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以下为运输及房屋局局长郑汝桦今日（六月二十八日）在立法会会议上动议恢复二读辩论《一手住宅物业销售条例草案》的发言全文∶
主席∶
《一手住宅物业销售条例草案》（《条例草案》）能够在今届政府任期内恢复二读及期望在议员支持下三读并通过，我感到十分欣慰。
有议员提到，我的心愿是希望这条例可以在今届政府之内通过，当然可以亲自完成这条例固然理想，但这是否我的心愿并不重要，最重要是市民的心愿─想尽快通过这条例的规管架构。
立法规管一手住宅物业销售的工作，正如我做其他工作一样，都是本我一向做事的方针进行的∶
(一) 以公众利益为大前提
保障消费者合理利益是政府的政策目标。置业对大部分市民来说，是一项十分重大的承担，当然更应该受到保障，我们立法规管卖楼手法也是理所当然的；
(二) 从合理基础上出发
推行政策时，我信奉的是以理服人的原则。这条规管一手住宅物业销售的法例也一样，我们的建议都是非常合理的，既公平又公道，对买卖双方同样有好处；
(三) 凝聚社会共识
虽然制订和推行政策是政府的责任，但我相信没有社会共识的政策是不会成功的。今天这条例有望在立法会通过，第一次有法例规管售卖一手楼宇，其实是经过一个过程去凝聚社会共识；
(四) 争取立法会支持
一条维护公众利益、合理及得到社会支持的草案条例能否成为法例，当然，最后和最重要的一关就是要得到立法会通过。因此，我们一直都很努力，与议会衷诚合作，无论回答议员的提问、提供相关资料等工作，都尽力争取立法会的支持和合作，希望尽快顺利通过《条例草案》，让置业人士尽快得到保障。
主席，《一手住宅物业销售条例草案》对我来说特别有意义，因为这将会是我近30年公务生涯内最后一件完成的政策工作，更因为这是一项重要、公平、公道的政策，过程中收纳了不同人士的意见，却又不失原则性，可说是一项平衡各方利益、民心所向的政策。
在此，我要感谢立法会《条例草案》委员会主席陈鉴林议员、一众委员以及立法会秘书处仝人的努力，在过去几个月内全力以赴，顺利完成了《条例草案》的审议工作。《条例草案》得以赶及在今天恢复二读辩论，必须多谢法案委员会主席陈鉴林议员。全靠陈议员灵活地安排法案委员会进行了多达20次的会议，钜细无遗地就《条例草案》的每项重要条文进行讨论，以及有效率及公正地处理委员以及团体就《条例草案》提出的意见及讨论，使法案委员会在经充分讨论后，完成审议这条对香港一手住宅物业买卖十分重要的法案。我亦感谢法案委员会以及内务委员会同意在今天恢复《条例草案》的二读辩论。
《条例草案》是一个「多方合作、各方参与」的成果，亦是当局多年来规管一手住宅物业销售工作上极重要的里程碑。过去多年，运输及房屋局透过地政总署的「预售楼花同意方案」（同意方案）及香港地产建设商会（商会）发出的指引，执行了多方面的规管，以提高一手未落成私人住宅物业销售和交易资料的透明度和清晰度。其中最为人熟悉的规管措施，包括我刚才提过在二○○八年十月实行了一手住宅物业实用面积的统一标准，以及在二○一○年六月推行了针对售楼说明书、价单、示范单位和披露交易资料的「九招十二式」。
为了及全面提高一手住宅物业销售安排和交易的透明度和公平性，以及进一步加强对消费者的保障，行政长官在2010至11年度的《施政报告》中宣布成立「立法规管一手住宅物业销售督导委员会」（督导委员会），就立法规管一手住宅物业销售的事宜进行讨论。督导委员会的成员包括香港律师会、香港测量师学会、香港建筑师学会、香港地产建设商会、消费者委员会、地产代理监管局的代表、立法会议员、学者、专业人士以及相关政府部门的代表。李永达议员及刘秀成议员都是督导委员会的委员。督导委员会用了差不多一年的时间就一手住宅物业销售的规管作出详细讨论，并在去年十月提交了具体的立法建议。我藉此机会，感谢督导委员会各委员的努力。我特别要多谢李永达议员及刘秀成议员，他们一直十分支持《条例草案》的立法工作，并且给予督导委员会很多宝贵的意见。
