房屋署署长在房屋委员会公开例会发言全文（只有中文）
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以下是房屋署署长应耀康今日（六月二十六日）在香港房屋委员会（房委会）公开例会的发言全文：
主席、各位委员：
首先多谢各位委员在早前周年特别会议上的发言。事实上过去一年，各位委员在大会及小组委员会的讨论和在会见公众时收集到的问题及意见，我们署内跟进时亦一直探讨相关的课题。探讨这些课题，《长远房屋策略》（《长策》）是我们一个主要起点。
大家都知道，政府在二○一二年成立长远房屋策略督导委员会，就本港长远房屋发展向政府提供建议。经过长时间的公众谘询和讨论，政府于二○一四年十二月公布《长策》。投影片是《长策》的序言，当时没有加入运输及房屋局局长的照片，今日特殊场合特此补上。当时局长在序言预示了这几年我们感受到的土地供应的问题，和社会需要作出取舍抉择。
《长策》采纳供应主导及灵活变通的原则，确立三个主要策略性方向，分别为：
第一，更多公共租住房屋（公屋），确保合理运用现有公屋资源；
第二，提供更多资助出售单位，包括居者有其屋计划（居屋）单位，进一步丰富资助自置居所的形式，促进现有单位的市场流转；及
第三，透过持续供应土地及适当的需求管理措施，稳定住宅物业市场，并在私人住宅物业销售和租务上推动良好做法。
《长策》顾名思义提出的是一套策略，一个框架，有需要亦有空间透过具体政策和措施来落实、推进。房委会自然是落实及推进《长策》的一个主力。
而房委会亦一直尽力去做好这个工作。首先在公营房屋供应方面，房委会在过去五年，曾就75个公营房屋项目谘询区议会，当中49个是公屋项目，26个是资助出售房屋项目。五年期间共有77个工程，合约总值约800亿元。另外，在五年间我们一共建成了超过62 600个公屋单位。
土地供应
过去几年的公营房屋落成量，决定性的因素是土地。我们一直尽力争取多些土地用于公营房屋，和争取将每一块地，用最少的时间兴建最大量的住宅单位。在时间方面，大致上可分为两个部分：建筑阶段，和建筑前的阶段。建筑阶段我们比较有把握，建筑前阶段则涉及各种前期工程或程序，包括投影片列出的种种程序，变数比较多，而且往往在我们掌握之外。亦因为这样，「熟地」项目因为比较少建筑前的程序，所需时间较易掌握。其中一个例子是透过我们的努力，预计可以用约五年时间完成六个居屋项目和东区海底隧道旁地盘第七期。这些都是「熟地」项目。相反的一个例子是横洲。横洲不是「熟地」。政府于二○一四年决定分阶段发展，先进行第一期，缓后第二、三期，从而令第一期4 000个单位可提早在二○二四／二五年落成。第一期要到二○二四／二五年完成，因爲它仍需经过收地、立法会程序，及基建等前期工作，才可以变成「熟地」。我们希望能顺利完成这些前期工作，让我们尽早落成4 000个单位。
说完时间，在建屋量方面，我们在条件许可下，会请城市规划委员会放宽地积比率及高度限制，以增加建屋量。另外，在设计时我们会因应地盘的具体情况，尽量利用地盘的发展潜质。近期的一个例子是投影片中的葵涌德士古道的资助房屋项目。图中红线显示，这个地盘约一半地段为斜坡。我们会将斜坡建成花园平台，成为居民的休憩空间，同时将斜坡范围计入地盘面积，令单位数目由原来约350个增加至约500个。未来我们会继续探讨各种可能性，将更多土地用于公营房屋，同时将每一块地尽力用好。
