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以下为今日（六月二十日）立法会会议上李华明议员的提问和发展局局长林郑月娥的答覆：
问题：
据报，政府与一发展商以原位交换土地方式达成协议，以七十九亿元补地价和应课差饷租值百分之三的年租，继续出租尖沙嘴海运大厦地段，租期二十一年，并批准该地段的可建总楼面面积增加四成至九十二万平方。就此，政府可否告知本会：
（一）涉及这次交换土地及续租的所有资料，包括海运大厦地段（九龙第83号永久码头）原租契条款、海运大厦地段（九龙内地段第11178号）的新旧租契条款之中，有关地段的范围及面积（以图则显示）、租契起计日及届满期、地段用途限制、在该地段可兴建的总楼面面积、租契的地价及租金、租契届满后的安排，以及海运大厦地段新租契内（连同准许新建的一座四层高的建筑物）有多少总楼面面积是商业用途，有多少是政府用途，以及新租契预计会为政府带来每年多少地租收入；
（二）鉴於据了解，前地政总署署长曾建议政府在有关租契期满后，以公开竞投方式出租上述地段，当局有否作出讨论；如有，结果为何；如否，原因为何；及
（三）当局为何把邮轮码头和海运大厦的运作安排在海运大厦地段新租契之内，而不是分开政府地段及商业用途地段，以公开竞投方式招标营运邮轮码头，并继续出租土地作商业用途；如何比较这两种方式对政府土地收入的影响；日后启德邮轮码头的运作将采用哪一种方式？
答覆：
主席：
根据一贯的安排，政府以批出土地契约人（地主）身分可酌情批准承批人（土地业权人）在地契有效期内向政府提出的原址换地申请，不过一般须符合若干条件，包括涉及的政府土地不可合理地独立转让或发展，而该土地亦无可预见的公共用途，以及发展商必须按十足市值缴付补价。
海运码头地段（原为九龙永久码头编号第83号（KPP83））批予九龙仓集团有限公司旗下一公司（九仓）的原租契於二○一二年六月十六日到期，九仓於二○○八年在不损害其据称可有权在租契到期时获免补地价续期五十年的立场下，申请原址换地，交回KPP83地段，以换取政府重批该地段及自一九九五年已以短期租约形式租予九仓的一幅政府土地。
地政总署在政府权益不受损（包括不同意九仓所宣称有权免补地价续租五十年）的基础上以地主身分处理有关换地申请，并按一贯适用程序经在地区地政会议上审议该申请及征询相关部门的意见后，於二○一○年七月向九仓提出换地条件中的基本条款。其后双方就落实有关基本条款而订立详细换地租契条款及十足市值补价的事宜进行谈判。九仓於二○一二年六月四日接纳地政总署提出的建议。有关换地租契已於二○一二年六月十二日签订，九仓已全数缴交七十九亿元的补地价。
就李议员提问的三个部分，我的回覆如下：
（一）有关KPP83地段的租契早於土地注册处登记，而刚签订的换地租契亦已安排於土地注册处登记，以便公众查阅详情。我现就问题中要求的资料，作出回覆。
KPP83地段的租契於一九六八年四月十七日正式签立，由一九六六年六月十七日计起，为期二十五年，年租十万元，租契条款允许租期届满后可续租二十一年。经承批人於一九九一年一次过缴付了四亿元作为地租后，租契年期延至二○一二年六月十六日。原地租契涉及的地段占地约三十二万二百二十九平方（约二万九千七百五十平方米）。根据租契条款，承批人须於地段内营运一个商业性质的海洋船泊码头，同时提供不多於一千平方
（约九十三平方米）於地下及一楼的地方予工商署（即今天的海关）为课税办事处之用。现时海运大厦的总楼面面积约为六万一千一百三十平方米，其中四万六千零一平方米作商业用途（包括上述作课税办事处之用的约九十三平方米），余下的一万五千一百二十九平方米则用作停车场用途。
