迫切需要兴建更多公屋单位，但是我已经向本署职员、承建商和代理人清楚表明，我们切实希望能达至工地零意外。我们确正在试图加快建屋进程，不过，我们所节省的时间主要是来自缩短筹备时间而非压缩施工时间，所以我相信我们不会增加工人工作的风险。我要在此很清楚说明，我们定会就工地上任何安全违规事件采取坚决行动。在我心目中，任何工地发生意外事故都值得关注。我宁可多花时间安全地完成项目，而不想赶快竣工，导致意外发生。宁可延迟工程完成期数天，也不会罔顾工人的性命安全。
为此，我们已订立严谨的制度，委聘合资格而具能力的承建商，确保在能符合公营房屋项目安全和品质的情况下，适时地完成工作。我们订立完善的采购制度，涵盖整个采购过程，包括名册管理、甄选投标者、标书评估、表现监察以至表现评估。我们亦定期稽核每个项目，随机检查是否符合工地安全规定、程序、材料品质控制和造工方面的要求。藉这些制度，我们已达到比同行更好的标准，但我依然认为我们可以做得更好。最近就维修保养和升降机项目的安全所进行的检讨就是我们恒常工作的一部分。
重建高楼龄公共屋
当然，香港是个都会城市，土地供应非常有限，我们必须明智地善用每公顷土地。这样说，不仅是指单从收地或填海而得来的土地。同样地，我们必须审慎考虑重建旧市区。由於很多高楼龄公共屋都位於市区，社区设施和交通网络完善，房委会在市区重建的过程上，可担当重要角色，并应抓紧机会，透过重建高楼龄屋
以大幅增加公屋单位数目。
2011年，房委会在委员支持下，推出重建高楼龄公共租住屋的优化政策。该政策在考虑现有楼宇可持续性与利用较旧屋
重建潜力两者之间，取得良好平衡。该政策下有四大支柱：具备合适安置资源、重建潜力、结构安全和修葺符合经济效益。为确保所有这类屋
的潜力都经过考虑，房屋署已成立特别工作组，研究高楼龄屋
，并订定全盘计划。我们会於适当时候就个别重建项目展开正式全面谘询。我们当然会谘询委员意见，并让大家知悉重建方面的发展。
重建白田乃首个根据重建高楼龄公共租住屋
优化政策公布的重建项目，预期这项目完成后，重建单位可净增2 150个。我很高兴告知委员，白田
重建项目至今进展良好。原订於较早期於2014年年初清拆的单位，当中逾九成受影响的租户已接纳迁置安排，并正迁往新居。为回应当地诉求，我们正积极研究多个重建和迁置方案，务求进一步加速重建，让居民有机会於白田本区内获得安置。
不过，在谈论下个话题之前，我想就重建多补充一点。我心中的其中一位英雄人物邱吉尔先生曾经说过：「一切美德，包括人类社会最崇高之美德，都是由家庭与家园而孕育、滋长和守持。」虽然重建的裨益人所共知，但如何实行则仍须审慎考虑。我们须知重建不仅是拆掉旧楼，然后盖起新楼房。我们实际上是拆卸别人的家园，解散已建立的社区。因此，我们务须适当顾及受重建项目影响居民的诉求和关注，从而继续秉持以人为本的原则，安排分阶段清拆和重置。我们会审慎计划未来，采取充分措施，务求在重建过程中减少滋扰和对有关设施和服务的影响。我们会聆听当地社区就透过重建以活化环境的意见。
我也必须指出：重建旧屋并非迅速增加公屋供应量的解决办法。因为每个重建项目都必须预早数年通知有关租户，让他们有充分时间迁出，而拆卸和平整地盘亦要数年时间进行，最后建造新楼宇亦需时三、四年。遇有屋
规模庞大，涉及数千户人家，即使是最快速的项目，也需时多年时间方可完竣。现时，每个阶段包括调迁、拆卸和建造均以五年为一个周期。在重建项目中较早落成的单位大多用作安置该项目的清拆户，仅余极少量的单位可编配予轮候册上的申请人。我们确须在整个重建过程的末段时，才会有新增单位用作编配给轮候册的人士。事实上，重建必须经过周详计划，以尽量提高新增单位的数量。
居屋计划的进展
