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立法会九题:港人买家购买海外物业
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  以下是今日(三月二十一日)立法会会议上涂谨申议员的提问和运输及房屋局局长陈帆的书面回复:
 
问题:

  消费者委员会(消委会)于去年接获35宗有关销售海外物业的投诉,较前年升逾一倍。当中部分个案所涉的未建成物业以「烂尾」收场、其他个案的地产代理被指没有向买家披露物业估价可能较预期为低的风险,亦有个案的买家发现有关地产代理向其作出与买卖合约内容不一致的陈述后要求退款但不果。此外,根据《地产代理(豁免领牌)令》(第511B章),若任何人纯粹处理海外物业,并在其所有文件(包括单张、小册子等)及任何广告中,述明其本人并无处理香港境内物业的牌照,可获豁免领取地产代理牌照或营业员牌照。然而,若有关人士亦会处理香港境内物业,则该位人士必须领有牌照。关于监管地产代理和营业员销售海外物业的事宜,政府可否告知本会:
 
(一)是否知悉消委会自去年至今(i)接获多少宗关于销售海外物业的投诉,以及(ii)就多少宗该等投诉作出跟进;消委会会否考虑动用消费者诉讼基金,协助投诉人透过法律途径追讨损失;如会,考虑因素为何;如否,原因为何;
 
(二) 第(一)项提及的投诉当中,有多少宗经查明投诉成立;就该等投诉成立但有关的地产代理拒绝作出赔偿的个案,当局是否知悉消委会会否考虑公开该等代理及有关楼盘和发展商的名称,以免有更多消费者蒙受损失;
 
(三) 过去三年,地产代理监管局(监管局)在执行第511B章期间发现涉嫌违法销售海外物业的个案宗数,以及有关的违法行为详情为何;
 
(四) 监管局共转介了多少宗第(三)项提及的个案予警方跟进;在该等转介个案当中,分别有多少宗所涉的(i)地产代理和营业员均没有领牌,以及(ii)地产代理有领牌但营业员没有领牌;在(i)及(ii)的个案当中,涉案的地产代理和营业员数目分别为何;警方就该等个案的跟进情况为何;
 
(五) 过去三年,警方有否对涉嫌违法销售海外物业的地产代理或营业员提出检控;如有,宗数为何;如否,原因为何;警方在搜集证据方面遇到的困难为何;
 
(六) 过去三年,监管局有否到销售海外物业的展销会进行突击巡查(包括查阅有关的单张、小册子或广告等刊物),以调查有否不获豁免领牌的地产代理或营业员违法销售海外物业的情况;如有,结果为何;如否,当局会否向监管局增拨资源用作突击巡查;
 
(七) 鉴于当局于一九九八年对本会为审议就根据《地产代理条例》(第511章)订立的附属法例而成立的小组委员会承诺,会在一九九九年年底前完成草拟与海外物业地产代理工作有关的规例,以保障消费者在此类物业交易中的权益,该项工作的最新进展为何;
 
(八) 当局会否考虑取消给予纯粹处理海外物业的人士领取牌照的豁免,并把该等人士纳入第511章的规管范围;如会,实施的时间表为何;如否,原因为何;及
 
(九) 鉴于已于本月一日生效的《2018年打击洗钱及恐怖分子资金筹集(金融机构)(修订)条例》(2018年第4号条例)订明,指定非金融业人士(包括地产代理)须在进行指明交易时遵守客户尽职审查及备存纪录的规定,该等因纯粹销售海外物业而获豁免领牌的人士须否遵守该等规定;如否,当局将如何遏止透过该类人士买卖海外物业而进行的洗钱活动?
 
答复:
 
主席:
 
  就涂谨申议员提问的各部分,在谘询商务及经济发展局、保安局、财经事务及库务局,以及地产代理监管局(监管局)后,现综合答复如下:

(一) 在二○一七年一月至二○一八年二月期间,消费者委员会(消委会)共接获41宗有关销售香港境外物业的投诉个案。经审视个案性质后,消委会作出跟进的个案有17宗,当中四宗个案经过消委会调停后成功获得解决。消费者诉讼基金暂未接获相关申请个案。 

(二) 消委会有既定机制,审慎及全面地考虑是否以点名的形式公开谴责商户,考虑因素包括商户之营商手法、所涉投诉个案数量及商户跟进个案时的态度等。如消委会发现商户采用不良营商手法,并且屡劝不改,会考虑公布不良商号的名称。此外,消委会透过不同途径加强消费者教育,提醒消费者有关购买境外物业的风险及注意事项。

(三)及(四)根据《地产代理(豁免领牌)令》(第511B章),任何人士如纯粹就香港以外地方的物业从事地产代理工作,并在其所有信件、账目、收据、单张、小册子及其他所有文件(下称「所有文件」)内及在任何广告中,清楚述明其本人并无处理香港物业的牌照,可获豁免领取监管局发出的地产代理或营业员牌照。

