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以下为今日（五月二十二日）立法会会议上汤家骅议员的提问和发展局局长陈茂波的书面答覆：
问题：
据报，一个近日入伙的住宅项目的顶层复式连天台单位的售价每个接近３ ０００万元，但占用人需要拉下装置在单位内天花的维修折梯、爬上梯顶推开「天窗」才能到达天台，而且天台四周完全没有装设围栏，占用人因此难以使用天台。报道又指出，该发展商提交屋宇署审批的建筑图则列明「天台不可进入，只供维修时前往」。然而，该等单位的买卖合约不但没有提及此限制，更列明业主有权使用天台。就此，政府可否告知本会：
（一）发展商是否必须向屋宇署申请修改建筑图则并获得批准，才可把上述只供维修时前往的天台出售予准买家；若否，原因为何；若是，屋宇署审批该等申请的准则为何，以及地政总署会否要求发展商缴付补价；
（二）是否知悉，过去１０年，有多少个发展商以相同或相近的手法增加可出售的住宅单位面积；政府对此等手法有否施加管制；若有，详情为何；若否，原因为何；
（三）发展商向屋宇署提交住宅发展项目的建筑图则时隐瞒项目内某些部分的真正用途是否属刑事罪行；政府如何跟进该等情况；过去１０年，当局发现多少该等个案，以及个案的详情为何；及
（四）当局会否禁止发展商出售没有围栏的天台予准买家，以免发生意外；若会，可根据什么规例及理据禁止出售；若否，原因为何；过去１０年，当局有否发现类似的个案；若有，该等个案的数目及详情为何？
答覆：
主席：
《建筑物条例》旨在规管位於私人土地的建筑物及相关工程的规划、设计及建造，并为此订定结构和消防安全及生等方面的建筑标准。楼宇买卖事宜并不属《建筑物条例》的规管范围。屋宇署按照《建筑物条例》所赋予的权力对建筑物及相关工程进行规管。根据《建筑物条例》的规定，除非属於可透过「小型工程监管制度」的简化规定而进行的指定小型工程或获豁免审批的工程外，任何人士如有意进行建筑工程，必须委聘认可人士，并在有需要时，聘请注册结构工程师及／或注册岩土工程师，负责拟备及提交图则，供屋宇署审批。此外，有关人士亦须聘请注册一般建筑承建商及注册专门承建商按照经批准的图则进行有关的建筑工程。在建筑图则获得批准后，认可人士须事先取得屋宇署的书面同意，才可展开工程。
另一方面，政府当局尊重及依法保护私人及法人取得、使用及处置其财产的权利。私人住宅发展项目属其拥有人的私人财产，在合法的情况下，私人物业的拥有人可自由把其物业出售。与此同时，政府明白置业对大部分市民来说是重要的投资，但一手住宅物业的卖方与买方的地位并不对等。政府一直致力提升一手住宅物业销售的透明度、公平性及对消费者的保障，以确保卖方向买方提供清晰、全面及真确的物业资料。就此，《一手住宅物业销售条例》已於本年四月二十九日全面生效。
就问题的四个部分，我的答覆如下：
（一）由於楼宇买卖事宜并不属《建筑物条例》的规管范围，故此，发展商把「只供维修时前往的天台」出售，并不需要向屋宇署申请，亦不涉及修改建筑图则。在地契方面，出售此类天台亦不需要向地政总署申请和不涉及土地补价。
（二）及（四）运输及房屋局表示，统一住宅物业「实用面积」的定义，是政府其中一项重要工作成果，也是在过去多年来对提升一手住宅物业销售资讯透明度的重大贡献。自二○○八年十月十日起，经统一了的「实用面积」定义，明显地界定了何谓住宅物业的面积。如果住宅物业有露台或工作平台，「实用面积」亦包括露台及／或工作平台的面积。至於其他属於该住宅物业一部分的面积，例如天台，虽然卖方可以售予买方，但不能包括在该住宅物业「实用面积」之内。
为了进一步提高一手住宅物业销售的透明度及公平性，以及向买方提供更佳的保障，《一手住宅物业销售条例》已於本年四月二十九日全面生效。根据该条例，卖方在销售一手住宅物业时，在其售楼说明书、价单以及广告中只能按条例订明的「实用面积」的定义表述住宅物业的面积以及住宅物业的每平方尺及米的售价。该条例订明的「实用面积」定义与上述经统一的「实用面积」大致相同。至於其他属於该住宅物业一部分的面积，例如天台，虽然卖方可以售予买方，但须逐项列出有关面积，不能包括在该住宅物业「实用面积」之内。此外，卖方或其代表不可再以「建筑面积」表述一手住宅物业的面积。
另外，根据《一手住宅物业销售条例》，卖方应在售楼说明书内列出住宅物业特有的「有关资料」。简单来说，假如某资料为卖方所知悉，但并非为一般公众人士所知悉，而该资料相当可能对享用该物业造成重大影响，便属「有关资料」。假如某一住宅物业连接天台并与天台一并出售，但该物业的拥有人并不能正常使用该天台，或该物业的拥有人须让维修天台的工作人士进入其物业以通往天台进行维修工作，而这项资料只为卖方所知悉，但并非为一般公众人士所知悉，这项资料会被视为「有关资料」，而须列於售楼说明书内。
在住宅物业交易中，买卖合约是保障买卖双方的利益的重要文件。《一手住宅物业销售条例》就买卖合约提供了强制条文，包括必须按条例订明的「实用面积」定义，列出一手住宅物业的面积，以及逐项列出其他属该住宅物业一部分的面积。买卖双方可以在买卖合约内适当加入其他与物业交易有关的条文，以清楚反映交易的细节及独特条款，不过有关条文不能与《一手住宅物业销售条例》下提供的强制条文有冲突。
至於过去有多少个一手住宅物业连天台出售，以及当中有多少个连物业出售的天台不能加设围栏，政府当局没有备存这方面的资料。
（三）根据《建筑物条例》第４０（２Ａ）（ｃ）条，正由他人代为进行任何建筑工程的人，以及与该等工程直接有关的任何认可人士、注册结构工程师、注册岩土工程师、注册一般建筑承建商或注册专门承建商，明知而在根据《建筑物条例》给予建筑事务监督的任何图则、证明书、表格、报告、通知或其他文件内就重要事实作出失实陈述，即属犯罪，一经定罪，可处罚款＄１ ０００ ０００及监禁３年。若屋宇署发现有怀疑触犯上述条文的情况，会作出调查及跟进，并视乎情况及相关证据，考虑提出检控。过去１０年，屋宇署曾就一宗涉及触犯上述条文的个案进行检控。由於有关个案的相关法律程序仍在进行中，详情不便透露。
完
２０１３年５月２２日（星期三）
香港时间１５时０３分
