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以下为今日（五月十六日）立法会会议上李永达议员的提问和发展局局长林郑月娥的书面答覆：
问题：
早前有报道指，地政总署在２０１０年处理一宗原址换地（换地）的申请时，以超低土地补价（补价）把邻近有关地段的政府土地（包括行车路、小型斜坡及绿化地带）增批予中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室（中联办），而屋宇署则提供偌大的总楼面面积宽免（俗称「发水」）。就此，政府可否告知本会：
（一）中联办在２００７年购入的大潭道２１号的地皮的原来地盘面积及土地规划用途为何；当局为何批准上述换地申请，并让中联办获得额外的邻近政府土地；换地后，该地段的地盘总面积（包括涉及的额外政府土地面积）为何；新地段的土地规划用途有否改变；是否全个地盘可以用作兴建住宅；
（二）换地后，该地段的地积比率、可建楼宇高度及可建楼宇面积为何，以及与换地前相差多少；涉及补价多少，该补价与进行换地时邻近地段的补价如何比较；大潭道２１号的地皮在２００７年的市场价为何，而在２０１０年其邻近住宅地皮的市场
价为何；
（三）当局在批出大潭道２１号的原址换地申请时考虑的因素为何；
（四）换地后，就该地段的可建楼宇面积及兴建楼宇申请图则，多少面积获当局宽免及宽免的原因为何；有否涉及补价；若有，补价金额为何；
（五）当局批准上述换地申请，有否任何附带条件；上述的行车路、小型斜坡及绿化地带在换地后是否成为私人土地；该等土地的管理及维修保养由谁负责；中联办可否限制公众使用该行车路、小型斜坡及绿化地带；以往政府有否在类似个案把行车路、小型斜坡及绿化地带所在的政府土地批给私人拥有；
（六）换地后，新地段的地契有否订明任何转让或用途上的限制；及
（七）上述换地个案有否因改变任何土地规划用途或其他原因而须经城市规划委员会（城规会）审批；若有，城规会的决定为何，以及有否任何附带条件？
答覆：
主席：
大潭道２１号的土地于１９４９年由政府批出，政府其后于１９６２年再将毗邻的一小幅政府土地批予该地段当时的业权人。该地段的总面积约１，０９１．６平方米，有关地契的用途为「ｐｒｉｖａｔｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ」，并没有对可建楼面面积、楼层、地盘覆盖率或转让作出任何限制。根据土地注册处资料，该地段经多次买卖后，中联办于２００７年１１月在市场向当时的业权人买入。就该土地的规划申请方面，请参阅以下就问题第（七）部分的回覆。
该地段业权人其后向地政总署提交「原址换地」申请，将有关的政府土地纳入该地段一并发展，以落实１９９７年的规划许可及２００９年属Ａ类的修订（下统称「规划许可」）。２０１０年７月，地政总署因应规划许可的内容，并按适用程序于批予业权人的换地文件当中施加了新的限制，包括只可建一座不超过七层高的住宅及两层附属停车间的建筑物，而该建筑物的总楼面面积不可超过１，８０３．２平方米，地盘覆盖率上限订为２０％，而换地后该地段面积是１，２８８平方米。
我现就问题的七个部分答覆如下：
（一）及（二）就该地段换地前后的资料，请参阅主体答覆。
在评估这个个案的补地价金额时，地政总署的专业产业测量师按适用程序，作出专业评估及厘定十足市值补地价金额，以反映土地在换地前地契条款下的地价及土地在换地后地契条款下的地价差额。如上述，换地文件施加了新的限制，有关补地价的专业评估不会单纯依据因换地所增加的楼面面积作出判断。
（三）一如我在２００８年６月４日在立法会会议上回覆议员的口头质询时所述，为落实按法定规划所核准的图则或计划，而在符合善用土地原则的情况下，政府会接受「原址换地」的发展申请，但有关申请须符合若干条件，包括所涉及的政府土地不可合理地独立转让或发展；而该土地亦没有可预见的公共用途；以及申请人必须按十足市值缴付补价，使政府的财政收入不低于透过独立转让所得的收入。大潭道２１号的「原址换地」个案符合上述条件。
