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以下为运输及房屋局局长郑汝桦今日（十二月十七日）在立法会会议上，就「回购领汇股份」议案总结发言全文：
主席：
多谢多位议员的积极发言。
在这部份的发言，我会先重申房委会拆售领汇基金当初的目的，亦会详细说明现时对领汇基金辖下零售和停车场设施运作的规管。然后，我会回应议员所提出的意见及说明政府的立场。
拆售的目的
房委会将零售和停车场设施分拆出售，主要的目的是让房委会退出商业运作，以便能够专注履行其提供资助公共房屋的职责。我们认为，由私营机构拥有和经营有关设施，会有助这些设施运作得更具效益，从而更全面地发挥这些商场及停车场的潜力。自上市以来，领汇基金辖下物业一直以商业原则运作，采取不同措施以改善设施质素。
拆售领汇基金所得的收益，为房委会在中短期内为兴建租住公屋给所有有住屋需要的人士提供了所需的经费。自出售零售和停车场设施以来，房委会的财政状况大为改善，在中短期内有足够的流动资金应付房委会的运作所需，有助公营房屋计划的可持续发展，以及维持平均轮候公屋时间在大约三年这个服务承诺。
因此，这个拆售之后，房委会现在可集中力量，照顾不能负担私人住宅市场租金的人士，让他们早日入住公屋以解决他们的住屋需要。
此外，终审法院０５年的裁定，是确保提供零售和停车场设施，并不代表房委会本身须直接提供该等设施，而是透过第三者，亦可符合条例的要求。
对领汇的规管
领汇基金上市后，拥有营运辖下零售和停车场设施的自主权，与一般私人机构无异，政府和房委会都不能、亦不应该干预领汇基金及其管理公司的日常管理、经营策略和运作模式。不过，正如我在辩论开始时的发言所讲，为确保拆售后领汇基金会继续提供零售和停车场设施给予居民使用，政府及房委会已透过以下几方面，针对性地安排了适当的规范。
有关土地用途的规管
领汇基金从房委会购入的物业所涉及的政府租契（即一般所称为「地契」），已列明有关地段的土地用途。领汇基金要改变政府租契所述的土地用途，必须先得到地段内其他业权人的同意，以及地政总署的批准。这些契约条款确保在公共屋或屋苑内的零售及停车场设施维持原定用途，继续提供设施以满足居民的购物和泊车需要。
无论该等设施日后是否仍为领汇基金所持有，上述租契所订的土地用途条款仍然有效，其后的业权继承人亦都须遵循。换言之，该些物业在管理或控制权方面的任何转变，并不会影响有关设施继续作为零售或停车场用途。
另外，为确保原本在商场营运的教育及社会福利设施可以在拆售后继续服务市民，房委会在出售物业予领汇基金时，已特别定立契诺，指定若干楼面面积必须以优惠租金租出予非牟利机构作社会服务或教育用途。
有关转售物业的规管
房委会在设计分拆出售的架构时，已考虑到要有适当机制令领汇基金不能任意变卖资产。为此，房委会与领汇基金的物业买卖协议对分拆出售的物业附加了限制性契诺。如领汇基金要出售公共屋内的某项商场或停车场设施，只可把该项设施整个出售，不可把设施拆散出售，而第三者从领汇基金购买该设施后，仍然需要遵守这个规定。
房地产投资信托基金是以信托方式组成，而主要投资於房地产项目的是集体投资计划。信托基金旨在向作出投资的持有人提供来自房地产的租金收入的回报。证监会亦透过该条例所赋予的权力，订立《房地产投资信托基金守则》，作为房地产信托基金的指引。根据这份《守则》，房地产投资信托基金必须具备的特色包括必须专注投资於可产生定期租金收入的房地产项目；买卖房地产项目时受到一定限制；及收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人。
回购领汇的建议
在今日的辩论当中，有数位支持议案的议员提及，政府是应该以回购方式成为领汇基金内拥有最大的基金单位的「重大持有人」，以影响领汇的运作，甚至与其他现时主要持有领汇基金的投资机构互相抗衡。
我们需要明白，《房地产投资信托基金守则》有设计如何限制「重大持有人」在业务上的影响力，即在涉及利益冲突的情况下不能投票，即使政府购回部份基金单位，成为「重大持有人」，也不能达至议员所讲的效果，改变领汇基金的运作模式削弱其回报，以保障租户的利益。原因正如上述所讲，领汇基金是受信托契约所约束，信托契约中清楚列明领汇基金的主要目的是赚取租金收入以发放给单位持有人作回报，而独立於管理公司以外的受托人(Trustee)有责任确保所有投资活动是符合持有人的利益。受托人也不可以容许信托契约作出一些会严重地影响单位持有人利益的修改。所以就算政府拥有一定数量的基金单位，无论怎样影响单位持有人大会的决定，都不能叫领汇基金放弃以上所讲的一贯运作模式。
