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立法会十一题:居屋物业管理
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  以下为今日(十一月二十四日)立法会会议上叶刘淑仪议员的提问和运输及房屋局局长郑汝桦的书面回覆:

问题:

  本人接获居者有其屋计划(居屋)屋苑业主投诉,指其单位长期发生如天花渗水及浴室去水管倒流等问题。然而,房屋署(房署)现时对居屋业主作出的楼宇结构安全保证并不会涵盖该等与楼宇整体结构稳定完整无关的损坏。该业主多次向其业主立案法团(法团)及受聘於法团的物业管理公司要求跟进,竟未获受理。该业主无经济能力搬迁,亦投诉无门,只能默默忍受。他批评居屋物业管理及投诉机制并未充分照顾住户所需,需要改善。就此,政府可否告知本会:
 
(一)最近五年,当局接获居屋业主就物业管理及不被楼宇结构安全保证涵盖的单位内部和外围结构问题的投诉数目为何;当中涉及居屋单位未达收楼标准的投诉数目为何;当局就处理相关投诉及改善问题的具体长远对策为何;

(二)鉴於房署鼓励居屋业主在入伙首年内组成法团,对於已具备组成法团的足够条件(例如大部分单位已入伙)的居屋屋苑,房署现时鼓励业主组成法团的具体措施为何;

(三)鉴於在法团正式成立前,房署会委聘合资格的物业管理公司代业主管理居屋屋苑,并协助业主监察物业管理公司的表现,房署选择物业管理公司的准则及监察该等公司工作的机制的详情为何,以及署方如何处理业主提出有关物业管理的投诉;

(四)鉴於居屋屋苑成立法团后,法团将取代房署聘用物业管理公司,过去五年,房署曾否处理该等屋苑的个别业主的投诉,指其关於物业管理的合理投诉及改善建议不获法团处理,以及房署对有关的法团及/或物业管理公司有否作出督导;如没有作出督导,原因为何;及

(五)鉴於有居屋业主向本人反映,居屋业主普遍并非富裕,当他们与物业管理公司或法团有关物业管理的纠纷不获法团或房署处理时,他们未必有能力诉诸法律,过去五年,当局有否就该情况对提出合理申诉的居屋业主提供协助;如有,详情为何;如否,原因为何?


答覆:

主席:

(一)房屋署在最近五年(即2006年至2010年10月期间)分别共接获56宗及17宗有关居者有其屋计划(居屋)屋苑业主就物业管理及不被楼宇结构安全保证涵盖的维修的投诉个案。

  根据现行安排,所有已建成的居屋单位在推出市场发售前,房屋署均会按既定及严格的标准进行验收。一般而言,居屋业主可能会在收楼时就单位提出一些轻微的执修要求,而房屋署都会迅速作出跟进。我们并无备存有关执修要求的数字。

  房屋署设有一套完善的投诉个案处理机制。署方在接获投诉个案后会尽快处理,目标在十天内给予回覆。若个案情况较复杂而未能於十天内完成处理,房屋署会先作出初步回覆,并在二十一天内给予具体回覆,或透过信件通知投诉人有关个案的最新进展。这个机制确保每宗个案都会得到迅速和妥善的跟进及处理。当然,房屋署会不时检视该机制的运作,以察看是否有改进的空间。

(二)政府当局一向鼓励和支持私人大厦的业主成立业主立案法团(法团),以便他们有效地管理其物业。就居屋屋苑的管理而言,房屋署采取积极的支援措施,以协助居屋屋苑的业主成立法团,这些措施包括:

1.在成立法团之前,房屋署作为居屋屋苑的大厦公契经理人,会要求和督导物业管理公司透过日常接触以鼓励有兴趣的业主筹组法团;以及联络当区的民政事务处,安排讲座和派发宣传单张,介绍有关筹组法团和大厦管理的资讯;以及

2.房屋署会定期与业主代表会面,解释法团的功能及成立程序等。如业主决定筹组法团,房屋署会协助业主举行业主大会及委出管理委员会(管委会)。

(三)为确保受聘的物业管理公司有能力提供优质的物业管理服务,房屋署设有一个物业管理服务公司名册,所有申请列入有关名册的公司均需通过严格的资格审核,包括评审公司的工作经验、财政能力、聘用的全职人员的人数及资历等。当房屋署需要委聘物业管理公司时,会根据招标程序邀请名册上的物业管理公司递交标书。

  在监察物业管理公司的屋苑管理工作方面,房屋署会与物业管理公司签订管理合约,要求物业管理公司按合约条款提供服务。房屋署亦会透过与屋苑业主定期会面,以及邀请业主填写问卷及作出评分,以了解业主对物业管理公司表现的满意度。评分结果会作为日后的投标安排和是否接纳标书的参考。

  如业主提出的投诉只涉及日常例行事务,一般都会由物业管理公司直接处理。物业管理公司会纪录其接获到的投诉并向房屋署定期作出报。然而,如投诉涉及物业管理公司,该投诉个案会由房屋署直接跟进。

(四)每个法团都是一个独立法人。法团由房屋委员会取回有关屋苑的管理权责后,便可自行聘用物业管理公司管理屋苑。房屋署并无权力去督导该法团的工作或由法团所聘用的物业管理公司在屋苑的管理工作。如房屋署收到相关居屋屋苑的个别业主就物业管理方面的投诉或改善建议,署方会将个案转介有关法团跟进。

(五)政府当局於一九九三年将《多层建筑物(业主法团)条例》改称为《建筑物管理条例》。它为法团的成立和运作提供一个法律框架,包括订定若干的大厦管理准则,方便业主参与法团的管理工作和处理屋苑的日常事务。

  如有任何涉及居屋屋苑管理方面之争议,业主应与法团的管委会联络,寻求透过沟通及协商的方式来解决问题,又或要求管委会主席召开业主大会,讨论及表决有关问题。业主亦可向当区的民政事务处寻求排解纠纷的协助或向土地审裁处提出申请,就有关大厦管理的事宜寻求裁决。



2010年11月24日(星期三)
香港时间14时28分

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