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以下是运输及房屋局局长张炳良教授今日（十一月二十一日）在立法会会议上，就「回购领汇股份」议案的开场发言全文：
主席：
梁国雄议员今日提出「回购领汇股份」的议案，而陈婉娴议员、梁志祥议员和郭家麒议员分别提出修正案。他们关注领汇持有的屋商场的经营状况，希望政府能回购部分领汇股份，或在领汇辖下商场附近加设街市或其他购物点，提供竞争，以增加屋
居民在购买日用品时的选择。
首先，让我们重温一下历史，看看当年香港房屋委员会（房委会）将零售和停车场设施分拆出售的背景。
房委会在二○○五年十一月将零售和停车场设施分拆出售，主要目的是让房委会能够更专注履行其提供资助公共房屋的职责，并透过分拆出售设施所得的收益，改善房委会中短期内的财政状况。
当时的分拆出售计划，是透过成立「领汇房地产投资信托基金」（简称「领汇基金」），持有出售的零售和停车场设施，并安排领汇基金在香港联合交易所上市。至於领汇基金辖下商业设施的日常管理，则由领汇管理有限公司（领汇公司）按商业原则负责营运。
当时分拆出售的物业组合共涉及180项物业，分布全港各地区，包括149项综合零售及停车场设施、两项独立零售设施及29项独立停车场设施。在房委会分拆出售有关产业后，无论是政府或房委会，均不再持有领汇基金或领汇公司的任何股本权益。
为了确保领汇基金在上市后有良好的企业管治，及继续提供零售及停车场设施予公屋居民使用，政府以多个机制加以规范，包括透过证券及期货事务监察委员会（证监会）的《房地产投资信托基金守则》及有关法例规管领汇基金的运作；透过地契规定拆售设施的用途，领汇基金不得随便更改；以及透过零售设施转让契约，规定公共屋商场铺位不得分拆出售，并保障既有在拆售物业内运作的非牟利机构，可继续以优惠租金租用若干楼面面积，以提供社会福利及教育设施（有关的优惠租金，参考房委会的标准）。
领汇基金在二○○五年十一月上市，为房委会带来约340亿港元的现金收益，令房委会当时的财政状况大为改善，在中短期内有足够的流动资金，以应付房委会的运作所需，以照顾有住屋需要的低入息人士。
领汇基金（领汇）当年上市，我明白是有人反对的，亦包括一些本会的议员，亦曾经引致司法覆核，但当时终审法院裁定，房委会将零售及停车场设施分拆出售，并无违反《房屋条例》。
领汇自二○○五年十一月上市后，其运作仍然受到社会上不时的批评。有意见认为领汇不断加租，赶走小租户；亦有意见认为领汇引入大型连锁式商店，令屋居民选择减少，而供应的商品也不符合收入较低的公屋居民。不过，领汇接管了房委会的商业设施后，亦确实改善了一些商业设施的质素和营运，当然我听刚才几位议员的发言，似乎是毁多於誉，连一些当年是支持的（议员），都起了疑问。
主席，政府明白市民对领汇营运模式的关注和批评，但这并不表示政府便应以回购方式成为领汇拥有最多基金单位的持有者，以此去影响领汇的运作。我以下会详细解释。
领汇於今年十一月二十日的市值超过913亿港元，领汇基金单位的收市价为40港元。如市场知悉政府有意考虑或决定回购领汇一定份量的权益，这消息大有可能刺激领汇基金单位的价位进一步上升。若以上述市值计算，单是回购领汇25%的基金单位，涉及的资金已经接近230亿元，亦大有可能这个数目会再升。
况且，如要回购一个大数额的领汇基金单位，不能靠在公开市场上向散户购买，而必须同时向持有较多单位的机构投资者收购。如此一来，不单推高领汇的价位，其结果亦只会令机构投资者坐等益处，慷公帑之慨。再者，如公众和市场预期政府在回购领汇后会大幅减租或实施减低其盈利的措施，必然会令领汇的单位价位，在政府完成回购后，大幅下滑，令政府蒙受财政上的损失。
政府贸然回购领汇，有违当初分拆出售房委会商业设施给私营管理营运以提升经济效益的政策原意。当然我知道，当年的辩论，亦都有本会的议员是不予同意的。同时，我们也必须认真考虑，理性分析，究竟动用庞大的公帑去回购领汇单位，是否明智及用得其所，还是应该把政府有限的财政资源，用於增加公营房屋供应和其他有利於民生的设施和服务上会更为适切。