两年前，政府宣布复建居屋。自此以后，我们一直非常努力为首部分17 000个单位进行筹备工作。首批新居屋单位预期於2016/17年度落成，并於2014年年底预售，以实现中低收入香港人的置业梦想。
去年九月，资助房屋小组委员会同意新居屋计划全盘采用销售居屋的传统执行安排，包括关於单位定价和缴付补价的安排，原因在於这些安排一直行之有效，广为公众熟悉。
我注意到一些委员建议延长新居屋计划的预售期。其实，我们也曾研究此举是否可行。正如刚才所说，首批新居屋单位为数2 100个，预期於2016/17年度落成。我们曾小心研究应在何时把单位推出预售。考虑到现时私人物业市场的情况、买家的意欲，以及我们的人手和电脑设备的容量，我们现时计划会在2014年年底预售。无论如何，我们会继续监察情况。
对资源的影响
正如我刚才所说，我们现以更快的速度，兴建更多的公屋单位；另一方面，我们亦正在兴建居屋。这些工作对我们的资源构成沉重压力。现时，建造业正人手紧张。因此，我很感谢李炳权的建议，他认为我们应聘请更多工程师和维修保养专业人士，以应付不断增加的工作量。我想向各位报告，仅在新居屋项目方面，我们在过去一年半已开设逾300个新职位。我向各委员保证，我们会在下次资源分配工作中争取开设更多职位，而且希望能适时开设这些职位，以配合不断扩充的建屋计划。我要补充一句，我们不仅会为负责发展及建筑计划工作的单位增聘人手，亦会为负责维修保养和管理工作的小组，以及审查组，增聘人手。
谈到资源这个议题，各位委员或会记起去年这个时间，我曾说过房委会的财政稳健，而且在中短期会维持不变。不过，不断上升的建筑费用、用作建屋的土地，以及金融市场的波动情况，均会令房委会的财政状况带来不明朗因素。就此，有一点值得注意，就是政府会继续支持公营房屋计划，而我们可依据政府与房委会之间的财政安排为指导原则，按市民的需要及负担能力提供公营房屋，并订定相关收费或价格。房委会必须保持警觉，并采取措施控制成本及提高效率，确保采购的物料及服务物有所值。我们会与政府保持紧密联系，以使财政状况有显著变动时能适时采取行动。
房委会继续为租户缔造良好居住环境
我花了不少时间讲述公屋和居屋的建造及发展，现在我想谈谈房委会的现有屋。房委会的使命是为租户缔造良好的居住环境。大家都知道，我们兴建的公屋单位即使只达到基本标准，也是结构稳固。这其实是符合我们的利益，因为我们须负责这些单位的维修保养及管理，确保大厦经得起时间的考验，继续使用下去。我们历年来的表现优异，水准亦不断提升，相信各位委员会同意我这个说法。
全方位维修计划和因应要求而提供的室内维修服务
提升服务水准的一个好例子，是我们成功推行五年期的全方位维修计划，主动为租户提供室内检查，以及一站式顾客为本的维修服务。由於第一轮的反应理想，结果令人满意，加上获得委员的支持，我们已将全方位维修计划订为常设计划。此计划现已进入第二个周期，截至上月月底，全方位维修计划已在62个屋推行，顾客的满意程度整体维持在极高水平。
此外，我们亦引入因应要求而提供的日常家居维修服务，作为全方位维修计划的辅助措施，服务范围涵盖所有205个屋和屋苑，包括13个新屋
。在该计划下，前线员工须因应个别租户的要求提供维修服务，因而更能迅速及较易修正建筑问题，防止问题小事化大，这正是中国传统智慧「预防胜於治疗」的精神。换句话说，在问题出现之初便立刻解决，远胜於在情况恶化后才大费周章，进行弥补。
屋改善计划
除全方位维修计划和日常家居维修服务协助维修保养外，个别屋亦会进行改善及活化计划。楼龄大约40年的旧屋
，如果结构牢固、持续维修在经济上可行，而且在未来大约10年内不会重建，则会被纳入屋
改善计划进行活化。该计划旨在透过全面、以人为本及具成本效益的方法，将较旧屋
的康乐设施和设备提升至较接近现时的标准。我们已计划为坪石
和葵盛西
进行屋
