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立法会十六题:有关物业管理公司及物业管理人的发牌制度
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  以下是今日(一月三十日)在立法会会议上尹兆坚议员的提问和民政事务局局长刘江华的书面答覆:

问题:

  物业管理业监管局就《物业管理服务条例》(第626章)下有关物业管理公司及物业管理人发牌制度建议的公众谘询期已于本月十八日结束。关于该发牌制度,政府可否告知本会:

(一)鉴于第626章第7(5)及(8)条订明,凡某物业由1 500个或多于1 500个《建筑物管理条例》(第344章)第2条所界定的单位组成,而该物业由业主组织自行(即没有聘请物业管理公司或物业管理人)管理,则该业主组织须按第626章申领牌照,政府是否知悉现时这类物业的数目,并按管理物业的业主组织的类别(即业主立案法团、业主委员会及其他组织)列出分项数目;

(二)现时为物业提供清洁及园艺服务的承办商,在发牌制度实施后须否申领牌照;

(三)会否参考机电工程署的注册升降机及自动梯承办商表现评级制度,引入类似的持牌物业管理公司/管理人表现评级制度;如会,详情为何;如否,原因为何;及

(四)会否就发牌制度的拟议附属法例谘询物业管理业界、业主立案法团和本会民政事务委员会,然后才展开有关的立法程序?

答覆:

主席:

  《物业管理服务条例》(第626章)(《物管条例》)于二○一六年五月二十六日获立法会通过,旨在成立物业管理业监管局(监管局),透过发牌予物业管理公司(物管公司)及物业管理人,规管和管制物业管理服务(物管服务)的提供,订定物管公司和物业管理人的资历要求,藉此提升专业及服务水平。根据《物管条例》第6条,任何人如无物管公司牌照,不得作为物管公司行事;任何人如无物业管理人牌照,不得作为物业管理人行事。

  根据《物管条例》,发牌制度的具体执行由监管局负责。为此,监管局在二○一八年十一月进行为期两个月的公众谘询,了解公众人士对发牌制度的意见。

  就尹议员提问的四个部分,我现回覆如下:

(一)《物管条例》旨在规管经营提供物管服务业务的公司,以及在这些公司中,就该些公司提供的物管服务担当管理和督导角色的从业员。业主立案法团(法团)履行《建筑物管理条例》(第344章)和该条例下的工作守则等的职责,并不等同经营提供物管服务业务,因此法团(以至法团的管理委员会)不是物管公司,而管理委员会的委员亦不是物业管理人,均非《物管条例》的规管对象,毋须领牌。

  就业主组织而言,唯一的例外情况,是由1 500个或以上的单位组成的「自管」物业(即该物业的业主组织没有委聘持牌物管公司,而「自行」提供服务),相关的业主组织将不获豁免(即《物管条例》第7(8)条)。有关安排是回应《物管条例》的审议过程中部分法案委员会委员的关注,即若物业单位数目庞大,「自管」的管理水准未必会令人满意,因而需要有一定的规管。根据民政事务总署初步了解,这种情况在香港可能只有极零星的个案。

(二) 根据《物管条例》第3条,监管局可藉规例,将属《物管条例》附表1所列服务类别的服务,订明为物管服务。个别公司在发牌制度实施后须否申领牌照,很大程度上取决于监管局为发牌制度拟备的附属规例中对物管服务的具体定义及涵盖范围。

  根据《物管条例》第7(2)条,如某公司经营提供物管服务业务,而该等物管服务不属多于一个服务类别或某服务类别中属多一种服务,有关公司不受发牌制度规管;而在该等公司从事有关业务的从业员亦不受发牌制度规管。此外,在经营提供多于一个类别服务业务的物管公司(即须领牌的物管公司)中的从业员,除非担任管理或监督角色,并与该物管公司所提供的物管服务有关,否则亦不受发牌制度规管。

  监管局早前就发牌制度的细则(包括如何根据《物管条例》第3条订明何为受规管的物管服务)进行公众谘询,期间收到不同的意见,当中有意见认为,为大厦同时提供清洁和园艺等相关服务的公司和从业员,不应受发牌制度所监管,因此,监管局在订明何为物管服务时,不应把清洁、园艺订明为不同类别的物管服务或同一类别中的两种不同服务。

  监管局在订明何为物管服务时,会参考相关意见,并考虑业界运作的实际情况,以平衡业界发展和规管需要。
  
(三) 《物管条例》就物管公司订明单一级别的发牌制度;并为物业管理人订立两个级别的发牌制度。为了确保物管服务的质素,物管公司和物业管理人均须符合一套准则,方可获发牌照。

  物管公司的发牌准则,包括持有物业管理人牌照的董事和雇员的最低人数要求,以及该公司是否适宜持有物管公司牌照(例如公司是否正在清盘或受清盘令所规管、曾否有相关罪行的定罪纪录、其董事是否适当)等。

  至于物业管理人方面,发牌准则包括学历、专业资格、工作年资,以及该人是否适合持有物业管理人牌照(例如该人是否属精神紊乱的人、曾否有相关罪行的定罪纪录等)。第一级别物业管理人须符合的资历要求,高于第二级别的物业管理人,前者可自称为「注册专业物业经理」,后者可自称为「持牌物业管理主任」。这套分成两个级别的发牌制度,可鼓励物管从业员致力专业发展,从而提升至较高级别,同时继续让资历较低者进入就业市场。

  《物管条例》赋权监管局透过不同方式监察持牌物管公司/物业管理人的表现,包括调查涉及违纪行为的投诉;对违反《物管条例》及/或监管局拟定的操守守则的规定的物管公司/物业管理人进行纪律处分,例如撤销或暂时吊销牌照,以及其他如谴责、警告、罚款等制裁。此外,为使消费者掌握充分资料以选择物管公司,持牌物管公司必须向监管局提供若干主要资料(例如管理的物业组合、聘用的持牌物业管理人的数目等),以便监管局上载于网站,让公众查阅。
   
  至于监管局会否引入其他行政措施,例如为持牌物管公司及/或物业管理人引入表现评级制度,我们已把有关意见转交监管局考虑。我们会敦促监管局在拟备发牌规管的执行细节时,充分考虑有关意见。

(四) 监管局正详细研究于公众谘询期间收集到的意见,以期完善发牌制度,务求使该制度能平衡行业发展及规管需要。我们会密切监督监管局拟备附属法例和执行细则的过程,并会联同监管局在过程中与持份者(业界、法团、立法会等)充分沟通,交代并厘清细节,以消除误会。我们期望发牌制度能尽快落实,以规管物管服务的提供,提升专业和服务水平。
 
2019年1月30日(星期三)
香港时间14时00分
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