说到这里，套用梁家骝议员的用语，即是说，因为基金守则的规管，用了大量公帑回购之后，四两力都会用不到。
所以，回购领汇基金涉及的公帑数目庞大，我们需要有一个清晰明确的政策目标，然后小心研究动用完这大笔公帑后，能否达到有关的政策目标。议员建议我们回购领汇基金，主要是希望政府能透过这个方法，影响领汇基金运作，以冻结或减低商户租金。我们认为动用大量公帑去购买部份领汇基金的单位，不能对领汇的营运产生影响。我们注意到，即使政府或房委会拥有比现时持有最多基金单位的持有人更多的权益，政府仍受制於这类基金的法定的、又或领汇本身的信托条款，尤其对其他基金单位持有人利益的考虑，故此政府对领汇基金营运的影响极之有限。
另一个考虑是，假如市场知悉政府或房委会有意购买领汇基金一部份的权益，大有可能会令领汇基金的价位飙升，大大加重所需的资金成本。我们必须认真考虑动用庞大的公帑去回购领汇基金单位是否合理及用得其所，还是应该把有关资源直接用於有利於民生的服务上会更为适切。
此外，股权方面，少於5%的投资者，只是占单位持有人的67%。领汇基金有约三万个小投资者，他们的利益也需要兼顾，若政府或房委会日后持有领汇基金的权益，会令投资者怀疑领汇基金能否继续以商业方式营运，而不受政府和房委会的干预。这无疑会影响众多的投资者，包括是小投资者的信心和利益。
有议员亦修订动议，建议政府回购全部领汇的基金单位，成为唯一拥有者。房委会当初分拆出售辖下商场和停车场时，目的是希望可以退出商业运作，专注为有需要的市民提供租住公屋。我们认为无论是政府或房委会回购所有基金单位，都与这个目的背道而驰。因此，我们认为这个建议是不可行的。
总结
领汇基金在其上市时的《发售通函》中指出，其营运方针，是保持以便利为本的零售物业，迎合毗邻公共屋的居民及其他访客之基本消费需求。领汇公司的工作重点之一，是控制经营开支和改善分拆出售的零售和停车场设施的经营效率。
香港零售市场竞争激烈。领汇基金辖下商场需面对邻近其他零售设施的激烈竞争。商场之间的竞争有助领汇基金辖下设施的货品价格及服务收费，维持於可负担的水平。此外，由於领汇基金辖下商场位於公共屋之内或其附近，其客源主要是屋
居民，因此商场内的商铺无论大小，商场内的行业组合和店铺所出售的货品，均需迎合公屋租户的需要和消费模式，才可成功营运。
至於商户和议员提到加租的问题，政府对此亦十分关注。不过拆售当初的理念，我认为需要再讲清楚。在这里，我想引用０４年在立法会辩论时支持领汇上市的一位议员的说话。他说：「成立房地产投资信托基金，背后的逻辑是：首先是信托基金的执行人员或经理等能改良商场及停车场的运作，好让生意兴隆。在生意兴隆后，便旺场了，在旺场之后，租值亦当然增加，因此便可以加租。．．．生意做得好的商户，是很乐意有关方面加租的，因为他们不想搬走；但做得不成功的，便没有办法可以留下来继续做生意了．．．」
主席，作为政府，我们当然不是想见到脱离市场或不合理的加租，这样不利民生。但当年在议会内亦有议员有这洞悉力指出领汇能改善效益的道理。
根据领汇公司行政总裁昨日在立法会房屋事务委员会所讲，领汇公司的营运目标是要出租其设施，而非要现租户迁离；事实上，领汇公司的租户的续租率一直维持在75%左右的水平，而出租率亦维持在90%左右。此外，领汇公司亦表示愿意与个别有困难的租户商讨，研究互惠的解决方法。
房委会完全明白本身责任，会继续确保提供房屋和附属於房屋的康乐设施。有议员在修订动议及辩论中提出，政府应加强与领汇公司的沟通，促使领汇公司回应社会诉求。这个工作我们是会做的。我们会继续积极与领汇的管理层沟通，切实地反映社会的诉求。我们相信领汇公司理解现时的社会及经济情况，并会致力改善商户的营商环境，以及回应顾客的需求。
政府当局及房委会会继续密切监察分拆出售后设施的提供情况和管理事宜，以及与领汇公司保持紧密联络，共同处理同时涉及双方的管理事宜。为加强屋居民与领汇公司的沟通，我们会继续邀请领汇公司派员出席屋
管理谘询委员会的会议，听取居民对其服务的意见以改善服务质素。在日常有关屋
管理的事宜方面，房署职员亦会继续与领汇公司人员举行工作会议，共同处理，不断改善居民的居住环境。
主席先生， 与其它私营机构一样，领汇基金的营运必须符合市场规律才能成功。政府和房委会认为，通过市场力量，领汇公司应该继续改善商户的营商环境，以及满足公屋居民的基本购物需要。
多谢主席先生。
完
２００８年１２月１７日（星期三）
香港时间２３时５５分
