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以下为今日（一月五日）立法会会议上汤家骅议员的提问和发展局局长林郑月娥的书面答覆：
问题：
《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第５４５章）（《条例》）于１９９９年起实施；根据《条例》，任何人士如拥有某地段的不分割份数中不少于９０％的不分割份数，可向土地审裁处申请售卖令，强制售卖该地段所有不分割份数，以便重新发展。政府在去年１月透过在宪报刊登《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》，指明就３个类别的地段于２０１０年４月１日起，强制售卖申请门槛由九成下降至八成。就此，政府可否告知本会：
（一）自１９９９年《条例》实施以来，土地审裁处有否拒绝作出强制售卖令的申请（包括申请门槛分别为九成及八成的申请）；如有，拒绝的理由及详情为何；
（二）当局有否评估，１９９９年至今根据《条例》被强制售卖的物业的售价，与该等物业所在地段重新发展后的物业售价比较的差额为何；若有，详情为何；若否，当局如何监察《条例》有否被滥用导致少数份数拥有人的业权未能获得合理补偿；及
（三）鉴于有小业主反映，现时法律援助署的服务并不包括根据《条例》由土地审裁处审理的法律程序以及在提出有关法律程序前进行的商讨，令不少不满物业估价的小业主，因没有经济能力而未能聘请律师、工程师或其他专家协助他们议价，政府会否修订有关法例，让小业主获得法律援助，从而可在较平等的基础上与发展商商讨物业的估价；若会，有关修订的时间表为何；若不会，原因为何？
答覆：
主席：
就问题的三个部分，我的回覆如下：
（一）自《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（《条例》）在１９９９年生效至２０１０年１２月３０日为止，土地审裁处共收到８５宗强制售卖土地申请，当中有２６宗获发出强制售卖令；１宗申请遭拒绝；３７宗个案基于各种原因已经暂缓执行或由申请人撤销申请；另有２１宗个案现正在处理中。就这８５宗个案，除４宗外，其他的８１宗均为根据九成门槛而提交的申请。
遭土地审裁处拒绝的一宗申请个案，涉及位于九龙通菜街１２５及１２７号的地段（土地审裁处个案编号ＬＤＣＳ１０００／２００６），是一宗根据九成门槛而提交的申请。根据土地审裁处于２００７年３月颁下的判案书，个案申请人未能列举足够证据令土地审裁处信纳基于地段上现有发展的龄期或其维修状况，该地段理应重新发展，故土地审裁处拒绝发出强制售卖令。
（二）根据《条例》，当多数份数拥有人向土地审裁处提交强制售卖土地申请时，有关申请必须随附提交申请当日之前的３个月内拟备并列明有关地段上各物业的评估市值的估值报告，而该市值的评估是符合《条例》中的有关说明。这个估值报告的目的是提供基础，以便日后出售地段后，按报告内有关现有用途估值的比例把出售收益摊分与每名多数份数拥有人和少数份数拥有人。
如土地审裁处在审理申请后，决定发出强制售卖令，审裁处会批准一个已「顾及地段本身的重新发展潜力」的底价，并委任信托人透过公开拍卖方式出售地段（地段上各业权拥有人同意根据《条例》另行取得土地审裁处的批准采纳其他方式出售地段除外）。「顾及地段本身的重新发展潜力」的底价会高于有关地段所有单位总计的现有用途价值，因为它反映了包括更充分利用地段地积比率的价值。土地审裁处处理强制售卖个案时，一定有一位资深测量师以审裁处审裁员身份，与审裁处法官一同处理个案，并会提供专业意见。
在出售地段后，售卖所得收益会按上述所指的市值估值报告评估「…地段的每名多数份数拥有人及该地段的每名少数份数拥有人各自的在该地段上的物业…的价值」的比例（即按照地段上每个物业的现有用途价值在多数份数拥有人与少数份数拥有人之间的比例）摊分。
根据过去土地审裁处发出强制售卖令并成功公开拍卖的２２宗个案的纪录，地段成交价平均达有关地段的现有用途价值的２．６倍。换句话说，小业主在物业公开拍卖后获摊分的收益是他拥有单位当时市值的２．６倍。我们认为透过《条例》下由土地审裁处订定底价的做法，是可保障小业主得到合理的补偿。不过，我们须指出，２．６倍只是上述个案的平均数字，土地的重新发展价值明显地是因地盘而异。
我们未有就有关地段被强制售卖物业的售价及其重新发展后的售价作比较。因为土地重新发展在过程中有不同成本和风险，重建后的物业的最终售价，亦会受许多因素影响，包括整体经济情况和物业市值，甚至是改变地段用途的因素，例如由住宅变商业用途。因此土地重建后的售价不能提供合适指标去评估小业主是否获得合理收益。
（三）根据《法律援助条例》，法律援助只可给予根据《业主与租客（综合）条例》）第ＩＩ部由审裁处审理的法律程序。但如市民因为审裁处所作的决定提出上诉，只要通过经济及案情审查，是可获得法援，并进行上诉。政府在现阶段并无计划修订《法律援助条例》的相关条文。
然而，发展局非常重视为小业主提供在根据《条例》开展法律程序前的行政支援，一如我们在２０１０年１２月１日立法会辩论「检讨《土地（为重新发展而强制售卖）条例》的运作」议案时指出，发展局将于本年一月下旬推出一个处理强制售卖土地个案的「调解先导计划」。这项计划旨在协助根据《条例》提出或打算提出强制售卖土地申请所涉及的各方进行属自愿性质的调解，试验以一年为期。先导计划会由政府在财政上提供支援，包括这计划的开发成本、营运开支及向合资格的长者小业主提供资助以支付调解员费用。如涉及或即将涉及强制售卖土地申请的双方，即多数份数及少数份数拥有人，愿意参与有关的调解计划，提供调解服务机构职员会先让双方了解调解机制的运作。为了提高透明度，我们会要求调解服务机构提供认可调解员的名单及划一收费，以供参与计划的双方选择。所有认可的调解员均是接受过专业调解训练的独立专业人士，会在不偏帮任何一方及保密的情况下，协助双方在对等的环境下沟通和协商，以达成共识。
此外，发展局亦将在同一时间推出「支援长者业主的外展服务先导计划」。我们正委聘社会福利机构向旧楼长者业主提供外展服务，并联络各地区长者服务中心，主动向长者业主讲解物业收购的一般做法和根据《条例》进行强制售卖的程序。这个社福机构更会按长者业主的意愿，将其个案转介测量师等专业人士征求意见及协助，以及会免费协助长者业主查证个案，包括向不同的政府机关，如土地注册处、屋宇署及规划署查核长者业主居住的大厦是否属于２０１０年４月１日生效的《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》下适用于八成申请门槛的其中一种指定地段类别。
为加强宣传和公众教育，协助小业主了解其权益和各机构提供的服务，以及提醒他们在发展商或中介人向其提出自愿收购或强制售卖时须留心的事项，发展局亦会在本年一月下旬推出一辑介绍《条例》的短片，以简单易明的方法解释《条例》涵盖的范围和强制售卖土地和物业的程序，让受影响业主认识在《条例》下的权益和保障。短片亦会介绍市民可获得的支援和协助，包括由香港房屋协会透过十个物业管理谘询中心提供的进一步资讯、地产代理监管局在规管地产代理进行有关收购旧楼工作方面的角色，以及地产代理监管局可向业主提供的协助。短片当然也会介绍发展局即将推出的调解先导计划，和由社福机构提供的支援服务。
完
２０１１年１月５日（星期三）
香港时间１４时３０分