一直有一种意见，认为应透过重建公屋，增加公营房屋用地。房屋署内部亦曾经研究这个课题，大家有时提及的一份22条屋邨的清单，就是其中一套技术资料。参考了各种资料，策略上的考虑及各方意见之后，我们在《长策》定下了策略。《长策》的结论是，虽然重建长远而言可增加公屋供应，但短期则会减少可供编配的公屋，使房委会在维持平均轮候时间为约三年的目标，承受更大压力。主要原因是重建需时甚久，而且往往要在重建项目的较后甚至最后阶段，才能提供额外单位。在目前公屋需求殷切的情况下，大规模重建计划只会冻结大量本来可编配予有需要住户的公屋单位。因此，在增加公屋供应方面，重建只能扮演辅助角色。
在制定上述策略时，我们参考了各方面的意见，包括政府帐目委员会第62号报告书的讨论。有委员问及房委会本身就重建方面的政策。其实房委会在二○一一年已制订了「重建高楼龄公共租住屋邨的优化政策」。根据这项政策，在决定是否重建个别屋邨时，我们会考虑四个基本原则，即楼宇的结构状况、修葺工程的成本效益、重建屋邨附近有否合适的迁置资源，以及原址重建后的单位增长潜力。我想强调，《长策》的有关策略及房委会的政策并不是说我们目前或将来，绝对不会进行任何重建。事实上我们目前正推进白田邨及华富邨的重建。未来我们亦会在《长策》的策略和房委会的四个原则下，按实际情况审慎地去考虑个别屋邨的重建。
屋邨保养
我们对重建的这种审慎态度，可能会令到一些住在公屋，希望透过重建而调迁至新公屋的居民感到失望。一方面我希望这些居民能够体谅我们目前需要集中资源，让更多未入住公屋的市民，尽早入住公屋。另一方面我们承诺会继续努力，妥善保养屋邨和公屋单位。为此我们有投影片所列出的各项计划。首先是「全面结构勘察计划」，按计划我们为大约40年楼龄的公共屋邨进行详细勘察，确定楼宇结构安全状况，并厘定保存该些楼宇至少15年所需的修葺方案。另外我们又有「屋邨改善计划」，为旧屋邨更新屋邨设施，包括改善康乐设施、翻新大厦外墙及屋邨公共地方、改善园景及绿化等等。刚才我提到的22条邨的名单，上面所有屋邨，已经完成了全面结构勘察，亦都陆续进行「屋邨改善计划」。另外，在二○○二年起我们开始「无障碍通道改善计划」，为旧屋邨改善行人道，或者电梯内的设施等等。另外又有计划为旧屋邨兴建新升降机、扶手电梯和改善原有旧的升降机。
至于单位之内，我们有「全方位维修计划」为楼龄十年至30年的屋邨，每十年进行一次全面勘察，和为楼龄逾30年的屋邨，每五年勘察一次。在二○○八年，我们在「全方位维修计划」之外推出「日常家居维修服务」，为租户安排一站式修葺服务，以驻屋邨的专责小组迅速处理租户单位内日常小型维修的诉求，尽快安排检查和进行维修。通过以上种种计划，我们会努力确保旧屋邨安全、宜居。
合理运用公屋
兴建新公屋和保养、更新旧公屋的同时，我们要合理运用公屋，以确保公屋单位用于比较有需要的市民。投影片上是去年我列出各种对公屋的需求，我当时提议检视其中一些计划，以改善公屋编配效率。以下我回顾一下房委会就各个主要公屋编配计划的检讨结果。
首先是「配额及计分制」。资助房屋小组委员会在二○一四年通过一些新安排，包括调整计分方法，和将配额由百分之八增加至百分之十，单位上限从2 000个增加至2 200个，让更多非长者单身人士获得编配公屋的机会。当时亦决定定期检视「配额及计分制」下申请者的入息和资产。二○一五／一六年度我们查核了28 000名申请者，最终取消14 000份申请。二○一六／一七年度我们查核了12 700名申请者，当中有6 800宗申请被取消。
另一项目是「富户政策」，这是长期以来一项非常有争议性的议题，社会上、立法会及房委会都有多番讨论。最终资助房屋小组委员会于二○一六年年底和二○一七年年初分别通过修订「富户政策」的具体措施和执行细节。投影片显示的是介绍这些修订的一份公开文件。在经修订的政策下，若公屋租户的家庭入息超过入息限额五倍，或资产超过入息限额100倍，便须迁离公屋；若住户在本港拥有私人住宅物业，不论其入息或资产水平，亦须迁离公屋。同时，参考了委员及立法会讨论中提出的意见，小组委员会亦针对各种情况，制定了一系列的豁免。
