立法会十四题：在港出售的海外物业
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问题：
本人自二○一五年以来收到不少市民的求助，表示曾在香港举行的物业展销会上或经朋友介绍，透过本港的持牌地产代理或非持牌营业员，购买了位于英国、美国、泰国等国家逾25个发展项目的未建成楼宇单位，但有关项目其后全告「烂尾」。有关的发展商亦遭颁令清盘，他们因此不但无法追讨金钱损失，甚至有可能要为该等物业交易承担进一步的财务责任。就此，政府可否告知本会：
（一）由二○一五年一月至今，（i）香港警务处商业罪案调查科、（ii）各警区警署、（iii）证券及期货事务监察委员会（证监会）、（iv）香港海关及（v）地产代理监管局（地监局）分别收到多少宗关于港人在港购买海外物业后蒙受损失的求助或投诉；该等个案涉及的港人、国家、发展项目、持牌地产代理及非持牌营业员的数目分别为何；
（二）警方有否把所收到的求助或投诉个案交由商业罪案调查科统一处理，并调查有关人士在物业销售过程中有否作出诈骗或提供虚假资料等相关罪行；若否，警方日后会否作此安排；
（三）是否知悉证监会有否调查所收到的求助或投诉个案，有否涉及邀请公众参与受《证券及期货条例》（第571章）规管的集体投资计划的销售安排和相关的违法行为；若有，证监会发现多少宗这等个案、采取了甚么相关的执法行动，以及有否对相关人士作出惩处（例如吊销根据第571章向他们发出的牌照）；
（四）在港销售海外物业的行为是否受《商品说明条例》（第362章）规管；若是，香港海关会否主动派员到本港的海外物业展销会，巡查是否有人以第362章所涵盖的不良营商手法销售物业；
（五）是否知悉地监局有否调查所收到的求助或投诉个案有否涉及地产代理持牌人没有遵照及遵从地监局发出的《操守守则》和执业通告的情况；若有调查而结果是有此情况，有关的持牌人数目及他们因而受到哪些惩处；
（六）鉴于地监局现正筹备在今年年底前发出针对在港销售非本地住宅物业的指引，是否知悉该指引会否规范不属地产代理持牌人的营业员；若否，当局会否考虑以其他方法（例如立法）规管该类人士在港销售海外物业；若会，何时会制定该等法例；若不会立法，会用哪些方法规管该类人士在港销售海外物业的行为；及
（七）是否知悉香港驻海外经济贸易办事处及中国驻外地的大使馆有否接获香港市民就在港购买当地物业后有关项目「烂尾」而作出的投诉；若有，跟进的工作及结果为何？
答覆：
主席：
就涂谨申议员提问的各部分，在谘询保安局、财经事务及库务局、商务及经济发展局、政制及内地事务局，以及地产代理监管局（监管局）后，现综合答覆如下。
（一）在二○一五年一月至二○一七年十一月期间，香港警务处共处理三宗案件，涉及156名报案人指称透过物业代理或中介人购买海外物业时怀疑受骗。三宗案件涉及19个位于日本、英国及美国的物业发展项目，以及一名物业代理和两间地产中介公司。
香港海关在上述期间共收到15宗（涉及15名投诉人）有关购买海外物业的投诉，多数涉及「虚假商品说明」。投诉涉及15个位于澳洲、日本、马来西亚、泰国、英国及美国的住宅物业发展项目，并涉及四名持牌地产代理和11名非持牌营业员。
同期，监管局共收到32宗（涉及34名投诉人）有关持牌地产代理销售海外物业的投诉。投诉涉及19个位于澳洲、日本、英国及美国的住宅物业发展项目，并涉及17名持牌地产代理和15名非持牌营业员。
证券及期货事务监察委员会（证监会）没有备存问题所述的统计数字。