改善计划。
无障碍通道
在所有新项目推行的各项措施中，无障碍通道是相对较新的概念。然而，一些较旧的屋，当年在设计之时，根本没有规定须要提供无障碍通道设施，当时甚至连大家都不明白其重要性。为改善租户所使用的通道，我们正为所有现时物业（包括公共屋
、商场和停车场）进行改善工程，以尽量符合《设计手册：畅通无阻的通道2008》订定的标准。我很高兴向大家汇报，改善工程大部分已於去年年中完成。至於须要改动结构的工程，按计划将於明年6月前竣工，而小部分须要进行大型改动及升降机改装工程的改善计划，则将於2016/17年度完成。
提到升降机改装工程，我想向各位委员报告，我们於2008年在部分旧屋推行的加装升降机计划，进展良好，截至今年年初，我们已在26个公共屋
装置合共66部升降机、6部自动梯和16条外置行人天桥。为继续改善行人通道以方便租户，加装升降机计划已成为不断向前推展的计划。下一阶段的三年期计划已於今年4月展开。
房委会为租户提供优化的零售和商业设施
「大本型」
我在讲辞中，一直集中论述如何为租户缔造及维持良好的居住环境，现在让我转到另一个话题。你们在荧幕看到的建筑物，是我们去年年底开业的全新旗舰商场──「大本型」。我希望你们曾前往此商场并在此购物。
「大本型」是房委会最大的商场，并且是集零售、生活品味及娱乐於一身的一个综合场所，目标顾客为不同年龄的市民，特别是年轻人、心境年轻的人士和年轻家庭。「大本型」的总楼面面积为45 000平方米，楼高八层，大约有150间商铺。我们设计此商场时，已有意将其建成为该区其中一幢最瞩目的建筑物。「大本型」的位置优越，位处东九龙的中心，毗邻油塘港铁站，为油塘逾100 000名的居民提供各式各样服务，并吸引居住在观塘、将军澳、其他地区，以及港铁沿的居民前往消费。在两个经验丰富的租赁代理协助下，「大本型」在正式开幕时，已租出约99%的商业面积，其中约80%租户是首次进驻房委会辖下的商场。我必须在此感谢商业楼宇小组委员会，尤其是「大本型」督导小组成员的宝贵意见。「大本型」得以成功运作，你们实在居功至伟。随
这个旗舰项目向前推展，相信你们定会继续给予我们宝贵意见。
假如你们以为「大本型」不过是房委会辖下另一个大型商场，那就误会了。「大本型」的构思与传统的屋商场截然不同。「大本型」是经过精心设计的商场，当中有不少创意，包括在二楼设立小型零售地带，让小商户和社会企业经营业务。此外，商场亦具环保概念，例如设有提供混合式通风、太阳能热水、LED照明、收集自然光线、再造水、厨余压榨等的各式系统。这些设施使「大本型」能全面利用天然资源，同时为附近的居民提供一个真正的绿色购物环境。
为吸引顾客及增加人流，自「大本型」於去年启业以来，我们已推出连串推广活动。每日平均人流由去年年底约40 000显著增加至上个月的55 000。尤其令人鼓舞的是，这个月中的一个星期日，录得高逾90 000的人流数字。因此，「大本型」可说有个很好的开始。如今我们所面对的挑战，是如何巩固成绩，并积极向前迈进。
我们亦可从大本型的经验中学习，以在新公屋项目中提供商业设施。我们一直的目标，是为社区提供一系列合适的商店、餐厅和其他店铺。
现有商业设施的资产增值工作
当然，我们乐见「大本型」的进展，同时亦努力提升辖下其他现有零售商铺的吸引力和竞争力。我们已制订计划，就辖下零售设施进行分析，以评估其优势和弱点，为资产增值工作订定优先次序。我们已根据分析结果，选定若干商场为目标项目，透过大型改善工程和重新设计其行业组合，提升资产价值。我们正按优先次序就有关商场进行不同阶段的改善工程或研究。当中，安基苑、龙蟠苑和坪石的零售设施正进行大型改善和优化工程。此外，根据今年完成的可行性研究结果，我们亦已确定葵盛西商场和美东
的零售设施可作资产增值。
