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以下为今日（十月三十一日）立法会会议上冯检基议员的提问和运输及房屋局局长张炳良教授的书面回覆：
问题：
差饷物业估价署的统计资料显示，私人住宅售价和租金指数已连续上升7个月。最新的楼价指数（8月）为创历史新高的210.6，比1997年楼市高峰期的172.9高逾20%、较今年1月的179.8上升17%，亦较7月新一届政府上任时的206.1升逾2%。小型单位（即实用面积少于40平方米或430.5平方的A类单位）的售价升幅最为显著，楼价指数由今年1月的185.6升至8月的222.9，升幅达19%。最新的租金指数为8月的146.5，较1月的133.2升10%。另外，反映二手楼市走势的中原城市领先指数亦同样于近数周屡创历史新高。就此，政府可否告知本会：
（一）有否分析和评估私人住宅售价持续上升的原因，以及美国第三轮量化宽松货币措施对本港私人住宅售价和租金的影响；有否评估现时的住宅售价和租金是否已经与市民的负担能力脱节；若有脱节的情况，有否评估这情况对社会和市民的生活带来什么影响，以及有否具体的短、中及长期措施予以改善；
（二）鉴于新一届政府在上任后已推出多项稳定楼市的措施，但楼价却屡创新高，当局有否评估这些措施的成效；鉴于有市民指出，容许居者有其屋（居屋）计划的白表申请者免补地价买二手居屋的安排，明显推高了该类单位的售价，当局有否评估是否在推行上述措施时急就章，未有深思熟虑，导致出现与预期相反的效果；及
（三）当局在制订稳定楼市的措施时，有否考虑楼价水平和市民负担能力等因素？
答覆：
主席：
就冯议员的提问，我的综合答覆如下：
行政长官在其竞选政纲中指出，住屋是市民最切身关注的民生问题，也是社会稳定的基础。因此，现届政府其中一项施政重点是解决房屋问题。事实上，政府一直循四个方向及透过长、中、短期的措施，作出应对，即增加土地供应、遏抑物业投机、确保物业市场透明度，以及防止按揭信贷过度扩张，以确保物业市场健康平稳发展。
虽然全球及本港经济在本年首九个月间放缓，但在流动资金过剩、利率超低的情况下，住宅价格在同期累计上升约两成。楼市与近日本港经济的情况明显背道而驰。随楼价以远高于入息增长的幅度上升，目前楼价已经达到一般市民难以负担的水平。美国于今年9月推出的第三轮量化宽松措施，令资金再度流入本港的风险上升，并为亢奋的楼市造成更大压力，令泡沫风险大增。如任由情况持续，可能会危及宏观经济和金融体系的稳定性，对社会对民生的破坏力亦会相当大。在按揭利率偏低的情况之下，第三季的初步数字显示，市民的供款负担比率已经升至50%。如果按息上升三厘（即2007年金融危机前的水平），供款负担比率将显著升至65%，远超过去20年50.4%的平均水平。
基于上述原因，财政司司长于本年10月26日宣布推出新一轮管理需求的措施。他指出，香港的楼市与经济的表现严重脱节；而新推出的两项措施，主要目的是在现时市况过热的特殊情况之下，照顾香港永久居民置业的需求，并进一步打击住宅短期炒卖活动，以纾缓供求失衡的情况。
具体而言，政府将会修订《印花税条例》，以期调整「额外印花税」的税率及延长有关的物业持有期，并引入适用于香港永久性居民以外的任何人士（包括公司）取得住宅物业的「买家印花税」。「买家印花税」会在现行的印花税及「额外印花税」（如适用）之上对所有住宅物业征收，税率划一为15%。我们已于10月26日向本会提交参考资料摘要，解释有关建议。我们将于11月2日房屋事务委员会与财经事务委员会联席会议上再作说明。
土地供应无疑是现时房屋情况的症结所在。我们会继续致力增加土地供应，从源头解决问题。自2010年起，政府已藉由财政司司长作主席的房屋用地供应督导小组，积极开拓土地资源作房屋发展的工作，包括释放合适工业用地、「政府、机构或社区」用途土地、其他政府土地及「绿化地带」作房屋发展用途。透过努力，未来三至四年的住宅物业供应预计增加至约65 000个单位。
在2012年8月/9月，政府公布了一篮子短及中期措施，应对土地及房屋供应的根本问题。措施包括将香港房屋协会青绿街项目的首批单位转租为售、于明年初出售830个剩余居者有其屋计划单位、把36幅「政府、机构或社区」用地及其他政府用地拨作住宅用地、探讨活化工厦作过渡住宅用途的措施，及推出「港人港地」政策，并于启德发展区内两幅土地作试点。
于中、长期方面，我们已物色更多适合作包括房屋方面等发展用途的土地，当中包括多个新发展区（例如新界东北、洪水桥、东涌新市镇余下地区）、石矿场、锦田西铁锦上路站/八乡维修中心及其周边土地、以及位于北区及元朗，现时主要用作工业用途或荒废的农地。除此之外，政府亦正探讨于维港以外填海，及发展岩洞以重置现有公共设施（如污水处理厂），从而腾出土地作房屋发展用途。
此外，我们亦已采取措施，于2016-17年首批新的居屋单位落成之前，协助满足拥有白表资格的人士在这段过渡时期的置居需要，并藉此加快居屋的流转。行政长官于今年7月宣布，于明年起每年容许5 000名符合白表资格的人士，在居屋第二市场购买未补价的居屋单位（下称「白表免补价计划」）。现时在第二市场上有超过250 000个居屋单位、约120 000个租者置其屋计划单位、及约9 000个住宅发售计划单位尚未缴付补价。我们认为过去数月楼价上升，受上述一系列因素所影响。至于「白表免补价计划」的成效，我们会于实施后因应反应而作出检视。
维持楼市健康平稳是政府重要的工作。我们会继续密切监察楼市。如果楼市的发展方向继续与经济基调背道而驰，政府会毫不犹豫地再推出强而有力的措施，维持市场健康平稳发展，维护社会民生和金融稳定。
完
２０１２年１０月３１日（星期三）
香港时间１３时３０分