根据换地租契，重批地段为九龙内地段11178号，地段面积约三万一千七百五十平方米，除原有的KPP83地段约二万九千七百五十平方米的面积外，亦加入地政总署早於一九九五年以短期租约租予九仓的一幅约二千平方米的政府土地（请参阅附件），用途为商业性质的海洋船泊码头和车辆出入斜道；最高的可建楼面面积（包括下文提及的一座将建的四层高建筑物）是八万五千六百七十二平方米，其中作商业海洋码头用途的最高楼面面积是五万三千六百三十二平方米、车辆出入斜道最高楼面面积是三千九百平方米、收费停车场最高楼面面积是二万八千一百四十平方米。上述属商业海洋码头用途的五万三千六百三十二平方米楼面面积亦包括承批人须为政府提供的海关、出入境大堂和检疫设施。这些政府设施的最少净作业楼面面积约一千四百四十四平方米。根据九仓的资料，为应付上述政府要求，计算在商业楼面面积的其中三千平方米将用作政府及邮轮码头设施（包括海关及出入境设施，检疫区及一个行李提领区等），这些设施将设於一座由九仓兴建的四层高大楼内。
减除约三千平方米政府及邮轮码头设施后，重批地段可作商业用途的楼面面积约为五万零六百三十二平方米，占整幅土地最高楼面面积约百分之五十九。相比於九仓在原租契下现建成的商业楼面面积约四万六千零一平方米，新的换地租契所提供的额外商业楼面面积为四千六百三十一平方米。由此可见，这幅用地有别於只用作商业发展的土地，约百分之四十一的最高楼面面积其实是用作非商业用途。对於该等非商业用途的楼面面积，九仓不能收取相等於用作商业用途的楼面面积的收入，政府亦不会就其中作为政府及邮轮码头设施用途的约三千平方米楼面面积向九仓支付任何租金或费用。
至於租契年期方面，尽管九仓希望换地后的租契年期跟普通商业用地一样为五十年，但地政总署只批出二十一年的年期，主要考虑到有关地段除作商业用途外，也须提供邮轮码头设施，而邮轮业不断发展，五十年的年期实在太长；当然，署方亦有顾及二十一年的年期对九仓而言，也不是一项商业上不可行的投资选择。
一直以来，政府坚持九仓须为这次换地缴交十足市值的土地补价，而这次补地价亦根据一贯的适用程序，由一个以地政总署副署长（专业事务）担任主席而各成员均为产业测量师的估价会议作专业评估，当中已应用了专业的评估地价准则，根据换地租契的条款（包括可作商业用途的楼面面积、需就条款而作出的投资、及二十一年的租契年期等）作出评估，评定有关地价的十足市值为七十九亿元。
此外，九仓每年要缴付相等於该地段的应课差饷租值百分之三的地租，据九仓估计，该地段在二○一二年四月至二○一三年三月财政年度的应课差饷租值约为四亿九千一百万。
（二）地政总署翻查记录，没有发现其前署长曾公开表示建议政府有关租契於二○一二年六月十六日届满后，以公开竞投方式出租。针对这个个案，政府曾考虑其他方案（包括公开招标），最后认为作出为期二十一年的换地安排是适当的做法，因为此举可确切消除业界对海运码头运作可能受阻的忧虑，并可确保海运码头的营运得以持续，而且九仓将新兴建的一座四层高大楼会在未来约二十年内提供更完备的邮轮营运设施。我留意到根据传媒的报道，不少业界人士都认同有关的安排。
（三）新换地租契容许有关地段可作邮轮码头及商业用途，与原租契的安排相同，确保整个地段发展的经营可行性和持续性。
至於位於启德的新邮轮码头，由政府出资设计和建造，并透过公开招标，租予营运商经营。招标前政府曾就租赁安排的主要条款谘询旅游业界及立法会经济发展事务委员会。该租约已於二○一二年三月批出，租约期为十年。如营运商表现理想，可获续约五年。租约期内营运商须向政府缴交固定及浮动租金。
完
２０１２年６月２０日（星期三）
香港时间１５时５２分