我亦都要指出，根据《房地产投资信托基金守则》，「重大持有人」英文是significant holder，即拥有十个百分点或以上基金单位的持有人，是不能就涉及利益冲突的交易投票。这个设计，目的是限制「重大持有人」在业务上的影响力，以保障小投资者的利益。
换言之，即使政府回购部分基金单位，成为「重大持有人」，也不能达到议员们所要求的效果，改变领汇的运作模式以削弱它的回报。原因是领汇受信托契约所约束，信托契约中清楚列明领汇的主要目的，是赚取租金收入以发放给单位持有人作回报，而独立於管理公司以外的受托人是有责任确保所有投资活动是符合持有人的利益，受托人也不可以容许对信托契约作出一些严重影响单位持有人利益的修改。
所以，就算政府取得一定数量的领汇基金单位，也不能要求领汇随便放弃它的运作模式，以求减少其租金收益以增加租户的利益。
此外，即使政府是拥有比现时持有最多基金单位的持有人更多的权益，也不可能令领汇放弃其商业运作原则，因为领汇的运作是受证监会《守则》、信托契约及相关法例有关保障单位持有人的条文所规管。换句话说，就算政府是购入一定数量的领汇单位，而成为拥有最多基金单位的「重大持有人」，政府对於领汇营运的影响仍然有限，因为领汇仍须对其他单位持有人的利益负责。因此，即使政府动用庞大公帑去购买领汇的基金单位，仍然将不能达致影响领汇合乎追求利益回报的运作目的。这一点，刚才梁志祥议员在发言中亦同意的。
综合以上种种考虑，我们认为回购领汇并不能够符合公众利益和审慎理财的原则，亦不能达致倡议者预期效果。因此，政府是无意回购领汇的。
主席，虽然政府无意回购领汇，但是我们非常理解市民的关注和诉求。考虑到领汇的历史背景和客源，领汇的商业设施理应立足於社区，以照顾屋居民在生活上对零售、停车场等设施的需要。我们留意到，领汇的企业使命，亦都包括与持份者共建关系，以达致社区合作和持续发展。领汇的个别大型商场的商户组合，在房委会分拆出售后，亦并非是全然改变的。例如乐富商场在引入了新的商户以后，目前仍有约四成的商户为中小型商户。又例如何文田广场这种小型商场，由於客源关系，当中一些售卖文具、杂货、中药和经营茶餐厅等的小型商户，仍然是一直继续经营。
我们十分明白市民对领汇商场去向的关注，亦关注屋居民的生活购物需要。由於领汇并非一般的上市基金，而是源自房委会的商业资产，所以我们同意领汇是不应该「忘本」，意思即是说，它不应该忘记它需要服务的商场所处的屋
社区。我们会继续与领汇的管理层沟通，向他们反映本会的意见和市民的诉求。
主席，我於上月三十一日在本会答覆议员书面提问时曾经指出，基於领汇辖下的商业设施大多数位处公共屋，它的客源主要是公共屋
的居民，故此它辖下的商业设施的营运方式，是应该贴近屋
消费者的需要。领汇公司的管理层过往亦曾在本会上表示，明白领汇需要服务屋
居民，在厘定租金时，会考虑零售商户的业绩及市场趋势，力求把租金维持於商户可以负担的水平。
主席，我亦都指出，房委会并没有在二○○五年领汇上市时把其辖下所有零售和停车场设施分拆出售。当时，房委会仍然保留了约30个屋内的商业及零售设施，当中一些亦都位於领汇辖下商业设施附近，以配合居民日常生活所需。房委会会因应实际情况，在现有商场合适的位置加设商铺，增加零售服务。
自从领汇上市之后，房委会是仍然继续在新落成的公共屋内设置商业设施，为居民提供日常生活所需。目前已落成启用的商场共有八个，分别位於观塘、元朗、北区和沙田。连同房委会位於油塘、毗邻领汇商场的新大型地区商场「大本型」，现时由房委会提供的商业及零售设施总面积达到20万平方米。我想补充的是，房委会并无意再出售或分拆出售现有的零售及停车场设施。
主席，我谨此陈辞，并会在听取各位议员在议案辩论中发表的意见后，再作一个总结回应。
完
２０１２年１１月２１日（星期三）
香港时间１７时３１分