透过上述翻新计划，我们可优化有关零售设施的外观、整体布局和内部人流。我们预期，行业组合经过重新设计后，加以适当的宣传活动配合，将可提升有关商场的人流和购物气氛，亦可达致我们增加商场吸引力和竞争优势的目标，而此举亦可为我们的商业租户缔造更佳的营商环境。
房委会继续采用「以人为本」的方式管理屋和租约事务
社区建设
相信各位委员均会同意，我们不仅为香港市民建造房屋，亦为我们的租户建设家园。挪威剧作家亨利．易卜生说过：「社会犹如一条船，每个人都应准备好随时要出来掌舵。」除了提供所有必需的商业和停车场设施等基本配套「硬件」外，我们亦必须提供相应的「软件」，使房屋单位具有家的感觉。我们的方法是「采用以人为本的方式管理屋和租约事务」。
家和居所的分别，在於归属感之有无。我们租户的归属感，建基於积极参与屋管理。为此，房委会自1995年起，已在公共屋
设立屋
管理谘询委员会（
管谘委会）。
管谘委会是具代表性的专责小组，以便房委会就屋
管理事宜与租户沟通和进行谘询，从而强化屋
管理团队与租户之间的伙伴合作关系。此外，在推行管理政策时，
管谘委会亦会鼓励租户给予支持。
管谘委会委员亦负责评估清洁和保安承办商的表现，并就服务合约的批授或续订事宜提供意见。
为促进公共屋睦邻关系和加强社区建设，房委会由2009年起邀请非政府机构伙拍
管谘委会举办活动。此举让非政府机构藉
与
管谘委会合作之便，更有效找出需要帮助的目标租户和家庭，并进行外展工作。在有关安排下，所有屋
每年均会举办两至四个活动，主题涵盖关顾长者、推广家庭团结、健康生活、环保，以及绿色生活文化。去年，我们举办了400项不同类型的伙拍活动。
另一项我们需要租户支持的工作是关於环保和清洁方面。委员想必知道，我们於公共屋采取一系列绿化措施，包括以现代具能源效益的照明装置取代旧的照明装置，安装太阳能板为公众空间供电。我们亦鼓励租户回收纸张、塑胶和金属废料。最近，我们与环保署和非政府机构合作，推行厨余回收试验计划。我们已试行了两轮即场堆肥，及一轮非即场的收集和堆肥，通过这些活动，我们为降低碳足印付出努力，并让租户参与，为其他香港市民立下良好榜样。
促进整洁、和谐及宁静的生活环境
正如我早前提及，我们积极管理屋，使所有租户皆受其惠。我们在十年前推出的屋
管理扣分制，便是其中一项重要措施。扣分制涵盖与屋
环境
生和公民责任有关的不当行为，例如乱抛垃圾、高空掷物，以及卤莽行为和违反租约规定（包括造成噪音滋扰、把出租单位作非法用途）。租户如在其居住的屋
触犯不当行为，即予扣分。在两年内扣分累计达16分或以上的租户，我们会发出迁出通知书，终止其租约。
扣分制自推行以来，广受租户支持和接受。截至2013年3月底，我们共录得20 700宗扣分个案。据2012年公营房屋住户综合统计调查结果显示，约96%租户认识扣分制，而71%受访者认为扣分制有助改善屋的清洁
生情况。
就迁出通知书提出上诉
一如扣分制，任何租户倘严重违反租赁条件或管理政策，例如滥用公屋，我们会发出迁出通知书，要求有关租户迁出单位。当然，发出迁出通知书影响重大，可令有关租户失去居所。因此，我们必须确保租户有机会就迁出通知书提出反对，并解释他们的情况，务求其个案能得到客观和公正的审理。为此，我们已根据《房屋条例》设立上诉机制。
我知道部分委员关注这个机制如何运作。
根据上诉机制，有关的租户可在迁出通知书发出后15天内，以书面方式向上诉委员会（房屋）提出上诉。上诉委员会约於三至四个月内，就该上诉个案展开聆讯，在聆讯前14天向上诉人发出通知，并在聆讯后的14天内，就终止租约事宜作出裁决。倘上诉委员会裁定确认迁出通知书，屋管理处将向有关的占用人送达通知书，指令须於七天内把有关单位腾空并交还房委会。倘该占用人在七天通知期限届满后仍拒绝迁出，我们将向其送达逐出单位通知书，并在21天期限届满后采取行动，安排占用人迁离并收回单位。