《条例草案》是以督导委员会的建议为基础。之后，我们在去年十一月至今年一月期间以建议法例，即白纸草案的形式谘询公众的意见，并在考虑过所收集到的意见后，改善了《条例草案》，在本年三月把《条例草案》提交立法会考虑。
《条例草案》的目的
《条例草案》的主要目的，是建立一个清晰、公道、平衡、可行和有效的机制，规管一手住宅物业的销售安排，透过提升市场透明度和确保有关的物业及交易资讯准确无误，以及把违规的行为刑事化，全面加强对消费者的保障。与此同时，《条例草案》也为业界创造了一个公平竞争环境。《条例草案》的规管措施合法合宪，力度恰如其分，以增加资讯透明度为大前提，让发展商保留作出商业决定的弹性，以回应市场情况的转变。
规管机制的特点
《条例草案》建议的规管机制有以下几项重点∶
第一项重点是统一标准、明码实价、高度透明。《条例草案》为售楼说明书、价单、示范单位、买卖合约的强制性条文，以及销售安排订下了全面、详细和切实可行的规定，包括：
在提供物业资讯方面，卖家必须於物业开售前最少七天公布售楼说明书，以及必须在开售前最少三天公布价单和销售安排，有关价单必须按指定的格式拟备，每张价单须提供不少於法例要求的单位数目。
此外，我们建议规定以「实用面积」表达单位面积以及单位每平方及每平方米的售价。至於各项专供住宅物业业主使用的设施的面积，以及有关发展项目内各项公用设施（如会所）的面积，不能计入「实用面积」，但须分项列出。
我们亦建议清楚规定卖方在提供有关物业作出售的首日和之后，方可寻求和接受预留指明的住宅物业。
第二项重点是资讯准确、适时披露。《条例草案》订下了最能反映实际交易情况的资料披露限期，例如，卖方须在24小时内披露临时买卖合约的资料，以及在一个工作天内披露买卖合约的资料和取消合约的资料。
第三项重点是将违规行为刑事化处理，当中包括任何人士如作出失实陈述和发放虚假或具误导性的资料，即属犯罪。
最后，《条例草案》亦就违反各项条文订定了罚则，最高罚款500万元和最长监禁七年。
以上种种措施，有助准买方在掌握及考虑了全面和准确的资料后，才作出置业决定，并得到法例的保障。
当局动议的修正案
法案委员会在审议《条例草案》期间提出了很多贵的意见。此外，我们亦收到来自相关专业团体和商会对《条例草案》的意见。当局已经在合理和许可的情况下，尽量采纳了议员及持分者的意见，提出了修正案。法案委员会就《条例草案》以及当局提出的各项修正条文已进行了详细讨论。
当局提出的修正案，主要包括∶
（一） 在售楼说明书方面，我们建议，向公众发布的售楼说明书必须是在之前3个月内印制、经检视，以及按需要有把资料更新的版本。此外，我们建议，售楼说明书须列出卖方知悉，但一般公众人士并不知悉，相当可能对享用该住宅物业造成重大影响的事宜的资料。这有助进一步加强售楼说明书的准确性及可靠性；
（二） 在买方订立买卖合约方面，考虑到香港律师会的意见，我们建议将买方须於订立临时买卖合约后3个工作日内订立买卖合约的规定，延长至5个工作日。这个建议除了让买卖双方的律师有更充足的时间处理交易的文件之外，亦让准买方在签订临时买卖合约后，有较长时间考虑是否订立正式的买卖合约；
（三） 在有关失实陈述的法律责任方面，我们接纳了法案委员会的意见，建议加入民事法律责任的条文，以利便受失实陈述诱使而购买指明住宅物业的买方进行民事申索；及