（四）屋宇署审批建筑图则时，是根据《建筑物条例》、《认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考》及《联合作业备考》以考虑认可人士就宽免某些楼面空间的面积计算入总楼面面积内的申请。一般而言，可获宽免计算入总楼面面积的项目主要包括停车场、机房、环保设施及适意设施等。
屋宇署于２０１１年４月１日颁布新的总楼面面积宽免政策。位于大潭道２１号的住用楼宇的现行建筑图则是在２０１０年根据当时的宽免总楼面面积政策获得屋宇署批准，获宽免的总楼面面积资料载于附表。
上述宽免的总楼面面积，是根据《建筑物条例》的规定，以及宽免总楼面面积政策所订明的准则而批准的。例如占总宽免面积约６７％的停车间及有关行车道的面积，屋宇署是根据《香港规划标准与准则》内所载的车位数目标准、停车间的设计及运输署署长的意见而接纳停车间的面积无须计算入总楼面面积内。
此外，地段业权人就屋宇署批出的图则，并根据地契的相关条款，向地政总署申请豁免计算批出环保露台设施的２５平方米楼面面积。地政总署根据作业备考计算补地价金额（约１２０万元），并已批出同意书。有关的作业备考载于地政总署的网页，而有关的同意书亦已登记在土地注册处，可供公众查阅。
（五）有关换地的条款详载于土地注册处登记的换地文件内，概括来说，除上文所述的限制以外，地政总署按有关政府部门就这个发展项目的交通、绿化、斜坡等范畴给予的意见，于换地文件中纳入相应的条款，例如要求业主负责一幅位于该地段西北面的斜坡，并在需要时开展预防、补救、修复、保养等斜坡工程；另外，该地段业权人须在该地段的东南方修建一条道路，并开放路段给公众使用。有关斜坡及道路仍为政府土地，而地段业主须负责的斜坡及道路范围已显示在地契内。
（六）在换地条款上施加的发展限制，请参阅主体答覆。
正如我在主体答案指出，有关土地是现有业权人于市场买入，而不是政府直接批地予有关业权人作指定用途。换地前的地契没有转让限制，而考虑到有关的规划许可容许的发展，我们并没有理据在换地条件上加设转让限制。
（七）有关地点在大潭及石澳分区计划大纲图（大纲图）上划为「住宅（丙类）５」地带。根据大纲图的注释，于该地带内的建筑物高度限制为「一层开敞式停车间之上最高可建七层」或现有建筑物的高度，以数目较大者为准。若发展作住宅用途的楼层数目为七层，最高地积比率为１．４，以及最大上盖面积为２０％。城市规划委员会（城规会）如接获根据《城市规划条例》第１６条提出的申请，可按个别发展或重建计划的情况，考虑略为放宽上述的地积比率、上盖面积和建筑物高度限制。
城规会辖下都会规划小组委员会于１９９７年１２月，在有附带条件下批准一项略为放宽建筑物高度（即除七层住宅楼层之外，另加一层停车间、一层车辆引道及一层机房和大堂入口）的规划申请，有关的附带条件如下：
（ａ）提交并落实美化环境建议，而有关情况必须符合规划署署长或城规会的要求。有关建议已于２０１１年９月提交。
（ｂ）所批给的许可将于２０００年１２月停止生效，除非准许的发展在该日期前已经展开或展开发展的期限获延长。有关发展的建筑图则于１９９８年获建筑事务监督批准。根据城规会规划指引编号３５Ｂ，该发展计划已经展开，规划许可仍然生效。
２００９年１２月，规划署接获屋宇署转介的建筑图则，其发展计划为七层住宅楼宇，另加一层停车间，以及一层车辆引道和大堂入口；地积比率为１．４，以及上盖面积为２０％。该发展计划大致与已核准的发展计划相同，只作出了一些属于无须再向城规会提交进一步申请的Ａ类修订。该建筑图则于２０１０年１月获建筑事务监督批准。
完
２０１２年５月１６日（星期三）
香港时间１８时３３分
