立法会十二题∶对受市区重建局重建项目影响的业主的补偿
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问题：
根据地政总署发出的《收回市区土地及补偿安排─供业主，占用人及测量师参考的指引》（《地政总署指引》），受政府收回土地行动影响的自住业主，除了法定补偿外，有可能领取自置居所津贴。向个别业主发放的自置居所津贴金额，为假设重置单位（同一地区内与收回单位面积相若的七年樓龄单位）价值与收回单位公开市值的差额。另一方面，市区重建局（市建局）采用相若原则向受市建局重建项目影响的自住业主发放自置居所津贴，并在参考《地政总署指引》后制订了估值指引。根据估值指引，市建局委托测量师搜集并分析重建项目区内的物业成交资料，以订定以七年楼龄为基础的假设重置单位呎价（俗称「七年楼呎价」）。就此，政府可否告知本会：
（一）是否知悉市建局在过去十年推展每个重建项目的以下资料（以表列出）：（i）项目名称、（ii）宣布日期、（iii）住宅单位数目、（iv）自住住宅单位数目、（v）提供估值服务的测量师行名称、（vi）七年楼呎价的估值日期、（vii）向业主提出的最高及最低七年楼呎价、（viii）估值报告中用作比较的区内屋苑的名称及单位数目、（ix）向业主提出收购建议的日期、（x）业主接受收购建议的限期，以及（xi）接受第一次收购建议的业主占业主总数的百分比；
（二）自二○○一年三月把假设重置单位的樓龄由十年下调至七年以来，政府每次修订《地政总署指引》的日期及修订的详情为何；
（三）是否知悉，市建局有否在《地政总署指引》每次修订后随而对估值指引作出相应修订；如有，每次修订的日期及详情为何；及
（四）会否要求市建局公开估值指引，以增加重建项目补偿安排的透明度；如否，原因为何？
答覆：
主席：
就问题的四个部分，经谘询市区重建局（市建局）及地政总署后，现回覆如下：
（一）根据市建局的物业收购政策，市建局会按照受影响自住业主其住宅物业的市值交吉价，加上一笔特惠津贴（即自置居所津贴），作为该自住物业的收购价。就受影响自住业主而言，自置居所津贴是按照被收购单位市值与类似地区一个楼龄假设为七年而面积相若位于中层及座向一般的假设重置单位（即一般称为「七年楼龄」单位）价值的差价而计算。
市建局会委托七家估价顾问公司就评估七年楼龄的假设重置单位的价值提供独立意见，以计算各住宅物业的自置居所津贴。不论重建项目规模的大小，估价顾问公司会考虑重建项目的特点及采纳足够可资比较的物业成交数据来评估有关物业的市值。估价顾问公司是经由独立外界人士以公开抽签方式，从市建局登记名册内的估价顾问公司中选出。登记名册是公开予业界申请登记。
当七家估价顾问公司分别独立评估七年楼龄的假设重置单位呎价后，市建局会剔除当中最高及最低的估值，再根据余下五个估值，以平均法计算出七年楼龄呎价作为自置居所津贴计算基础（计算机制）。
市建局自二○○八年推展的重建项目的资料载于附表一。
一般而言，测量师会尽可能选取在特点及交通方便程度方面属類似地区，贴近估值日期合适的物业成交个案，作为可资比较个案，而物业的估值日期会尽可能贴近物业收购建议日期。个别重建项目的估值报告会放在市建局辖下的地区办事处，以供受影响的自住业主查阅。
不同项目接受第一次收购建议的业主占业主的总数百分比会因应多个因素而有所不同，例如业主取态、市场状况、项目地点、业权拥有及分布情况、占用情况、物业业权欠妥问题或失联业主比例等，故难以一概而论。自二○○八年进行的25个重建项目当中，业主接受第一次收购建议百分比绝大多数超过50%。而负责有关评估工作的测量师行的名单，是随市建局向项目内各业主发出初次收购建议时一并寄出。
现时市建局自行开展项目的收购建议限期为60日。对于并没有接受首次收购建议的业主，市建局会在首次收购建议限期完结后的一段时间，因应实际情况再考虑向他们提出修订收购建议。
上述计算机制是一个公开、公平及公正的运作方式，已被广为接纳并一直行之有效。市建局会继续采用该机制，但亦会不时作出检视，以确保机制有效运作。
（二）、（三）及（四）地政总署的「收回市区土地及补偿安排─供业主，占用人及测量师参考的指引」（地政总署指引）自二○○一年十二月出版以来，当中涉及自置居所津贴及额外津贴的指引，共有三次修订，详情及修订的内容请参阅附表二，该等修订均不涉及更改评估七年楼龄的假设重置单位的补偿标准。
除地政总署所发出的指引外，市建局并没有自行拟备另一份指引，市建局会要求其委聘的估价顾问公司参考地政总署指引处理有关评估工作。
完
2017年6月7日（星期三）
香港时间15时00分
香港时间15时00分