下一步，为了让公屋住户更加了解经修订的「富户政策」，我们将会透过不同渠道，发放资讯，包括在今年十月的申报周期开始前，于屋邨进行巡回宣传。
另一方面，资助房屋小组委员会留意到，在一般申请者中，部分申请人其实申请时是公屋居民。根据二○一六年公屋申请者统计调查，这类申请约占家庭申请者的百分之二十五。经讨论后，小组委员会决定由本年四月一日起，如果在申请时或之后，申请表内全部家庭成员均现居于公屋，申请将被冻结一年。申请冻结后，冻结时段不会因其后家庭成员人数的增减或成员注销公屋户籍而取消或调整。这个新安排不影响在今年四月一日前已获登记的申请，而「高龄单身人士」、「共享颐年」及「天伦乐」优先配屋计划的申请亦可获豁免。新政策由四月一日实施至今，约有30个申请者被冻结一年。
「宽敞户」问题是另一个困难的取舍。一方面将宽敞户调迁可以腾出较大单位，配给需要大单位的家庭。另一方面，调迁需要用上小单位，影响到需要小单位的申请者。
房委会的政策一直尝试在两者之间取得平衡，同时考虑到残疾人士和长者较难适应新环境。我们将有残疾成员或70岁以上成员的家庭，从宽敞户名单中剔除；并将有60至69岁家庭成员的宽敞户，放在宽敞户调迁名单的最后位置。资助房屋小组委员会经详细考虑后，于今年三月通过维持上述现行安排。
「挤迫户」方面，房委会一直有安排，让人均面积少于5.5平方米或少于7平方米的住户申请调迁。经过多年的努力，目前人均少于7平方米的住户占百分之三点一六，而少于5.5平方米的则占百分之零点五四。资助房屋小组委员会在二○一六年十月通过由二○一七／一八年度起，将「公屋租户纾缓挤迫调迁计划」及「改善居住空间调迁计划」两个计划一并举行，并将预留给两项计划的单位数目由每年约2 000个减少至约1 000个，以释放更多单位用作编配予公屋申请者。
「宽敞户」和「挤迫户」都涉及到一个问题：每个公屋居民应有多少空间。在上次会议中，有委员提及，公屋单位和住户数目越来越多，但总人口却越来越少。这些数据令我联想到近来论者指出的另一个观察，即近年公屋单位比历史上某些时期的旧公屋单位细小。这些关于公屋人口总数、单位和住户总数，或者各类公屋的呎数，都有分析价值。但是如果要讨论公屋居民的居住空间是太少或者太多，另一个值得参考的数字是人均居住面积。在一九九六至二○一六的20年间，公屋租户的人均居住面积由每人9.1平方米增加至13.1平方米。人均面积增加，部分是因为现住户有家庭成员离开，又或者新住户之中小家庭的比例相当高。投影片显示，在二○○六／○七至二○一五／一六年度获配公屋的住户中，一人和二人住户各占百分之二十八。一人住户当中，百分之六是「配额及计分制」下的一人申请者，而其他一人申请者则占百分之十二，包括长者一人申请者；年届58岁或59岁并选择参加「高龄单身人士优先配屋计划」的申请者；以及怀孕满16个星期或以上的申请者。另一方面，房委会各种相关政策亦是一个重要因素。例如刚才提及的「宽敞户」及「挤迫户」政策，通过「挤迫户」政策，我们基本上做到住户人均居住面积不少于7平方米，但「宽敞户」政策就让一些住户的人均面积超过28平方米。上述分析和其他因素，令公屋住户平均人数减少，和人均面积高于房委会定下人均7平方米的标准。
长者和行动不便人士的需要
公屋住户人均面积改善，特别是「宽敞户」政策对长者及残疾人士的照顾，相信对长者及残疾人士有帮助。上次会议上，委员提及到对长者和残疾人士的支援，及「通用设计」等问题。我想在此介绍房委会在这方面的工作。在此之前，我想先提出三点：
（i）「通用设计」只是我们照顾长者和残疾人士的各种安排的其中一项；
