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以下为今日（七月六日）立法会会议上李华明议员的提问和发展局局长林郑月娥的答覆：
问题：
据报，地产商收购旧楼的手法一直备受批评，包括以「分拆价」，例如注册成交价是１２０万元，但搬迁费为１５０多万元，以完成真实楼价应为２７０多万元的交易，来营造低价收购旧楼的假象，以及讹称已收购了楼宇的八成或九成业权，游说业主出售业权等。就此，政府可否告知本会：
（一） 就上月一宗报道指有收购旧楼公司利用《土地注册条例》的漏洞，只在土地注册处注册临时买卖合约及正式楼契，而不注册与物业售卖转易价值有关的补充协议，政府会否检讨该条例及作出修订，以使在该条例下注册的资料反映物业售卖转易的真实价值；
（二） 现时土地审裁处、市区重建局及差饷物业估价署是否以土地注册处的注册楼价作估算及统计；若是，会否改用按《印花税条例》规定须於买卖协议列出的物业售卖转易价值及其他代价一并作估算及统计；及
（三） 是否知悉，地产代理监管局（监管局）自去年８月发出执业通告要求地产代理於临时买卖合约上列明真实的购买价后，有否进行抽查；监管局会否参考《印花税条例》的规定，修订有关规例，订明地产代理须於临时买卖合约上列明所有与物业售卖转易有关的代价，以及会否规定地产代理在提供已收购楼宇的业权资料时，须按土地注册处的注册纪录向业主提供准确资料，并出示有关的资料纪录？
答覆：
代主席女士：
李华明议员的提问虽然是由一宗有关地产商收购旧楼时收购价的个案报道引起，但问题的核心似乎是市民如何可以掌握准确的住宅物业转售价格资料。这个房地产市场资讯的课题，也涉及运输及房屋局和地产代理监管局的工作，所以今日运输及房屋局局长亦联同我一起回答各位的质询。
就问题的三个部分，我回覆如下：
（一） 《土地注册条例》的立法目的，是为影响土地财产或不动产的契据、转易契、判决及其他有关事宜的文书进行注册，和为土地交易备存纪录让公众查阅，以便追溯和确定物业的业权。换言之，备存土地登记册和土地交易的纪录，是为公众提供一个关於私人物业拥有权的资料库。考虑到《土地注册条例》的目的，我们不认为法例存在李议员所指的漏洞，也并不适宜以该条例来规管价格失实及操控市场等不当行为。
（二） 市区重建局（市建局）在进行物业收购时，会聘用独立专业测量师，评估收购物业之市值，作出合理的收购建议。
在评估物业市值时，受聘的测量师会分析收购物业的有关资料，收集和分析在土地注册处登记的附近相类似物业的成交纪录，并选取多个成交个案，以作比较。测量师会察阅成交物业的有关资料，包括交易日期、成交价等，以实用面积价作分析。测量师也会根据他们对市况及相关市价水平的长期专业观察、判断及成交个案分析，并参考其他市场资讯，包括相关的市场报告、市况分析、一手及二手楼宇买卖的数据、消息或相类似物业的跨区成交等等，以决定该物业的楼价水平。如发现选取作比较的附近相类似物业的成交价因种种原因，相比市价水平偏高或偏低，或资料失实，测量师会剔除该等成交个案，不作参考。
在评估住宅物业的市价时，测量师会分析该物业单位的环境、楼龄、楼层、面积、景观、座向、物业状况及楼宇设施等因素。在评估商铺物业时，测量师会根据物业的位置、人流、铺面阔度、楼底高度、面积及形状等因素作出分析。测量师会在详细考虑、分析、比较成交个案及市值水平后，以其专业知识和经验，厘定目标收购物业的合理市值。
基於上述的评估方法，市建局对目标收购物业作出的市值估价以及评估收购政策下提供的「自置居所津贴」的七年楼龄楼宇的重置价，都不会因个别物业在土地注册处注册的转售价可能比真实楼价偏低而受影响。
差饷物业估价署的其中一项职责，是协助印花税署署长审查物业转让时所申报的价值，以保障政府在印花税方面的收入。在审查申报物业价值的过程中，差饷物业估价署会收集大量物业交易资料，这些数据亦成为评估物业价值和编制统计数字时的主要参考资料。由於土地注册处注册的物业转售价只是差饷物业估价署在协助印花税署署长厘定印花税时采用的其中一项参考资料，因此，差饷物业估价署审查申报物业价值时不会因个别物业在土地注册处注册的转售价可能比真实楼价偏低而受影响。
议员就土地审裁处方面的提问，我们曾谘询司法机构，司法机构指有关事项涉及法律问题，故不宜在这方面表示意见。
如上文所述，市建局及差饷物业估价署并不是依赖土地注册处的楼价注册记录作为其唯一的参考数据资料来源，进行估价及决定物业的市价。有关方面会参考其他市场资讯、报告、分析、网上楼宇数据及消息，作出适当的分析。
（三） 根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》，地产代理向客户提供有关住宅物业价格或租金的资料时，必须确保有关资料准确，不会对客户造成误导。
监管局一直非常关注地产代理从业员在进行收购旧楼工作时的执业手法。就此，监管局於２０１０年８月发出执业通告，就地产代理从业员参与旧楼收购的执业手法事宜，列出从业员应遵循的法例要求和行为准则，以保障业主利益。
就收购价方面，执业通告要求收购旧楼的地产代理，於临时买卖合约上所列出的购买价，应为真实代价，地产代理不应夸大其他款项（例如搬迁津贴）以制造一个看似为较低购买价的假象。
监管局自去年发出有关收购旧楼的执业通告至今，没有收到就关於地产代理没有於临时买卖合约上列明真实的购买价的投诉。不过，监管局在巡查地产代理店铺时，会提醒地产代理从业员在参与收购旧楼活动时应遵循的法例要求和行为准则。若有地产代理持牌人被证实违反《地产代理条例》、监管局的《操守守则》或执业通告，有关人士可遭监管局根据《地产代理条例》而作出纪律制裁。
完
２０１１年７月６日（星期三）
香港时间１６时３６分
