立法会一题：维持私人住宅物业市场的稳健发展
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问题：
有市民反映，随着利率逐步上升和中美贸易磨擦升温，本港楼市近月或已进入下行周期，而政府为针对楼市过热而实施的各项需求管理措施（俗称「辣招」）已不合时宜。就此，政府可否告知本会：
（一）会否研究于短期内放宽按揭成数，让市民更容易上车或换楼，以及让中小企业可藉抵押物业借取贷款，以获得更多资金周转；
（二）有否评估，当楼市呈下行趋势时，辣招会否加剧楼价下跌；若有评估，可否向本会提交有关报告；及
（三）鉴于香港永久性居民如在购入新住宅物业后的12个月内，出售其唯一的原有住宅物业，可申请退还在买楼时须支付相当于楼价百分之十五的从价印花税的部分税款，政府会否把该项税务安排，改为换楼人士如未能在12个月内成功出售原有住宅物业，才须支付额外的印花税，以减轻他们置业时的负担；若会，详情为何；若否，原因为何？
答覆：
主席：
维持私人住宅物业市场的稳健发展，是政府房屋政策其中一个重要目标。过去数年，由于房屋供求紧张及持续超低利率的环境，本港楼价上升，泡沫风险高企。政府一直采取双管齐下的方式，既致力增加土地及房屋供应以回应需求，亦在有需要时推出多轮需求管理措施遏抑外来需求、短期炒卖需求和投资需求，以稳定楼市及防止楼市过热造成的各种负面影响。另一方面，香港金融管理局（金管局）亦先后推出多轮逆周期宏观审慎监管措施，以增强银行的风险管理和银行体系的抵御能力，应付楼价一旦下跌可能造成的冲击。
就林健锋议员提问的各部分，在谘询财经事务及库务局、税务局及金管局后，现综合答覆如下。
（一）金管局逆周期监管措施的理念是因应楼市周期的演变，考虑楼价走势、交投量、经济基调和外围环境等关键因素，采取合适措施，确保银行体系稳定。若确定楼市进入下行周期，金管局会考虑适当放宽逆周期监管措施。不过，楼价自二○○八年起上升超过两倍，在过去两个月只累计下跌约1.5%，金管局认为尚未能确认楼市已进入下行周期，现阶段不适宜放宽逆周期监管措施。
（二）政府推出多轮需求管理措施的目的是透过增加交易成本，遏抑短期投机、投资、及外来需求，以减低物业市场的炽热程度以及楼市过热可能带来的负面影响，确保楼市长远健康发展。楼价受多项因素影响，包括环球及本地经济环境、利率走向、市场气氛、房屋供求状况等等。我们难以衡量个别因素或措施对楼价的影响。
虽然近月私人住宅物业价格和成交量有所回落（注一），但本地的房屋供求仍然处于失衡的状况，目前楼价水平仍然与经济基调和市民的负担能力脱节。今年第三季的市民置业负担比率（注二）高达74%，远高于一九九八年至二○一七年20年长期平均数的44%。政府现阶段无意放宽或取消任何需求管理措施，以免向市场发出错误信息，令楼市再度升温。
政府会继续保持警觉，参考一系列指标，包括楼价、市民置业负担比率、物业成交量、房屋供应、本地和环球经济变化等，密切监察楼市走势和不断变化的外围形势，并适时采取合适的措施，确保楼市稳健发展。
（三）根据今年年初获立法会通过的《2018年印花税（修订）条例》，以「先买后卖」方式转换其唯一在港住宅物业的香港永久性居民，只要在购入新物业后的12个月内出售原有物业，便可向税务局申请退还部分从价印花税。
政府认为有关安排已在照顾香港永久性居民转换物业的实际需要与保障需求管理措施的成效之间取得适当平衡。我们无意放宽有关退税安排，以免被市场趁机炒作为政府「减辣」的讯号，令楼市再度升温。
注一：根据差饷物业估价署的资料，整体私人住宅售价指数自今年八月起回落，八月和九月指数累计下跌1.5%。近月楼市交投亦明显减少，今年八至十月送交土地注册处登记的住宅物业买卖合约平均每月约4 200宗，低于今年首七个月平均每月约5 700宗。
注二：置业负担比率是指就一个面积45平方米的单位而言，若以当时的按揭利率和20年还款期计算，按揭供款相对住户（公营房屋住户除外）入息中位数的比率。
完
2018年11月21日（星期三）
香港时间14时55分
香港时间14时55分