（ii）「通用设计」对一般长者及残疾人士有帮助，但不能解决所有长者和残疾人士的需要；及
（iii）在旧屋邨我们其实已很大程度引入「通用设计」的一些元素。
要帮助长者「居家安老」、「老有所属」，涉及软件和硬件的各个方面。软件方面，房委会一直支持政府的促进家庭和谐共融政策，鼓励年青一代照顾及与年长父母同住，在二○○七年及二○○八年房委会通过了多项计划，包括「天伦乐优先配屋计划」、「天伦乐调迁计划」、「天伦乐加户计划」及「天伦乐合户计划」。
「天伦乐优先配屋计划」的对象是公屋申请者，让选择与年长父母／亲属居于同一单位或两个就近的单位的年青家庭可获优先处理。「天伦乐调迁计划」的对象是住在不同区域的公屋的年青家庭与年长父母／外父母。透过计划，其中一方可调迁到另一方现居或附近的屋邨，以便互相照顾。「天伦乐合户计划」则让分别租住两个公屋单位的长者租户和年青租户申请把两个户籍合并。而如果只有年长父母一方属公屋租户，「天伦乐加户计划」容许长者租户的一名成年子女，连同其家庭成员加入户籍。截至今年五月底，约有44 900个家庭受惠于这些安排。
硬件方面，刚才提过，透过「宽敞户」等政策，很多我们的长者住户，能够得到较大的居住空间。康乐设施方面，我们已计划为102个长者人口比例较高的公共屋邨，逐步增加多元化的康乐设施。截至今年三月，我们已在58个公共屋邨展开有关的工作，并计划于二○一九年三月完成所有工程。
至于「通用设计」，我们在二○○二年开始在新建公共屋邨采用「通用设计」。「通用设计」涵盖屋邨的住宅单位和公用地方，主要元素是各类无障碍设施，在适当地面用防滑砖等等。
基于同样的概念，我们亦一直致力将类似的元素引入旧屋邨。首先是刚才提到的「无障碍通道改善计划」。这项计划耗资3.3亿元，包括改善升降机控制按钮的设计、升降机门加装侦测装置、升降机厢内加装扶手、发光的视像显示器和声音讯号、改善行人道、加设扶手和触觉警示带等。现时，所有这些改善工程都已竣工。
升降机方面，我们陆续更新旧升降机，同时在可行情况下加建新升降机和为没有升降机到达之楼层加建升降机出入口。过去15年，我们已完成超过1 000部老化升降机现代化工程。去年，我们更新了107部旧升降机，并计划在未来六至七年更新26个屋邨约500部升降机，工程开支预算为十亿元，至于没有升降机的地方，我们在二○○八年至二○一五年间在33个屋邨完成或展开加装升降机工程，其中包括加装85部升降机，涉及建筑费超过十亿元。
总括而言，「通用设计」的很多元素，我们一直有在旧屋邨采用，亦会继续这方面的工作。早前在建筑小组委员会讨论了一些建议，在翻新单位时，将全部或部分单位改建，加入所有「通用设计」的元素。我们认为，碍于旧公屋单位的客观条件，很多单位不能采用「通用设计」的所有元素。另外，公屋大部分租户不是长者或残疾人士，某些「通用设计」的元素未必切合他们的需要。再者，对某些长者和残疾人士来説，「通用设计」仍然未能完全切合他们的需要。
我们目前的做法是，在翻新单位时，因应个别长者及有需要人士的特殊需要，参考专业医务人员的建议，为他们免费在单位内进行改善工程。这些工程包括在可行情况下扩阔门口并设置斜道、拆除浴缸并改为淋浴间、在浴室加设扶手及加高露台的地台使与厅房地面齐平等。倘若该单位有其他限制，不能进行有关工程或租户因身体状况需要入住空间较大的单位，我们会安排租户调迁至其他合适的单位。
我们在建筑小组委员会讨论上解释，未来我们会继续上述各项工作，长远而言亦会留心社会及政府在「居家安老」方面的理念和措施的演变。小组委员会会议之后，我们亦觉得值得研究能否在翻新单位的标准工程内，加入更多「通用设计」的元素。我们会在适当时向各位汇报研究结果。