（四） 考虑到香港律师会及商会的意见，我们建议，家人之间，以及有联系及其控权的公司之间的一手住宅物业销售，可获豁免符合《条例草案》中有关销售安排的规定。然而，当有关住宅物业向公众发售时，则须完全符合《条例草案》中所有规定。
我希望在此回应一下议员刚才在辩论时提出的关注。
律师会及香港物业交易法律学会（学会）亦有向我们提出了很多意见。我想指出，其实律师会亦是督导委员会的成员之一，全面参与了我们的所有讨论。就律师会及学会所提出的意见，我们亦已经向法案委员会提交详尽的书面回应。
我们提出的修正案中，不少是因为考虑了律师会及学会的意见而作出有关修订，例如：
就家人、有联系法团或控权公司之间的一手住宅物业买卖，可获豁免遵守有关销售安排。
至於有议员提出有关家族信托（family trust）持有的一手住宅物业在业权转送予其家族成员时获豁免的建议，我们经详细考虑后认为毋须作出有关豁免，因为家族信托在其家族成员之间处置其物业时并不涉及「出售」或「要约出售」有关物业 （offer to sell） ，所以有关物业的处置并不落入《条例草案》的规管范围。
另外，在《条例草案》中清晰无误地指出卖方所属的控权公司亦可能须就《条例草案》内的罪行负上刑事责任。
刚才亦有提过，基於我们得到的意见，《条例草案》原来建议的3个工作日，亦会延长至5个工作日。
此外，考虑到不少律师事务所在星期六不会办公，故此我们将星期六剔除於「工作日」以外。至於议员所关心的黑色暴雨或风球等问题，《条例草案》下 「工作日」的定义并不包括公众假期、星期六、黑色暴雨警告日或八号风球悬挂该日等等。
议员可以放心，当《条例草案》通过以后，在拟备详细的实施办法和制定操作指引时，我们会一如过往继续，我强调是继续，与律师会及学会沟通，寻求他们的意见。
但是对於议员提出就专业执行和消费者权益的平衡方面，有些意见恕我们无法接纳。例如律师会及学会倡议应设有机制，按个别情况豁免有关规定。我们认为有困难，因为法例最重要是清晰明确，毫不含糊；如果有个别情况可以获得豁免，会变成无法清楚订明有哪些类别的个案可以豁免。这种酌情权应该避免。
另外，他们亦有就《条例草案》内的罪行，建议给予律师无条件豁免。我们亦认为有困难。当然，律师现在已经没有被纳入在「卖方」的定义之内。至於《条例草案》其他方面的罪行，例如广告的规定，或诱使他人购买指明住宅物业等等，我们现时的定义是任何人若果有触犯，都要受到条例的规管。我们觉得买方和专业方面，都得到适当的平衡。
另外，王国兴议员关心过渡期的问题，因为执行的机构需要大约12个月才可运作。其实现时政府透过多管齐下的机制去提高未建成一手住宅物业的透明度，包括地政总署的同意方案、商会的指引、地产代理监管局的规管，以及消费者委员会的宣传教育工作。
所以在条例生效前的过渡期，我们会继续监察发展商在销售未建成一手私人物业的情况，和确保他们会遵守同意方案的规定和商会的指引，亦会继续检视未建成一手私人住宅物业的售楼说明书、价单和示范单位等，并在发现当中未有遵守「同意方案」的规定或商会的指引时，把有关情况通知地政总署或商会以便作出适当的跟进。
此外，监管局会向被证实违反《地产代理条例》、以及该局的《操守守则》或执业通告的地产代理持牌人作出纪律制裁。消委会在接获投诉后会就投诉作出包括调解的跟进行动。
所以议员提出的关注，我们会继续密切留意。
有关豁免香港房屋委员会兴建的发展项目
我想讲一讲当局提出的修正案中，有关香港房屋委员会（下称「房委会」）的豁免安排。
我们当初建议，由房委会兴建的发展项目应获全面豁免，因为房委会出售的居屋单位是资助房屋，房委会须按照既定的准则来出售该些物业（如决定何谓合资格申请购买人士、厘定售价和分配限额，以及决定各类合资格申请人的选楼次序），而这些运作方式与一般的私人市场操作完全不同。《条例草案》旨在针对私人市场内卖方就一手住宅物业销售的不良手法，《条例草案》有不少要求不能完全套用於居屋的销售。
