立法会九题：未售出一手私人住宅单位
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问题：
截至本年三月三十一日，在二○一二年或以后落成并已获发入住许可证（俗称「入伙纸」）的私人住宅项目中，约有9 000个单位未售出（俗称「货尾」单位）。另一方面，政府建议修订《差饷条例》（第116章），就已获发入伙纸12个月或以上、未售出及在过去12个月内没有以不低于市值租金出租超过六个月的私人住宅单位征收「额外差饷」。就此，政府可否告知本会：
（一）过去三年，每年三月三十一日按差饷物业估价署编制统计数字时按单位楼面面积所作分类划分的货尾单位数目为何；
（二）鉴于政府表示，货尾单位数目是根据不同政府部门所提供的资料整合得来的，其具体的算式为何；
（三）政府（i）以入伙纸发出日期及（ii）不以合约完成证明书（俗称「满意纸」）发出日期，作为额外差饷的相关日期的理据分别为何；
（四）鉴于市民对中小型单位的需求殷切，政府会否推出针对性措施，例如对中小型货尾单位征收较高水平的额外差饷；如会，详情为何；如否，原因为何；及
（五）是否知悉，现时有多少个以服务式公寓形式出租的单位；有否估计，在征收额外差饷的措施落实后首年，该等单位的数目有何变化？
答覆：
主席：
行政长官于二○一八年六月二十九日宣布将就空置的一手私人住宅单位征收「额外差饷」，以促使一手私人住宅单位尽早推出市场。政府建议修订《差饷条例》（第116章），要求获发占用许可证（俗称「入伙纸」）达12个月或以上的一手私人住宅单位的发展商，每年向政府申报单位的状况。如果这些未售出的一手单位在过去12个月内，有超过六个月的时间并未作出租用途，有关发展商须缴付「额外差饷」。「额外差饷」会由差饷物业估价署按年征收，金额为该单位的应课差饷租值的两倍（即200%）。政府现正草拟《差饷（修订）条例草案》的细节。就陈克勤议员提问的各部分，我现回覆如下：
（一）及（二）政府每季均会在运输及房屋局网页公布私人住宅一手市场供应统计数字，当中包括已落成楼宇但仍未售出的一手私人住宅单位（俗称「货尾」单位）的数目。「货尾」单位数目是根据已落成（即已取得「入伙纸」）的一手私人住宅单位总数（注一）扣除已售出的单位数目而得来。如发展商已就某单位签立买卖合约，而有关买卖合约亦已送交土地注册处注册，我们会把该单位视作已售出。随不时有新的一手私人住宅单位落成和有单位售出，「货尾」单位的数目和组合会不断变动。过去三年，每年三月三十一日的「货尾」单位数目载于附件一。
政府过往没有就「货尾」单位的面积编制统计资料。政府就最近一季（即截至二○一九年三月三十一日）的「货尾」单位数目按实用面积编制的统计资料载于附件二。
（三）政府认为以「入伙纸」发出日期（而非以合约完成证明书（俗称「满意纸」）发出日期）为参照点来决定发展商何时开始申报单位状况是合适的做法，理据如下：
（a）如某单位已获发「入伙纸」，原则上代表该单位已可供人入住和使用。
（b）根据「预售楼花同意方案」，发展商可向地政总署申请在住宅物业项目落成前最多30个月开始预售楼花。发展商亦可选择在单位获发「入伙纸」后出租单位（注二）。换言之，发展商无须待取得「满意纸」后方出售或出租单位。
（c）一些根据旧契重建的发展项目不受「预售楼花同意方案」所规管，发展商在出售单位前，无须先取得预售楼花同意书或「满意纸」。再者，即使发展项目受「预售楼花同意方案」所规管，相关契约条件亦未就发展商何时取得「满意纸」订明时限。如以「满意纸」发出日期为参照点，我们担心有可能出现规避情况，包括延迟申请「满意纸」，甚至以有关单位只作出租用途为理由，不向地政总署申请「满意纸」。
（d）相反，根据批地文件或契约条件所载的「建筑规约」，发展商必须于指定期限内建成该批地文件或契约中所订明的最低楼面总面积并取得「入伙纸」。以「入伙纸」发出日期为参照点可防止可能出现的规避情况。
（四）政府建议「额外差饷」金额为有关单位（不论面积为何）的应课差饷租值的两倍，即大约相等于两年的市值租金。以现时住宅单位约2.5%的平均租金回报率计算，「额外差饷」约等于楼价的5%。我们认为有关金额合适，有助促使发展商在合理时间内出售或出租已落成的一手私人住宅单位。
如何界定何谓中小型单位可能甚具争议性。相对于因应单位面积订定不同税率，我们认为一个划一而有足够力度的税率较为简单易明。
（五）「货尾」单位是指已落成但未售出的一手私人住宅单位，因此可能包括空置单位，或一些被发展商出租（例如服务式公寓）的单位。由于发展商现时无须就「货尾」单位的状况作申报，我们并无当中有多少单位以服务式公寓形式出租的资料。
发展商会否将其持有的一手私人住宅单位以服务式公寓形式出租受多项因素影响，例如当时的市场供求、楼价、租金水平、经济状况、发展商的营商策略等，政府难以估算在落实「额外差饷」后有关单位数目会有何变化。
注一：每一年的数字只涵盖在当年或之前七年落成的单位。举例来说，二○一八年的数字涵盖在二○一一年至二○一八年落成的单位，而二○一九的数字则涵盖在二○一二年至二○一九年落成的单位，如此类推。编制「货尾」单位数目是为反映未来三至四年一手私人住宅单位的预计供应情况，已落成超过八年但仍未售出的单位较少机会在未来数年推出市场发售，因此并未涵盖在计算之内。
注二：自二○○二年开始，批地契约一般载有条款，让发展商在项目获发「入伙纸」后出租单位。只要符合指定条件（例如租期不能超过10年），出租单位前无须先取得地政总署署长同意。
完
2019年6月19日（星期三）
香港时间12时00分
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