立法会二十一题：土地契约的续期事宜
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问题：
发展局局长（局长）于二○一九年十一月二十七日回覆本会议员的质询时表示，地政总署正在整理全港将于二○四七年六月三十日或之前到期的土地契约的资料，并预计有关整理工作会在二○二一年起分阶段完成。局长亦表示，地政总署一般会在土地契约届满前三年开始处理续期事宜，并正在探讨有否较精简的程序和便捷的方式为土地契约续期。有测量界人士反映，土地契约能否顺利和适时获得续期，以及政府会否在续期时施加额外条件，对土地业权人的权益，以及相关土地及物业的发展、租售、重建及维修保养安排，均会造成重大影响。他们因此希望政府能尽早处理上述土地契约的续期申请，并精简相关程序。就此，政府可否告知本会：
（一）分别将于未来（i）五年及（ii）六至十年内到期的土地契约的数目，以及所涉地段的用途分项及权益份数等资料；
（二）过去五年，地政总署（i）分别收到、批准及拒绝了多少宗土地契约续期申请，并按续约年期及施加的条件（若有）列出获批准申请的分项数字、（ii）平均处理每宗申请的时间，以及（iii）拒绝部分申请（如有）的主要原因为何；
（三）整理土地契约资料工作的最新进展，以及整项和各阶段的工作的预计完成日期分别为何；有否任何阶段的工作出现延误情况；如有，原因为何；
（四）探讨精简续期程序的工作是否已完成；如是，详情为何；如否，现时的最新进度，以及已展开超过一年的工作仍未完成的原因；及
（五）地政总署会否考虑（i）把开始处理土地契约续期事宜的日期，由土地契约届满前三年提早至五年，以及（ii）承诺在一般情况下会在展开处理后的一年内就续期与否作出决定，以便业权人预早就相关土地及物业的发展、租售、重建及维修保养等安排制订计划，以期珍贵的土地资源得以善用？
答覆：
主席：
政府一直有清晰明确的政策，处理期满土地契约续期的事宜。
根据香港特别行政区（特区）政府于一九九七年七月公布的政策声明，没有续期权利的土地契约（不包括短期租约及特殊用途契约），在期满时可由政府全权酌情决定续期50年而无须补缴地价，惟须每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三，租金其后会随应课差饷的改变而调整。根据此政策，特区政府成立后，批出的地契年期一般均为50年并跨越二○四七年。
自特区成立以来，地政总署一直按上述的政策处理期满土地契约续期事宜。考虑土地契约续期与否的因素包括：原有契约有否出现严重违反地契的情况，以及违契情况是否在限期前纠正；如原有契约是基于某种政策考虑（例如推动个别工业的发展）而批出，该政策考虑是否仍然适用等。自上述政策于一九九七年七月生效至今，撇除那些基于政策考虑作特别用途的契约，绝大部分没有续期权利的期满契约均获续期，条款大致参照原有契约条款。
就问题的五个部分，现回覆如下：
（一）就一般商业／住宅／工业用途地段的土地契约而言，根据土地注册处的资料，二○二一至二○二四年并没有这类地契到期，二○二五年约有50个地段（按分段地段计算）的地契到期，涉及的权益份数约为300（按照土地注册处纪录的分层土地登记册数目计算）。往后五年（即二○二六至二○三○年）则有约320个一般商业／住宅／工业用途地段（按分段地段计算）的土地契约到期，涉及的权益份数约为8 500（按照土地注册处纪录的分层土地登记册数目计算）。
（二）过去五年（二○一六至二○二○年）并没有一般商业／住宅／工业用途地段的土地契约到期。
（三）就二○四七年六月二十九日或之前到期的土地契约，约有2 400个一般商业／住宅／工业用途地段（按分段地段计算）的土地契约，相关整理工作已完成，显示涉及的权益份数约为66 000（按照土地注册处纪录的分层土地登记册数目计算）。至于二○四七年六月三十日到期的土地契约，地政总署正整理相关资料，包括所涉及的地段数目、用途分项及权益份数等资料。由于涉及大量契约，现时预计相关工作将于今年起至二○二二年底分阶段完成。
（四）及（五）根据现行安排，地政总署一般会在土地契约届满前三年接受相关业权人的续期申请。就个别较复杂或共有业权众多的个案，署方会考虑提早展开内部工作及筹备相关契约续期事宜，以期顺利和适时为土地契约续期。
若土地契约获批准续期，署方会以适当方式与业权人办理所须手续和签立有关文书。如土地属单一业权，或属共有业权而所有拥有人一致同意续期安排，地政总署一般会与所有业权人签立土地契约续期文件。如土地属共有业权而拥有人未能或难以一致同意土地契约的续期安排（例如单位分拆出售的住宅楼宇），政府会在现有土地契约期满后，把新契约批予财政司司长法团，再由财政司司长法团将个别物业的不可分割份数转让予有关物业的注册业权人。此做法确保即使个别业主不同意或不能执行转让安排，仍不会影响愿意续期及完成转让手续的业主的权益。
考虑到上述机制的手续比较繁复（特别是共有业权较多的地段），包括要求地段的所有业权人逐一签立文件，政府正探讨有否其他合适的安排，以较精简的程序和便捷的方式为土地契约续期，包括探讨能否透过法例，对于获批续期的个案，减省业权人须进行的手续但同时确保有关契约的法律效力。目前一般商业／住宅／工业用途地段的土地契约，到期的年份最早为二○二五年，在此之前政府会适时提出建议并与持分者沟通。
完
2021年4月28日（星期三）
香港时间15时35分
香港时间15时35分