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以下是运输及房屋局局长张炳良教授今日（十一月二十一日）在立法会会议上，就「回购领汇股份」议案总结发言全文：
主席：
多谢三十位议员刚才的发言。
批评领汇的声音很多，希望政府做些事。七年前，当时的特区政府决定将零售和停车场设施分拆出售，主要目的，是让房委会能够更专注履行其提供资助公共房屋的职责。将商业设施交予私人机构营运，以助提高市场效率及零售服务质素。此外，领汇在二○○五年上市时为房委会带来约340亿港元的现金收益，为房委会提供足够的流动资金，有助公营房屋计划的可持续发展。
姑勿论当年分拆出售房委会商业资产予领汇上市的决定是对是错，今日，政府都不应该轻言回购领汇，而在我开场发言的时候，亦都详细分析，说明政府经过研究之后，为何认为回购的建议并不可取，亦不能达致倡议者的预期效果。
领汇虽然是自主的企业，但它不是一般的上市基金，而是有历史背景，是来自房委会为公共屋居民而设的商场、零售和停车场设施的，故此，领汇应该做好社区商场的角色，在商言商，公屋商场最终就是主要倚赖本区的客路，如果某区住户的消费力有限，在供求压力之下，领汇总不能够不顾一切，以中环商业区的商场模式，来发展或经营公屋的商场。我们会继续与领汇管理层沟通，反映议员刚才表达的意见，以及社会上的诉求，包括有议员提到，要求领汇在翻新商场之前应该先谘询当区居民的意见。
我们期望，领汇在屋能够以「社区商场」的概念去营运和革新零售及商场设施，贴近居民的消费需要和负担能力。《房屋条例》要求房委会「确保提供」适合附属於公屋的设施，包括康乐设施、商业零售的设施。根据二○○五年终审法院的裁决，这个不等如是由房委会直接提供和营运有关的设施，但是，我们会按照此法例精神，一方面加强与领汇沟通，另一方面在房委会管理范围内，提升及增加有关设施。
主席，在今日的辩论当中，有议员指领汇连年加租，赶走旧有的小商户，令到物价飙升，大大加重了屋居民的负担。但是，我亦听到有议员指出，其实在过去几年，整体香港零售市场的租金，加幅也是相当显著的。公屋商场主要客源仍然是屋
居民，而领汇所营运的屋
商场中，尽管有较高消费档次的，但也同时有面对普罗居民的，存在一个比较多元的商场组合。
在自由市场运作下，物价会按货品供求状况以及商户的经营成本而定，包括工资、入货的成本和租金等等。租金过高的话，如果令到商铺营运脱离消费者的负担能力，最终会导致生意难做，亦不会对领汇有什么好处。领汇若眼於长期的持续性，而不是只追求急利，也愿意当一个良好的社会企业公民的话，相信会因应社区需要和市场情况，不会盲目加租，导致商户流失，引来屋
居民反感，伤及其商誉。
刚才有几位议员表示，他们明白回购领汇的建议并不可行，或者亦都不会有效。不过，他们仍然支持回购的议案，因为他们希望表一个政治态，让政府很清楚不应该将一切服务或设施，只是务求私营化，有时公营都是必要的。的确，面对社会上不同的需求和发展的需要，任何政府都不应该很教条地来看私营或者公营，作为唯一可取的一个选择，我们应该是要实事求是的。
有议员建议增建政府管理的商业设施，推动小商户政策，以提供屋居民多些选择，及照顾小商户的生存空间。
如我在开场发言所说，政府关注屋居民在生活上对零售设施的需要。房委会会继续提供适量的商业设施，给予屋
居民更多的购物消费选择。现时房委会辖下共有40个商场和屋
附设的主要零售设施，总面积达20万平方米；辖下亦有125个停车场，提供约27 800个车位。
房委会为新建屋提供商业设施，主要考虑新建屋
的人口和邻近零售设施的供应是否足够。在人口较多或其邻近没有充足的零售设施的屋
，将会提供较多的零售设施。此外，房委会为新建屋
提供的车位数目是按照规划署「香港规划标准与准则」来制定的。
以房委会最新的位於油塘附近的地区商场「大本型」为例，房委会考虑到东九龙近年发展迅速，不少公共房屋相继落成，亦有大型重建项目展开，令该区的人口、家庭组合等都起了较大的变化。由於年轻人口和家庭增加，对零售设施的需求亦有所转变，所以「大本型」是配合该区发展的趋势而兴建的。「大本型」商场楼高八层，出租面积达到23 000平方米，目前已落实的租户有143个，同时为小商户及社企设立「小型零售地带」，提供共23个单位，给予年青人和小商户创业机会，同时亦鼓励社企经营，推动关怀社群的文化。很多谢方刚议员在房委会讨论「大本型」构思时，为中小商户说话。