考虑到法案委员会的意见，我们提出了修正案，建议将房委会的豁免收窄至《条例草案》第2部分，即有关售楼说明书、价单、示范单位等的规定，因为若把有关规定套用於房委会，存在技术上的困难。根据建议修订，房委会须遵守《条例草案》有关广告的规定，亦会受有关失实陈述和传布虚假或具误导性资料的条文所规管。
虽然根据建议的修正案，房委会不会受到《条例草案》第2部分所规管，但房委会将来会按照《条例草案》第2部分的原则，继续以高度透明的手法出售居屋单位。事实上，房委会过往在销售居屋单位时，一向遵从适用於未落成一手住宅物业销售的各项行政规管措施。而作为提供资助房屋的机构，房委会亦没有诱因不遵守各项的规定。
议员的修正案
李永达议员的修正案，建议把订立临时买卖合约的订金订为住宅物业楼价的3%，其作用是当买方在订立临时买卖合约后，在五个工作天内不订立买卖合约时，卖方可没收的金额为住宅物业楼价的3%。我们不赞成这个建议。目前，受「同意方案」规管的项目，没收金额订为物业楼价的10%。我们在《条例草案》中建议，把没收金额由现行相当於楼价的10% 下调至5%，已充分考虑香港住宅物业市场市况相对波动和投机活动炽热的特性，以及有需要防止投机者滥用有关安排或准买家仓卒作出置业决定等因素。我们认为不宜进一步下调须没收的金额。
李卓人议员的修正案，建议就有关传布虚假或具误导性资料的条文中，就何谓「事关重要的事实」提供定义，建议的定义是指「包括关於某指明住宅物业的而并非潜买方所知的具体资料，但该等资料如普遍为他们所知，则相当可能会对该住宅物业的售价造成重大影响。」黄毓民议员经常说政府草拟的条文拗口，其实议员的也颇拗口。上述的意思是，假如某人在传布资料时，遗漏了相当可能会对该住宅物业的售价造成重大影响的资料，或在提供该类资料时，提供了虚假或具误导性资料，即属犯罪。
我刚才向议员简介当局提出的主要修正案的内容时，表示其中一项修正案要求售楼说明书须列出卖方知悉，但一般公众人士并不知悉，相当可能对享用该住宅物业造成重大影响的事宜的资料。我们认为，当局的该项修正案更能达到李卓人议员的修正案拟达到的果效，因为有关资料是指相当可能对「享用」─ 英文可能会较易明白，即enjoyment of 该住宅物业造成重大影响的事宜的资料，卖方理应清楚知道住宅物业是否存在有关情况，将难以推卸责任，必须在售楼说明书提供有关资料。由於当局已提出该项修正案，我们认为无须再在《条例草案》内加入李卓人议员提出的修正案。
下一步工作
待《条例草案》获通过后，我们下一步的工作是成立执法当局。为方便法例早日实施，并使公共资源得以善用，我们会在本局辖下设立执法小组。我们的目标是执法当局在12个月内开始运作，而法例亦会在那时正式实施。视乎情况需要，我们会在适当时间循既定的资源分配程序就成立执法当局寻求额外资源，包括寻求房屋事务委员会、人事编制小组委员会和财务委员会的支持。
为确保新法例实行起来更加畅顺，以及持份者清楚明白法例的要求，《条例草案》获通过后，当局会就一些较为复杂的条文，或某些措施的执行发出指引。我们会在草拟指引的过程中与相关的持份者，保持紧密沟通，确保有关指引有效协助业界遵守各项规定。
此外，我们亦会进行公众教育活动，让市民知悉新法例的内容，以及更清楚知道在法例下消费者的权益。
结语
主席，《条例草案》以及当局动议的修正案已得到法案委员会支持，法案委员会并没有提出委员会审议阶段的修正案。我恳请议员支持《条例草案》以及当局动议的修正案。
我谨此陈辞，多谢主席。
完
２０１２年６月２８日（星期四）
香港时间２３时０５分