  倘若持牌地产代理公司聘用没有牌照的人士为营业员从事香港境外物业销售的工作,而该人士未有在其所有文件内及在任何广告中,述明其本人并无处理香港物业的牌照,该人士将不获豁免,并可能因涉及从事无牌地产代理工作而违反《地产代理条例》(第511章)第16(1)条;而聘用其为营业员的持牌地产代理公司亦可能因雇用或继续雇用当其时并非地产代理或营业员牌照持有人的人士作为营业员而违反《地产代理条例》第39(1)条。

  无牌从事地产代理工作或聘用无牌人士从事地产代理工作均属刑事罪行,监管局如有发现,会转介予警方处理。

  在二○一五至二○一七年间,监管局共转介了四宗没有依照上述规定在其所有文件内及在任何广告中,述明其本人/其公司并无处理香港物业的牌照的相关个案予警方跟进。该四宗个案的详情如下:

 
  涉及的公司和营业员 警方跟进情况
个案一及二 涉及一间没有领牌的公司及一名没有领牌的营业员 警方现正调查中
个案三 涉及一间没有领牌的公司及一名没有领牌的营业员 警方已完成调查,因证据不足未有作出检控
个案四 涉及一间持牌地产代理公司及一名没有领牌的营业员 警方已完成调查,因证据不足未有作出检控

(五) 除上述第(三)及(四)部分提及的四宗个案外,在二○一五年至今,香港警务处共处理三宗案件,暂涉及190名报案人指称透过物业代理或中介人购买海外物业时怀疑受骗。三宗案件涉及19个位于日本、英国及美国的物业发展项目,以及一名自称物业代理和两间地产中介公司。就其中一宗涉及日本物业发展项目的个案,警方拘捕一名男子,并正作出调查,暂未有进行检控。

  事涉海外物业的案件无可避免会涉及不同司法管辖区的法例及权力,警方在调查、搜证、以至拘捕及检控方面均需要大量时间和面对各种困难。一如其他涉及跨境罪行的案件,警方会与相关的海外执法机构进行情报交流及寻求合作。

(六) 监管局为自负盈亏的法定机构,并按《地产代理条例》行使其职权。为规管持牌地产代理,监管局会不时执行巡查工作,巡查对象主要为持牌人士/公司。为了确保巡查工作的有效性,监管局表示不宜披露巡查工作的详情。

  正如上文提到,无牌从事地产代理工作或聘用无牌人士从事地产代理工作均属刑事罪行。监管局如有发现,定会转介予警方处理。

(七)及(八)规管在香港销售境外物业牵涉多个复杂议题,必须小心考虑。政府曾就有关议题征询监管局的意见,监管局表示,无论在市场营运或规管操守方面,境外物业的销售都可能与香港的情况有颇大分别,加上牵涉到不同司法管辖区的法规和税制,以及多个不同持份者(例如境外物业发展商、当地中介机构及代理),当中涉及相当复杂而广泛的问题。此外,资讯科技发展日新月异,现时境外物业的卖家可以轻易透过互联网进行销售和推广活动,增加执法的困难。

  有鉴于此,政府认为加强公众教育,让投资者和公众认识到购买香港境外的物业(特别是未建成的物业)所存在的风险和当中须注意的事项,应当更为有效。就此,监管局一直致力公众教育,不时透过报章撰文、刊物及其他媒体,提醒消费者在决定购买境外物业前应小心注意的事项。监管局亦已于二○一七年十二月发出执业通告,提醒地产代理持牌人在销售境外未建成物业时须遵从和注意的事项。有关通告于本年四月一日生效。持牌人如违反指引,可能会被监管局作纪律处分。政府会继续和监管局合作,密切留意有关情况。

(九)监管局于二○一七年十二月发出通告,就有关处理境外未建成物业销售时的妥善执业方式及措施提供指引,当中包括尽职审查及备存纪录的规定。有关指引所建议的最佳做法,除对持牌地产代理有约束力外,亦可为获豁免领牌的人士提供参考,提高他们的专业水平,减少他们被利用作为洗钱的渠道的机会。指引亦可为消费者提供一个标准,以衡量个别人士的销售方法是否适当。

  根据二○一八年三月一日生效的《打击洗钱及恐怖分子资金筹集条例》(第615章),持牌地产代理须在进行指明交易时遵守法定客户尽职审查及备存纪录的规定。值得注意的是,不论持牌与否,所有人士均须遵守其他与打击洗钱及恐怖分子资金筹集有关的法例,包括《有组织及严重罪行条例》(第455章)、《贩毒(追讨得益)条例》(第405章)、《联合国(反恐怖主义措施)条例》(第575章)和《联合国制裁条例》(第537章),在遇到可疑交易时向执法部门作出举报。
 
2018年3月21日(星期三)
香港时间14时40分
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