由此可见，整个上诉机制建基於合理程序，使租户有充分的机会就其个案作出申述。我留意到就上诉委员会制度有一定经验的许美嫦认为，上诉机制鼓励租户不论理据充分与否，动辄就迁出通知书提出上诉。我完全明白许美嫦的关注。由於在上诉过程中，有关租户可继续按合宜的租金留在其公屋单位居住，因此这会成为上诉诱因。不过，我必须强调，上诉机制是租户就其个案向第三方要求仲裁的重要途径。据统计资料显示，在2010年1月至2013年3月期间，我们收到大约3 900宗有关迁出通知书的上诉个案，而上诉委员会就其中大约1 250宗展开聆讯，约570宗（占聆讯个案的46%）获裁定上诉得直。因此，我同意应审视上诉机制，找出有何地方须作出改善或优化，但同时我们不应以任何方式限制租户提出上诉的权利，亦不应削弱上诉过程的客观性和公平性。
打击滥用公屋个案
在三星期前举行的周年特别会议席上，部分委员（包括王永祥和许美嫦）就公屋资源被滥用的问题表示关注，并索取有关房屋署执法工作的资料。坦白说，本港现有200万以上租户住在超过73万个公屋单位，尽管我们已尽最大努力，但滥用公屋的情况仍会发生，我们必须面对现实。不过，我认为在过去多年以来，我们已采取有效的措施，侦测涉嫌滥用公屋的个案，例如丢空单位、非法占用单位，以及将单位作不法用途。作为主要的侦测渠道，我们的前线人员会通过日常的管理工作和每两年一度的家访调查，查探有否滥用公屋的情况，并会将涉嫌滥用公屋的个案转介专责中央小组作深入调查。此外，中央小组亦会严格审核所有投诉和随机抽查的个案。
至於委员关注打击滥用公屋的执法力度问题，我谨此汇报，在2013/14年度，我们会采取额外措施，迅速和有效地打击滥用公屋个案。首先，我们会调派30名经验丰富的屋人员往中央小组，负责深入审核公屋租户的入息／资产申报。第二，我们会在2013年年中，在32座选定的公屋大厦进行为期两周的特别巡查行动，以了解租户的居住情况，并侦查涉嫌滥用公屋的个案。第三，由於旧公共屋
较容易出现滥用情况，我们亦会加紧巡查。此外，我们留意到有人利用互联网分租公屋单位的个案，因此，我们亦会进行大规模的网上巡查，找出有关的个案，加强打击。
「富户政策」
我留意到，数位委员认为，现时「富户政策」下用以评估租户是否仍符合居於公屋资格的「两大准则」制度应予检讨，使入息远超订明限额的公屋租户，不论其资产状况为何，均须腾出单位。我们在研究如何优化「富户政策」时，亦会把这项建议一并纳入考虑。
编配空置单位
我亦留意到，在有关打击滥用公屋个案的讨论中，有委员力陈我们应减低公屋的空置率，让更多家庭尽快获得编配公屋。我完全同意，这是我们须优先处理的事宜。事实上，我们一直恪守妥善运用资源的原则。一俟有新单位落成或有腾出的单位完成翻新工程，我们即迅速把有关单位编配予公屋轮候册申请人。
为加快编配较难租出及空置时间较长的单位，我们已积极采取措施，包括就已空置12个月或以上的单位提供减租优惠，以及通过特快公屋编配计划解决较难租出单位的问题。透过这些措施，目前的公屋空置率已下降至0.5%的历史新低，而且远低於我们可容忍的1.5%水平。不过，我担心空置率已下降至临界点，我们或许未能预留足够空间，应付突如其来的公屋需求。
私营房屋
《一手住宅物业销售条例》和居屋
我刚才花了不少时间，介绍房委会的工作和成绩，在发言尾声，我想我有必要告知委员，政府房屋政策的一些相关发展，以及这些发展对房委会有何影响。《一手住宅物业销售条例》，已於本年较早时间全面实施。房委会是全港最大的发展商，一直支持政府致力使一手住宅物业销售更为透明、公平，加强保障消费者。
