立法会三题：提供附属于房屋的康乐设施
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问题：
香港房屋委员会（下称「房委会」）于 二○○五年分拆出售辖下公共租住屋邨（下称「公屋」）的部分零售及停车场设施予领汇房地产投资信托基金（下称「领汇」）。领汇其后易名为领展房地产投资信托基金（下称「领展」）。随着《房地产投资信托基金守则》于二○一四年放宽了该类基金的投资范围限制，领展多次拆售多项公屋物业。有市民指出，领展为了利润最大化，翻新屋邨商场及街市后大幅增加商铺租金、不与小商户续租以引入大型连锁店，以及不断拆售资产。他们认为，领展及该等新业主唯利是图，漠视小商户生计及公屋居民的日常生活所需。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于房委会当年与领汇签订的买卖协议订明，在领汇上市后的十年内，如房委会希望再出售零售及停车场设施，须先向领汇提出出让建议，即领汇享有优先购买权，房委会当年制订此安排的原因及相关条款的具体内容为何；及
（二）鉴于《房屋条例》第4（1）条订明，房委会有责任确保向居民提供房委会认为适合附属于房屋的康乐设施，有何新措施确保房委会充分履行该条文下的责任，以及辖下屋邨内商业设施的使用情况符合有关地契条款和切合公屋居民日常生活的需要？
答覆：
主席：
就叶刘淑仪议员提问的各部分，现综合答覆如下。
香港房屋委员会（房委会）在二○○五年透过领汇房地产投资信托基金（领汇）（现称「领展房地产投资信托基金」）分拆出售180项物业，包括零售及停車场设施，目的是让房委会能够更专注履行其提供资助公共房屋的职责，并透过分拆出售设施所得的收益，改善房委会中短期内的财政状况，亦考虑到有关商业设施由私营机构以商业原则经营，可提升营运效率。
当时其中一份与领汇上市有关的文件为「优先购买权契据」。根据该契据，倘房委会有意出售若干保留于其公共屋邨内或任何房委会日后可能发展之零售及停车场设施，房委会将给予领汇「优先购买权」。二○○五年后，房委会没有进一步拆售辖下商业设施，因此该「优先购买权」从未被行使。「优先购买权」自上市日起计，有效期十年，即已于二○一五年十一月失效。
根据「优先购买权」，房委会向领汇出售有关物业之价格，须参考两份以指定估值方法计算的独立估值，并以较高者为准。倘领汇不选择购买有关物业，则房委会可于两年内以其厘定之条款出售予任何第三方，否则该优先购买权将再次适用。政府于二○○六年一月向立法会报告有关分拆出售房屋委员会零售和停车场设施的事宜时，亦详细交代过有关「优先购买权」的内容 。
房委会当时订立「优先购买权」的决定经过深入讨论，并在过程中考虑了各种意见。主要原因包括房委会在准备拆售物业时，考虑到部分设施当时尚未充分发挥其收益潜力，因此没有把它们纳入拆售计划，以尽量提高房委会透过公开发售所得的收益。房委会认为如日后部分该等物业的收益潜力得到全面发挥时，可能适合做分拆出售之用。房委会当时亦有计划分拆出售陆续落成新屋邨的零售及停车场设施，让房委会可撤出营商业务，集中资源履行提供公营房屋的主要职责。
房委会当时认为，订立「优先购买权」有助吸引投资者和尽量提高房委会从公开发售中所得的收益。除此以外，房委会考虑到为免妨碍房委会长远寻求其他更创新的管理／出售资产途径，因此为「优先购买权」设定期间。
房委会当年的拆售决定是经过深思熟虑的，房委会认为这对其履行提供资助房屋的职责有所裨益。土地和公共资源有限，房委会必须按轻重缓急，集中资源为合资格家庭尤其是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供出租公屋。时任运输及房屋局局长于二○一二年十一月及二○一六年十一月回应立法会动议辩论时，曾清晰表明政府及房委会没有计划回购领展或个别拆售物业，因为这做法既不可行亦不符合公众利益和审慎理财的原则。上述立场至今没有改变。
《房屋条例》第4（1）条订明房委会须确保向有关人士提供房屋和「委员会认为适合附属房屋的康乐设施」。就二○○五年房委会拆售的物业而言，终审法院在二○○五年就一宗相关的司法覆核案件作出判决时，裁定房委会的分拆出售计划，符合上述第4（1）条的宗旨。终审法院指出，《房屋条例》中没有条文规定公共屋邨的租户拥有法定权利，在他们仍然使用有关设施时，房委会必须继续保有及管控这些设施。只要设施可供住户使用，房委会已确保提供有关设施，即使这些设施是由一个房委会没有管控权的第三者所提供。在作出裁决前，终审法院已知悉拆售物业会以市场主导的商业运作模式营运，而房委会当时采用的营运模式，未必与私人机构的做法一致。终审法院亦知悉，有关设施的运作情况或会改变，例如商户的行业组合亦有可能不同。
事实上，房委会在设计每个新公营房屋项目时都会谘询公众，亦会尽可能尝试加入公众建议的零售、福利、社区、教育、交通等设施。至于现有屋邨，房委会亦恒常地收到屋邨管理谘询委员会及其他公众人士对各种设施的意见，房委会会尽可能尝试调整现有设施及加入新设施。上述做法是既定、恒常、透明的程序。
地契方面，地政总署会以地主身分，根据地契条款处理已批租的土地。一如其他私人物业，地政总署主要是因应收到有关已拆售物业怀疑违反地契的投诉、转介或查询，根据现行程序作出巡查和跟进，并且会视乎情况征询相关政策局／政府部门及法律意见，如证实有违反地契条款，地政总署会采取适当的执行地契条款行动。房委会作为屋邨的其中一个业主，一直有与其他业主在日常有关屋邨管理事宜方面保持沟通，以保障房委会在大厦公契及限制性契诺方面的权益，如果发现怀疑违反地契的个案，房委会会转介公契经理人、业主立案法团及相关地政处跟进处理。
除了地契条款之外，拆售物业的业主在营运时，与一般私人业主一样必须遵守各项相关法例及物业买卖契约内的限制性契诺，各相关当局会按实际情况进行监管。只要符合法例规定及地契条文，不违反与房委会订立的上述契诺，政府和房委会均不能亦不会干预有关业主的日常运作和商业决定。然而，若证实相关业主违反任何法规、地契条款或契诺，则相关政府部门及房委会必定严肃追究及采取相应行动。
完
2018年5月16日（星期三）
香港时间14时50分
香港时间14时50分