除了「大本型」外，房委会亦分别兴建及规划新的商业及零售设施共21项，涉及总面积达37 000平方米；以及29个停车场，可以提供约3 200个车位。
主席，尽管房委会的主要职责，是提供资助房屋，但是仍会致力做好屋内商业和零售设施的配套，以方便居民日常生活及消费。在兴建新的商业及零售设施之外，房委会亦会改善现有的设施，以提高它们的竞争力，并为居民提供更佳的选择及服务。房委会在进行技术可行性研究后，会选定个别在较早年发展的商场进行改善工程，包括重铺地面、改善照明系统、增加商场内的指示牌及重新整理楼面布局等等。已完成的改善工程项目包括丽瑶商场、南山
、坪石
、富山
以及兆康苑的街市重组计划。改善商场和街市是房委会持续的工作，我们会不时检讨辖下各个商业设施的潜力以适时地进行改善工程，与时并进。
至於协助小商户在房委会属下设施开业，房委会欢迎任何人士，包括曾经於领汇或者其他私人商场经营的商户，承租我们的空置零售单位。当然，这些商铺和档位需经公开的方式由有意者竞投，以合乎市场公平原则。
有议员提出，应该在领汇所管理设施集中的地区，增建公众街市、墟市和小贩市集等等的设施，让公屋居民有更多的选择。不过，审计署过去曾就公众街市的规划和运作发表报告，指出政府在规划新的公众街市设施时，必须审慎考虑街市的经营能力和效益，以确保政府资源适当和有效地运用。而规划署在二○○九年亦就《香港规划标准与准则》内有关公众街市的规划作出修订，建议除了考虑有关地区人口外，亦要考虑其他相关因素，包括人口组合、社区的需要、附近公营及私营街市设施的供应、新鲜粮食零售店的数目，以及区内市民对於保留小贩区的意见等等。刚才有议员认为，由政府部门直接营运商场街市并非最佳的选择，不一定做到最好的市场效率。由市场私营运作，若果能够维持有效的竞争，这才是根本之道。有议员提到天水围的情况。因应天水围区的独特情况，政府已经和东华三院合作，在天水围北天秀路附近的政府空置用地上营办一个墟市，以期为当区居民在购物设施提供多一个选择，并且为社区带来经济动力及创造就业机会。
我们明白每区的情况和市民需要都各有不同。墟市的运作模式可以较具灵活性，更能因应各区独特的情况，当然亦都会有一些限制。但是，我们觉得参考了天秀路墟市的实际运作经验后，可以考虑是否适宜在其他社区引入类似的运作模式。
主席，香港零售市场竞争激烈，领汇辖下商场亦需要面对邻近其他零售设施的激烈竞争。商场之间的竞争可以帮助领汇辖下商业设施的货品价格及服务收费维持於市场上合理的水平。刚才我听到有好几位议员都强调，在市场上维持良好竞争的重要性。由於领汇辖下商场主要位於公共屋之内或它们附近，它们的客源主要还是屋
居民，因此商场内的商铺、商场内的行业组合、和店铺所出售的货品及提供的服务，都需要大体上迎合公屋租户的需要和消费模式，才可以成功地营运。透过今天立法会的辩论，我相信领汇会很清晰知道社会上对它「社区商场」的期盼。我们希望，透过市场力量，领汇会改善商户的营商环境，满足公屋居民的基本购物需要，与商户以及其他持份者共建关系，达致共赢的结果。
与此同时，房委会亦会继续提供和兴建商业和零售设施，协助公屋居民满足日常生活所需，给予居民更多的消费选择。我们亦都会继续与领汇的管理层联系沟通，反映居民的需要。
最后，我想回应刚才叶刘淑仪议员提到的一个问题。她问，房委会与领汇在当年有没有存在优先购买权的协议。根据房委会与领汇签订有关优先购买权安排的协议，英文是Deed of Right of First Refusal，在领汇基金上市之后的十年内，即是到二○一五年十一月，如果房委会希望出售辖下剩余或者将来落成的零售及停车场设施时，是需要先向领汇基金提出出让的建议。不过，正如我在开场发言时已很明确表明，房委会并未有计划再出售其辖下的零售及停车场设施。
多谢主席。
完
２０１２年１１月２１日（星期三）
香港时间２１时２０分
