立法会三题：新铁路车站上盖物业的发展
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问题：
政府于去年委托香港铁路有限公司（港铁公司）推展两条新铁路，即屯门南延线和北环线。在「拥有权」及「铁路加物业发展」模式下，港铁公司负责兴建及营运该两条新铁路，并会获政府批出铁路车站上盖物业的发展权，以补贴铁路建造费用。就此，政府可否告知本会：
（一）预计分别会在上述两条新铁路的车站上盖兴建多少个住宅单位；及
（二）会否与港铁公司商讨，把该等住宅单位至少一半拨作居者有其屋计划单位发售；如会，详情为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就叶刘淑仪议员的提问，我现在综合答覆如下：
《铁路发展策略2014》建议七个新铁路方案。经审视香港铁路有限公司（港铁公司）提交的建议书后，考虑到各项目的迫切性及可能带来的土地发展潜力，同时务求让不同的铁路项目能够有序地分阶段进行，让本港的铁路网络得以持续发展，运输及房屋局在去年邀请港铁公司就屯门南延线及北环线展开详细规划及设计，并将以「拥有权」模式为项目融资的基础上，与港铁公司分别就上述项目的财务安排进行谈判。
按「拥有权」的模式，港铁公司负责新铁路项目的财务、设计、建造、营运和维修保养，并最终拥有该铁路。铁路项目在扣除预计总开支后的预计总收入现值，若少于预期的资本回报，即属「财务上不可行」，不足的资金差额是需要填补的。在获得政府资助填补项目资金差额后，港铁公司会承担所有与新铁路的设计、建造、营运和维修保养有关的商业风险。即使新铁路日后的收益比预期低，政府亦没有义务再向港铁公司提供任何资助。政府过往曾以不同形式填补资金差额，包括用于西港岛线的非经常补助金及大部分其他项目采用的「铁路加物业」模式。由于每个铁路项目也有其独特性，财政资助形式亦视乎个别项目而定，政府会就个别项目的资助形式考虑最适切的方案。
政府将与港铁公司分别就屯门南延线及北环线的财务安排进行谈判。有关过程将会与项目的详细规划及设计程序同步进行。
就屯门南延线及北环线而言，两者的详细规划及设计工作正在进行中。我们将连同独立顾问仔细及严谨地审查港铁公司拟备的项目预算成本及收入，并会设法降低项目开支、增加预算收入，藉以减少须填补的资金差额，并核实「铁路加物业」用地的物业估值。假设政府会以「铁路加物业」模式为有关项目提供财政资助，我们需要先确定有关项目的资金差额及完成相关有需要的改变土地用途程序，方可确定有关物业发展的规模。
鉴于批出物业发展权的首要目的是填补铁路项目的资金差额，过往「铁路加物业」用地一般用作发展私营房屋，以充分利用土地的价值。如果将「铁路加物业」用地用作兴建资助出售房屋，将减少物业发展可带来的利润，有关建议是否可行，取决于拟议的铁路项目沿线是否有足够土地用作公营及私营房屋发展，同时又能产生足够利润填补项目资金差额。由于屯门南延线全长只有约2.4公里，铁路沿线可作「铁路加物业」发展的用地相对有限。至于全长约10.7公里的北环线，我们会因应项目的情况检视是否有空间落实有关建议。
事实上，政府一直探讨铁路附近用地的发展潜力，以增加公营房屋供应。例如政府已就占地约30公顷的小蚝湾车厂用地制订分区计划大纲图，这发展项目可望于中长期提供约20 000个单位，其中约一半将会是公营房屋，现时计划以资助出售房屋为主。此外，政府在规划东涌东扩展区时，亦已在东涌东站附近预留部分用地作公营房屋发展，当中包括正在兴建中的东涌第99区及第100区公营房屋发展计划，合共提供约10 000个公营房屋单位。
在当下公营房屋供应短缺时，我们会尽最大的努力，将可用于建设房屋的用地尽量满足基层市民的要求。
多谢主席。
完
2021年5月12日（星期三）
香港时间15时35分
香港时间15时35分