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以下是运输及房屋局局长郑汝桦今日（十月二十日）在「北京．香港住房保障交流座谈会」上就香港公共房屋发展及运营管理经验的发言全文：
各位领导、各位先生、女士：
现在，让我对香港公屋的发展和运营管理做一个宏观的介绍。
香港住房概览
香港地少人多，有700多万人口，土地面积只有约1 100平方公里，地势起伏不平，还有大量郊野和绿化地带，因此，实际上只有约两成的土地可供发展。住屋是重要的民生议题，一直以来，特区政府都非常关注。
香港700万人口当中，约百分之三十住在公共租住房屋，百分之十八住在各类资助置业房屋，另外百分之五十二住在私人房屋。
香港房屋委员会及房屋署
香港政府自1953年寮屋区大火之后，开始兴建第一代的公屋。
1973年，香港房屋委员会（简称房委会）成立，统一制订和推行香港的公共房屋计划，为不能负担私人房屋的低收入家庭提供公屋，解决他们的住屋需要，这也是我们房屋政策的基石。
我身为政府运输及房屋局局长，也是房委会主席，而运输及房屋局常任秘书长就兼任房屋署署长和房委会副主席。
房委会成员包括两名官方和26名非官方委员，全部由行政长官委任。非官方委员来自社会各个阶层和不同的专业，以他们的专业知识以及对房屋事务的认识，为房屋政策提供意见，也监察房屋署的运作。
房屋署是执行机构，负责策划、兴建、编配和管理公屋，以及其他行政工作。房委会与房屋署抱「以人为本」的精神，服务居民。
公屋计划
香港公屋计划的目的，是为低收入人士提供可以负担的租住房屋，类似内地的保障房。
目前在房委会管辖之下，大约有160个公共屋、72万多套住房。多年来，公共房屋计划已经为数以百万计的家庭提供可以负担的房屋。
申请公屋
市民只要符合申请资格就可以申请公屋，在轮候册上等候编配公屋单元。申请人必须年满18岁、申请人及家庭成员必须现居於香港并拥有香港入境权、收入和资产不得超过限额，以及不得拥有住宅楼宇。
在轮候册制度下，公屋单元公平和有秩序地分配。截至2011年6月月底，公屋轮候册上大约有156 000宗申请。
我们承诺，一般申请人轮候公屋的时间，平均大约三年。无论经济环境好坏，这个坚定的承诺都不会改变，这对低下阶层的老百姓是很大的保障。目前，一般公屋申请人的平均轮候时间大约是两年。
以三人家庭为例，每月收入不超过港币15, 260元（不包括法定强制性公积金的每月供款），而资产限额不超过港币341,000元，只要符合申请资格，就可以申请公屋。
我们每年根据客观数据检讨收入和资产限额，以切合当前的社会经济状况。
公屋供应
为了维持平均轮候时间在三年左右，我们不断兴建公屋，而且作长期规划。我们计划在未来五年内建成75 000套住房，每年平均建屋量大约为15 000套。
要持续应付如此庞大的建屋量，我们正面对两大挑战。
首先，香港土地供应紧张，公屋及私人房屋都需要土地。我们要开发新土地，也需要探讨在不影响环境素质的情况下，适当地增加公屋的密度和地积比率。第二个挑战，是部分社区人士反对公屋建设。
除了新建的住房外，从现有住户回收的住房也是重要的供应来源。
新建住房连同每年回收的现有公屋住房，估计可以让我们维持平均轮候时间大约三年的目标。
房委会根据人口和家庭增长的速度、住户收入的分布、公屋轮候册的最新情况、重建与拆迁计划等资料，监察社会对公屋需求的变化，然后每年作出调整，延展公营房屋建设计划。
公屋租金政策
我们把租金订在住户可以负担的水平，目前租金从最低港币369元到最高3,451元不等，视乎地段和单元大小而定。
我们每两年进行一次住户调查，根据他们的实际收入情况，调整公屋租金，只有当实际收入上升的时候，租金才会同步上调。
目前，超过六成公屋租户每月只须要缴付低於港币1,500元的租金，以三人家庭收入限额约港币15,000元计算，租金只占家庭收入十分之一而已。
在目前的轮候册收入限额下，我们估计三人家庭如果在私人市场租住与公屋面积相若的单元，视乎私人住宅单元的地段和房龄，公屋租金约为私人楼宇租金的四分之一到三分之一不等。
财务安排和财政状况
房委会的原始资本由政府提供，从1988年起财政独立，自负盈亏。房委会每年营运开支约港币150亿元，一年的营运收入约港币160亿元（主要包括住户和商户租金），加上投资收入，每年的综合盈余约港币40亿元。目前的现金和投资结余约港币700亿元，其中约三分之一存放在香港金融管理局作保本投资。
房委会兴建公屋的土地由政府无偿提供。每套公屋住房的平均建筑成本约港币44万元；按每年平均兴建15 000套公屋住房的计划来算，每年建筑工程开支约为港币70多亿元。
房委会财政健康，有足够资源持续推行庞大的公屋计划。
规划和建筑设计
在房屋用地规划方面，香港采取公营和私营房屋平衡发展的策略。公共屋所在的区域，并不局限於市区或其他区域。目前，百分之四十六的公共屋
位於市区，百分之三十一位於扩展市区，百分之二十三位於新界区。
公共屋是完整的小社区。除了住屋以外，还有一系列的社区设施，包括商场、老人中心、学校、菜市场、绿化休憩空间、交通配套、文娱广场、球场、游乐设施等等。
社区建设
房屋委员会以优惠租金（每月每平方米45元）把非住宅单位租给非政府组织和社会福利机构，为区内居民提供协助和支援，好像护理安老院、青少年中心、自修室和社区服务中心等等，促进公共屋内持续的社会服务。
新建公共屋的绿化比率达三成，也有环保设施。
在规划公共屋的时候，我们还会确保屋
有完善的交通配套，包括道路网络和公共交通服务等等。
公屋单元有不同大小和户型，以配合不同家庭人数的需要。我们不时覆检新建公屋的住房组合，务求让各类单元的供应能够切合需求。
公屋管理
自1995年起，房委会在每个屋成立屋
管理谘询委员会，鼓励住户参与屋
的日常管理工作、促进与居民的沟通，以及培养居民对屋
的归属感和责任感。屋
管理谘询委员会的主要功能，包括向屋
经理提出建议，并制订屋
的改善、维修与保养计划，以及评审屋
保安和清洁服务承办商的工作表现。
同时，房委会通过拨款的方式，让屋管理谘询委员会与有经验的非政府机构合作，每年举办三到四次社区活动，好像长者、睦邻和教育活动等等。以一个5 000套住房的屋
为例，可动用的拨款为每年港币150,000元。
刚才，我宏观地介绍了香港公屋的发展和运营管理。接下来，我的同事会更深入地讲解各方面的情况。谢谢。
完
２０１１年１０月２０日（星期四）
香港时间２０时１２分
