以下为今日（六月二十九日）立法会会议上黄国健议员的提问和运输及房屋局局长郑汝桦的回覆：

问题：

　　据报，最近两年本港楼市不断升温，累积升幅已超过六成，部分楼宇的价格更超过一九九七年的高位，不少市民认为，内地及外来资金不断涌入令楼宇价格不断上升，已脱离一般市民的负担能力。就此，政府可否告知本会：

（一）按楼宇单位面积（即40平方米以下、40至69.9平方米、70至99.9平方米、100至159.9平方米，以及160平方米或以上）划分，在过去三年注册的楼宇买卖交易中，分别涉及本地及非本地买家的交易的比率为何；鉴於较早前行政长官在本会的答问会中表示，要到「绝境」时才会考虑限制本港楼宇的销售对象，行政长官提及的「绝境」，所指的具体情况为何；

（二）当局有否评估内地资金或人士进入本港的房地产市场的趋势，以及因而对本地社会及经济所带来的影响；若有，具体的情况为何；有否评估，每年需额外供应多少住宅土地及单位，才能应付本港房地产的需求；及

（三）除「置安心资助房屋计划」外，当局会否在短期内推出其他资助房屋措施，以协助希望置业自住的本地市民能透过该等途径置业；若会，具体措施为何？

答覆：

主席：

　　当局一直密切监察私人住宅物业市场的发展，并对资产市场泡沫风险保持警惕。目前的楼市环境极不寻常。过去一年多以来，楼市炽热的主要原因，是因为流动资金充裕、利率长时期低企所致。就此，政府时刻提醒公，流动资金充裕、利率低企的环境不可能永远存在，楼价也不可能永远上升，市民务必小心留意息口回升对楼市的潜在影响，在作出置业决定时必须小心衡量风险，量力而为。当局自去年起一直循四个方向及透过长、中、短期的措施，作出应对，即增加土地供应、遏抑物业投机、确保市场透明度和防止按揭信贷过度扩张，以确保物业市场平稳健康发展。

　　我现就问题的三个部分回覆如下：

（一）由於本港没有限制外资进出，土地注册处只备存有关经该处注册的本港物业交易资料，但并没有有关物业交易有多少买家为境外人士或内地人士分类，和买家置业的目的等资料。

　　当局未曾限制过任何人士购买或转让本港住宅物业。有关限制包括内地人士在内的境外人士在港购买住宅物业的建议涉及巨大的政策改变。考虑有关建议时，当局需要考虑此举对於资金自由进出香港这个成功的经济因素、对香港国际金融中心的地位，以至香港长远经济发展的影响，对市场会产生什么回响，以及执行上的问题。由於香港是一个向外型的经济体系，如果对外来人士在投资上有特别限制，必须小心衡量后果。

（二）当局没有特别就内地资金或人士进入本港的房地产市场的趋势进行评估。在房屋的整体需求方面，过往的经验告诉我们，以任何推算模式所估计出来的硬数据，都不能准确地量化需求，尤其私人市场的房屋需求，是受众多因素影响，包括社会经济环境的改变，例如市场气氛、资金的流动性及利率环境等的变化，往往影响需求。再加上境外因素，例如其他地区所采取的量化宽松政策或调控措施，及利率的变化等，都会令我们更难预测或评估本地以及外来投资者对本港房屋的需求。估算出来的结果与实际情况可能有大的差异。

　　长远而言，政府会因应市场需求增加土地供应，从根本去处理问题。政府订定了在未来十年内的土地供应目标，为平均每年提供可兴建约二万个私人住宅单位的土地。我们预计二○一一至一二年度可供应市场作私人住宅发展的房屋用地，可兴建约35 000个单位。

　　至於公营房屋方面，香港房屋委员会（下称「房委会」）设有以五年为期，逐年延展的公营房屋建设计划，并会按最新供求情况而作出适当调整。在二○一一－一二至二○一五－一六年度的五年期内，新建公屋量预测为75 000个单位，即平均每年约15 000个单位。连同每年预计收回的现有公屋单位，房委会估计这个建屋水平可维持政府把一般轮候册申请者的平均轮候时间维持在大约三年的政策目标。现时一般轮候册申请者的平均轮候时间为两年。房委会在二○一一年四月一日提高公屋轮候册入息和资产限额后，额外约有25 000个私人楼宇非业主户合资格申请公屋。我们会密切留意放宽限额对公屋需求可能造成的压力，并在有需要时适当调节公营房屋建设计划，以维持一般轮候册申请者的平均轮候时间在约三年的政策目标。

（三）在如何处理住屋问题上，我们认为必须宏观地看，整体地处理。政府明白安居乐业的重要性。长远而言，政府会因应市场需求增加土地供应，从根本去处理问题。面对市场短期的波动，比较可取的方法，是为有意及长远有能力置业人士提供缓解措施，让他们可以在一段时间内积聚资金，用作置业。就此，政府会与香港房屋协会合作推出「置安心资助房屋计划」。

　　社会上有人提出复建居屋或不同形式的资助购买房屋，这些诉求背后的愿望，是希望市民有更多可以负担的置业机会和选择。正如财政司司长早前表示，行政长官会在本年的施政报告中就这课题作交代。

　　我必须强调，任何的资助房屋计划，都不是一项遏抑楼价的措施，亦不是调控楼市的工具。私人楼宇价格受各方面因素影响，例如单位供求、经济环境、利率走势等。经验告诉我们，提供资助出售房屋并不能解决一些周期性的问题，亦不能缓和市场上的短期波动。以居屋为例，我们在一九九六和一九九七年间，合共推出约46 000个资助出售房屋单位，但这段时间的私人楼宇价格仍然上升超过五成。任何形式的资助置业计划，只能提供缓冲作用。

　　政府自去年二月起循四个方向所推行的多项确保物业市场健康平稳发展的措施，是恰当及适时的。在房屋土地供应方面，政府订定了在未来十年内的土地供应目标，平均每年提供可兴建约二万个私人住宅单位的土地。二○一一至一二年度可供市场作私人住宅发展的房屋用地，估计可兴建约35 000个单位，超出去年提出的平均每年需提供可兴建约20 000个私人住宅单位的土地的目标。另外，「额外印花税」在遏抑短期炒卖活动方面的成效是显著的。根据数字显示，确认人转售（俗称「摸货」）在二○一一年四月份只有72宗，较去年首十一个月，即政府宣布引入「额外印花税」前的每月平均约320宗，下跌了约百分之七十八。为进一步加强对一手私人住宅物业销售的规管，运输及房屋局已成立「立法规管一手住宅物业销售督导委员会」（下称「督导委员会」），具体讨论以立法形式规管一手物业销售事宜。督导委员会已於二○一○年十一月展开工作，并将在二○一一年十月向局方提出切实可行的建议。另外，金融管理局在本年六月十日推出新的审慎按揭措施，所有价值在700万港元以下的住宅物业按揭贷款最高成数维持在七成，但贷款额不可超过420万港元，并进一步降低了700万港元或以上的住宅物业的按揭贷款最高成数。我们相信这一篮子的措施对稳定楼市有一定帮助。

　　政府会继续密切监察市场，及在有需要时作出适切措施，以确保物业市场健康平稳发展。

完

２０１１年６月２９日（星期三）
香港时间１４时３９分