（二）一般而言，警方会因应案件的发生地点、性质、复杂程度及严重性等，考虑将案件交由适当的调查单位处理。如案件涉及同一疑犯或公司，警方会因应相关情况考虑将案件合并调查。如案件涉及跨境元素，警方会与相关的海外执法机构进行情报交流及寻求协助。
就上文第（一）部分提及的案件，涉及日本物业发展项目的案件已交由相关警区的刑事调查单位处理，而其余两宗涉及英国及美国物业发展项目的案件则已交由商业罪案调查科处理。
（三）证监会有既定程序处理求助及投诉个案，包括涉及集体投资计划的销售安排的个案。该会会在收到个案后作出仔细评估。要确定某项投资是否属于集体投资计划，必须就每宗个案的事实和情况仔细考虑。虽然证监会不会公开评论其调查工作，但如经调查后决定采取执法行动又或如有施加惩处，证监会会刊发公布。
（四）根据《商品说明条例》（第362章）（《条例》）第2条，不动产不属货品，不受《条例》所规管；然而，就不动产提供的服务，则可以是产品，可能受《条例》规管。就服务而言，《条例》并不适用于《条例》附表3所载的获豁免人士以专业人士身分从事的营业行为，包括《地产代理条例》（第511章）第2（1）条所界定的持牌地产代理／营业员。《条例》涵盖一般商户提供的服务，禁止的不良营商手法包括「虚假商品说明」（包括任何形式或途径的虚假陈述，如纸张、口述、广告宣传）、「误导性遗漏」（包括遗漏或隐藏重要资料，或以不明确、难以理解、含糊或不适时的方式提供重要资料）等。就上文第（一）部分提及海关收到的15宗投诉，当中11宗经调查后未有发现违反《条例》，余下四宗则转介到相关监管机构跟进。海关一向积极处理有关涉嫌违反《条例》的投诉，对接获的投诉都会作出了解和适当跟进，在有需要时亦会进行巡查，及对商户进行合规推广。
（五）及（六）根据《地产代理（豁免领牌）令》（第511B章），若任何人纯粹处理香港以外地方的物业，并在其所有文件（包括单张、小册子等）及任何广告中，清楚述明其本人并无处理香港物业的牌照，可获豁免领取地产代理牌照。然而，若有关公司或人士同时从事香港境内及境外物业的代理工作，则必须持有由监管局发出的有效牌照，并受到监管局监管。
倘若持牌地产代理／营业员在销售物业时涉嫌没有遵照及遵从监管局发出的《操守守则》和执业通告，不论其代理销售的物业是否香港物业，监管局都会跟进调查。就上文第（一）部分提及监管局收到的投诉个案，涉及17名持牌地产代理，个别个案仍在调查中。截止目前为止，并无个案证实违规。
监管局现正筹备在今年年底前推出指引，提醒地产代理持牌人在销售境外未建成物业时须遵从和注意的事项。倘若持牌人违反指引，可能会被监管局纪律处分。
规管在香港销售境外物业牵涉多个复杂议题，必须小心考虑。事实上，无论在市场营运或规管操守方面，境外物业的销售都可能与香港的情况有颇大分别，加上牵涉到不同司法管辖区的法规和税制，以及多个不同持份者（例如境外物业发展商、当地中介机构及代理），当中涉及相当复杂而广泛的问题。此外，资讯科技发展日新月异，现时境外物业的卖家可以轻易透过互联网进行销售和推广活动，增加执法的困难。
有鉴于此，政府认为加强公众教育，让投资者和公众认识到购买香港境外的物业（特别是未建成的物业）所存在的风险和当中须注意的事项，应当更为有效。政府会密切留意情况，并在有需要时采取适当的措施。
（七）自二○一五年至今，特区政府12个海外经济贸易办事处（经贸办）中，只有驻伦敦经贸办共接获两宗有关香港市民购买英国未建成物业的查询。经贸办已将或可提供协助的机构的资料交予查询者。经贸办并无个案的跟进资料。
特区政府不备存我国驻外使领馆就香港居民在购买当地物业后因出现问题而可能接获的个案的资料。
完
2017年12月13日（星期三）
香港时间16时15分
香港时间16时15分