非住宅设施
上次会议有委员提及公众申请使用公屋屋邨公共空间和其他涉及房委会非住宅设施的问题。以下我就谈谈房委会的非住宅设施，或者按《房屋条例》的用语，房委会有责任提供的「委员会认为适合附属于房屋的康乐设施」。
截至今年三月底，房委会辖下约有172万平方米的非住宅设施，其中百分之四十九用于福利及社区设施，百分之十三是商铺及街市档位，百分之十二是工厂大厦，余下的百分之二十六则作其他用途，例如政府租用的单位、办公室和储物室等。另外，房委会辖下有145个停车场，合共提供约29 800个泊车位。
在规划新建公营房屋项目时，房委会会参照法律和政府的要求，参考区议会及地区人士的意见，加入各类非住宅设施。
公众对公共屋邨内的非住宅设施有各种意见和需求，如社会服务、泊车位、街市、墟市、议员办事处等。我们遇到的困难是，新屋邨和现有屋邨的空间有限，不能够满足各方面对各类设施的需求。
事实上正正因为空间有限，我们自己近年试行一些如流动银行、流动中医，以及为网上购物派递服务而设的包裹储物柜等，务求不占用空间而为屋邨居民提供更多服务。
过去一年，商业楼宇小组委员会讨论了多种关于非住宅物业的问题，包括屋邨中央石油气供应招标制度、街市的整体承租制度、议员办事处编配制度等等。时间关系，我在此集中谈两个近来较多公众讨论的课题：墟市和街市，在这两方面，我们会继续配合政府政策的演变。因应政府的墟市政策，我们订立了机制处理相关申请。若收到任何团体在公共屋邨举办墟市的具体建议，房屋署会按个别建议的具体内容及有关屋邨的实际情况考虑建议的可行性及对屋邨的影响，包括会否破坏环境卫生、阻碍公用通道、滋扰居民或引来无牌小贩摆卖等。我们会协助倡议者透过屋邨管理谘询委员会谘询居民及其他持份者。
如有关屋邨涉及地契、公契及其他业主，墟市的倡议者须取得有关业主和地政总署的批准，房屋署会协助倡议者谘询有关业主及地政总署。此外，倡议者亦须按政府就设立墟市的政策取得所在社区及当区区议会的支持。
根据刚才提到的原则和程序，房屋署已批准在天耀邨露天广场举行假日墟市，天耀邨假日墟市亦已于今年五月二十八日开始营运。房屋署会参照天耀邨的经验，处理以后类似申请，继续配合政府的墟市政策。
街市方面，房委会一直有在需要的及合适的公屋项目中兴建街市。但是在一些条件不许可或者对街市设施需求不足的情况下，我们希望用一些灵活的方式，以街店形式提供湿街市零售服务。早前商业楼宇小组委会巡视安达邨时，当中就有投影片中这一个街店，店里提供各类常见的湿街市零售档。这种形式比传统街市机动，可以更善用公帑和善用屋邨空间。未来我们会继续类似安排，作为传统街市之外的另一选项。
过去一年，委员在不同场合提示我们，在品质控制方面要持续戒慎恐惧。我们一直就「铅水事件」的跟进和品质控制制度的改善，不时向委员报告进度。时间关系，我在此不重复这些资料。我特别想介绍的是一个房委会一直极之重视的课题：工地安全。房委会在这方面的纪录，即投影片中的红线和绿线，一直都比业界平均较好，但我们仍然希望不断改进。最近我们编制了一套工地安全指南和手册，希望提高承建商和工友在这方面的意识和认识。我向委员推介这套材料。
结语
刚才我开始时以主席来开始，在总结时我也想再提主席，各位委员，请容许我代表委员向主席表示衷心的谢意。过往五年，房委会经历了种种困难和挑战，但在主席的领导下，房委会得以排除困难，持续迈进，为解决市民的房屋问题尽我们的一分力。我亦想藉此机会代表房屋署的同事，多谢主席在困难甚至危机之中，给予我们坚定的领导及支持。我想代表委员及同事祝愿张主席在人生下一阶段事事如意，身体健康。
多谢。
完
2017年6月26日（星期一）
香港时间20时08分
香港时间20时08分