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以下是运输及房屋局局长张炳良教授今日（三月二十六日）在立法会财经事务委员会与房屋事务委员会联席会议上的开场发言全文：
主席：
在说明政府在二月二十二日宣布最新一轮关於物业市场的需求管理措施之前，请让我重申政府对房屋问题的整体政策取向。
政府一直认为，现时房屋问题的核心在於房屋供应。为了从根本解决房屋问题，政府从多方面致力增加房屋土地供应。二○一三年《施政报告》已经定出增加短期、中期和长期土地供应的总体蓝图，我们会继续多管齐下，善用现有已开发的土地，同时物色新的发展用地。我们预计，未来三至四年，私人住宅一手市场可以提供67 000个单位，是二○○七年九月以来的新高。至於二○一三年的私人住宅供应，我们预计全年可供出售的一手单位数目约有24 000个，当中包括4 000个货尾单位、8 000个可即时推出的楼花单位，以及我们正在加快审批的12 000个预售楼花单位。
虽然一手单位的供应已经回升，但是，有鉴於住宅物业供应短期内仍然紧张、低息环境持续及热钱流入，导致楼价上升的预期主导了市场情绪，楼市亢奋持续，跟经济基调背道而驰。
去年十月二十六日，政府宣布推出两项需求管理措施，加强额外印花税的目的在进一步增加投机成本，从而遏抑短期炒卖活动，令市场变得更为用家主导；而引入买家印花税的目的在减低非香港永久性居民买家的需求，从而在住宅物业供应紧张的情况下，优先满足香港永久性居民的置业需求。
这两项措施都已取得一定成效。具体而言，自公布措施后，截至今年二月底，涉及加强后的额外印花税的住宅物业转售个案只有一宗，反映措施有效打击短期投机活动。买家印花税亦有效遏抑非本地买家的需求，税务局的印花税数字显示，非本地个人买家和公司买家购买住宅物业的数目急跌至去年十二月至今年二月的平均每月270宗，远低於去年一月至十月（即未公布买家印花税之前）每月的平均1 089宗。
然而，楼市在平稳了一段时间后，踏入今年初又再度出现亢奋迹象，楼价只升不跌的预期依然主导场方向。整体楼价在今年一月比去年十二月上升2%。整体楼价较二○○八年的近期低位跃升了121%，较一九九七年的高位超出34%。楼市明显且不断地受
非理性预期所推动，在这种「楼价只升不跌」的自我实现预期心理所推动下，楼价呈现螺旋式上升的现象。
市民的置业按揭供款负担比率，在去年第四季上升至52%，超出一九九二年至二○一一年二十年期长期平均的49%，如果利率上升三个百分点至较正常的水平的话，供款负担比率将飙升至68%。
物业市场的炽热，并不局限於住宅物业。在二○一二年全年，非住宅物业价格上升尤为明显（商铺上升39%、写字楼上升23%、工厂分层单位更上升44%）。物业市场泡沫风险不断增加，若坐视不理，会危及本港整体宏观经济及金融体系的稳定。
因此，政府於今年二月二十二日宣布新一轮的需求管理措施，增加住宅物业和非住宅物业交易的从价印花税，大抵上增加一倍；以及提前征收非住宅物业交易从价印花税的时间，使到与住宅物业交易的做法看齐。
新措施旨在增加物业交易成本，有助减低需求，冷却非理性亢奋，这是非常时期下的非常措施。为了照顾香港永久性居民的置业需要，他们若只购买一个住宅物业，不论是首次置业或换楼，都可以获得豁免，仍可缴付旧从价印花税率。但我们仍希望这些买家在作出置业决定前，考虑自己的负担能力及市场的风险。
主席，我们会密切监察楼市情况，并会因应实际情况，在适当时候考虑撤销此等特殊的措施。政府一直奉行的自由市场原则，和尊重市场运作的决心没有丝毫改变。然而，房屋及土地供应有限，我们必须首先满足本地的需求，确保物业市场健康平稳地发展，以符合社会的最大利益。
主席，财经事务及库务局局长现在会就新一轮的需求管理措施的详情发言。
完
２０１３年３月２６日（星期二）
香港时间１６时５５分