该条例在2012年6月制定之前，房委会每次出售居屋单位，均一直遵守适用於未建成一手住宅物业销售的行政规管措施。现时，严格来说，房委会出售单位，只须遵守该条例有关广告的规定，同时不得干犯有关失实陈述及传布虚假及具误导性资料的罪行。不过，房委会是负责任的发展商，并重视透明、公平和消费者保障这些价值，故在出售居屋单位时，均按适当情况自愿遵守该条例就售楼说明书所订的规定。
需求管理措施
各委员都知道，供应紧张、利率低而流动资金充裕，这几种因素，令私人住宅物业场十分炽热，这样说可能已是淡化了实况，这都驱使政府推出需求管理措施，包括加强额外印花税、买家印花税和双倍从价印花税，以为过热的住宅物业楼市降温。
这些措施推出后，私人住宅物业市场近月有降温迹象。虽然如此，由於息率低而资金充裕的环境不变，楼泡沫的风险仍大。政府虽有决心继续增加房屋土地供应，锐意从源头解决问题，但导致
场出现上述炽热情况的根由，或仍会持续一段时间。
长远房屋策略
政府现正检讨长远房屋策略，以确保善用现有土地和房屋资源，以切合社会中长期的房屋需要。
长远房屋策略督导委员会（督导委员会）现正探讨多项议题，包括社会上特定群组（例如长者、非长者单身人士、年青人及首次置业者）的房屋需求。至於与房委会工作有关的议题，督导委员会现正研究公屋轮候册情况和各确保公共房屋资源得到合理运用的措施。此外，督导委员会亦正就整体房屋供应的范围下，检视房委会在房屋供应方面所担当的角色。我想一再重申，督导委员会在这方面提出的建议，将会交由房委会审议及决定。
我想藉此感谢黄远辉、李慧贤及刘文君，他们提出长远改革新方向，如建议给予诱因，以鼓励住户和轮候册申请人迁往新界公屋等。我和同事们需仔细研究这些建议，当有具体建议后我们会征询委员的意见。
在此，我想一提由长远房屋策略督导委员会所委托的分间楼宇单位调查。有不少意见认为要兴建临时或中转房屋，为住在分间楼宇单位人士提供短期住宿选择，对此，我认为要三思。我认为，最迫切的工作是要尽快确保分间楼宇单位的安全，这是政府重要的工作。除此以外，我们应尽快透过提供公营房屋为住在分间楼宇单位的合资格人士提供永久居所。任何安置分间楼宇单位人士的临时房屋措施，如未能同时提供有效机制来堵塞分间楼宇单位再出租的安排，恐怕只会把分间楼宇单位再租给下一位住客，而并无实质解决问题。在市区土地兴建临时居所不但不能解决问题，反而会令问题更棘手，有关意见需要小心考虑。
结语
我注意到有些委员促请我们向新加坡的房屋计划借镜。我想藉此说几句有关新加坡的建屋发展局（建屋局）的出色工作。事实上，该局的成就令我敬佩。过去数十年，新加坡的房屋计划成果有目共睹，为大部分当地民提供公营房屋，让他们能自置居所。
容我指出，香港和新加坡的房屋政策由来各异，背后的情况和环境都不同。然而，都能切合本身的情况。两地固然可以互相学习，但要香港将新加坡的一套全盘照做，或要新加坡将我们的一套全盘照收，都是不合适的。不过，我们是有定期与建屋局交换意见，就提供公营房屋彼此交流经验，让双方能够互相学习。
我想以美国著名作家柯林斯（Jim Collins）的观察作结。柯林斯曾经提醒我们：「优秀是通往卓越的敌人」，意思是我们即使自觉工作做得不错，也不要沾沾自喜。如果我们满足於所有，则会忘记我们其实可以做得更好。房委会的公营房屋计划为人称许，但我们仍须努力不懈，精益求精。作曲家伯恩斯坦（Leonard Bernstein）直截了当说：「要干大事，两个元素缺一不可：一是计划；二是不大足够的时间」。我们有建屋计划，但实现需时，要不断努力才可建成需求甚殷的房屋。房屋署及房委会委员深知个中道理，故希望能安全并快捷地建成质素优良的房屋。我相信各委员与我们携手同心，使房委会向民所提供的公共房屋计划，能更上一层楼。谢谢。
完
２０１３年６月２７日（星期四）
香港时间２３时０１分
