发展局局长就二○一七年一月至三月卖地计划会见传媒谈话内容
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记者：有关中资公司来香港「抢地」，启德土地的呎价达一万三千元，出现面粉贵过面包的情况，有没有方法应对地价不断上升？
发展局局长：多谢你的问题，我们有注意这个情况。大家知道上星期五有一幅启德用地截标，刚才亦公布了招标结果，由一间香港的地产发展公司中标。中标价钱跟之前两幅由中资公司中标的地皮比较，回顺了一些。我希望大家明白，第一，香港是一个自由市场，除非市场失效，否则政府不会轻易干预市场。第二，我们卖地不会保证买地的发展商一定不会蚀本，没有保证必赚。大家看看过往香港地产市场的起起跌跌，淘汰了不少发展商。楼宇落成后出售的售价是按当时的市场价格去厘定，而不会因为某一集团或者个人主观愿望而有所改变。可以说，楼宇出售时的市价跟成本价未必有必然的关系，这一方面我们会密切留意，同时希望大家不要被个别一两宗的交易而影响基本判断。
记者：政府会否再主动加一些卖地条款，即以前的「港人港地」？见到现在细面积的单位越「劏」越小，政府会否限制发展面积，令发展商不会发展之后19 460个单位成细单位？
发展局局长：刚才有传媒朋友问，市场上有些面积很小的单位，政府会否加入条款限制住宅楼宇不能小于若干面积。我想跟大家说，我们也跟大家一样非常关注市场上出现这些俗称的「纳米楼」。我记得之前在不同场合跟大家说过，购买这些楼宇要十分小心，这些楼宇的投资价值存疑。因为当供应紧绌时，像过往几年，难免这些楼的需求仍在；但供求趋向平衡时，这些楼宇很难转售。大家可能会问，为甚么政府不施加限制？大家要明白，我们卖地到楼宇落成供应给市场，通常需要好几年时间，中间的市场亦千变万化。在目前的阶段来说，我们认为留有空间让市场就着需要而反应，比较合适一点。
记者：你刚才提到九月份有3 000几个单位比预算高是什么意思？现在不适合去处理（「纳米楼」），即是否继续让百几呎劏房式的新盘在市场上涌现？对消费者会否缺乏保障？
发展局局长：对消费者来说，刚才我已再次提醒，当然每个人买这些单位自用也好，投资也好，他们有自由意愿。我再次提醒大家，这些单位买入容易，但是卖出是困难的。刚才我提到，在市场上曾有人说政府乐意见到这些「纳米楼」，因为这些细面积的单位能帮政府达标，这个说法是错误的。我为何这样说？自从政府恢复主动卖地，提出每年的供应目标时，没错，政府的土地供应在首两、三年曾经不达标，但过往两年已经超标，来年亦会超标。我们将这些卖出的土地所估计的可兴建单位与实际入则单位数目比较时，我们发现是实际多于我们估计的。刚才提及的3 000多个单位，是以至九月底已入则的单位数字来计算，已入则的单位数字比我们卖地时估计的数字高出3 000多个单位，这是由政府于二○一○至一一年度开始主动卖地计算至今。当然未入则的单位数字是未知的，但我们估计未入则的单位数字是大的。
在这方面，我亦想向大家说，我由二○一二至一三年度接手卖地开始，我们推算每幅土地可以兴建多少单位时，最低面积是用五十平方米，个别用地用六十、七十甚至九十平方米，要视乎土地位置及附近的环境。
记者：见到今年的土地还未全部售出，政府收入已经创出政府主动卖地以来的新高，政府为何还不承认高地价政策？是否暗标助长了这件事？应否推行以前的公开投标，每一口价透明些？
发展局局长：政府没有高地价政策，其实看看年初，大家曾经駡我们在大埔有一幅地曾经被人提出司法覆核，甚至用禁制令禁止卖地，结果我们胜诉可以照样卖地，当时的价格比市场期望的低，大家就说为何这样低价都卖地？所以，我们没有高地价政策，我们的目标是按每年《长远房屋策略》十年的私人住宅土地目标来供应，卖价是随行就市，当然地政总署的同事会根据市场情况来评估底价。以启德为例，大家很关心有两幅土地由中资夺得，价格比市场预期要高，今日宣布的那幅土地由港商夺得，价钱跟之前两幅比较，回顺了不少，所以价格是随行就市。至于刚才你问为何不拍卖，而是招标，其实两者都有好处，两者都是公平竞争。在招标来说，一来相对容易避免围标的情况；第二，很多时候，招标时投标者会评估土地，他认为可以如何发展土地，来定最高的投标价。相对于公开拍卖，有时价钱甚至更好，但这没有绝对。我们认为在过往这段时间，以招标形式，其实是一个公平竞争的环境，亦行之有效，所以暂时来说亦无意修改这个做法。
记者：有评论说中资集团高价「抢地」是内地「走资」的其中一个方法，看来未来的市场环境会持续，会否预期之后的卖地一样会出现中资集团高价「抢地」的情况？你怎样看这个情况？
发展局局长：我不猜测中资集团来港「抢地」的原因。过往见到有一些中资集团参与香港土地的投标，那些集团都是经营房地产。有一些集团投地后，亦已预售单位。在市场里，我们不会区分他们是本地或是外地的地产商。退一步说，如果香港的地产市场有多些人参与，本身不是一件坏事，因为这样会避免过往曾经出现过度集中在三几家地产商中标的情况。自二○一二至一三年度至二○一五年年底，我们卖出的土地有三分之二是一家地产商只中标一次。一家地产商中标两次，加上中标一次的地产商，比例大约占卖出土地的百分之八十，即市场份额比较分散，这样比较好。至于你提到他们继续来港投地会否对市场造成影响，我们会密切留意，这个阶段不适宜过分猜测。
记者：局长，下一个财政年度会有5 000个住宅单位落成，为何会那么有信心？每年的供应目标是18 000个单位，如果不断超出目标，会有甚么影响？
发展局局长：刚才我说的并非第一季落成的住宅单位，而是第一季的土地供应。我们很有信心的。我们今年和去年的做法都是一样。我希望首一、二季，甚至第三季，会有多些供应。因为我之前曾经见过，如果把供应放得太后期推出，万一流标，该年的供应就不能达标。如果首两季推出多一些，就能确保供应达标。即使市场出现未能预计的情况，譬如流标，我们尚有时间去追回落后的供应，这是主要原因。但我希望大家明白，这个做法自然会令第四季的供应数量比之前三季相应为少。
记者：推出「辣招」后，楼价继续上升，地价仍然贵，是否标志「辣招」的作用不太大？
发展局局长：希望大家明白「辣招」这项措施的目标是香港人买楼自住优先。从这个角度来看，「辣招」的目标很明确，亦达到了目的。当「辣招」推出后，大家可以看到市场的反应，楼市冷却下来，不管是一手楼还是二手楼。如果说一手楼，我未掌握政府部门的统计数字，据报章的报道，十一月一手楼的成交量约有六、七百个单位，相比未实施「辣招」前，数量减少了很多。二手楼的成交量亦减少了很多。我观察到「辣招」推出至今大概一个多月，推出的新盘明显减少，推盘的力度亦小了。现在是十二月尾，会计年度接近尾声，不同地产商卖楼的收入已经差不多达标，甚至可能超标，因此他们可能会观望一下。我相信二○一七年地产商推盘的力度会比过往两个月大。根据我们掌握的数据，地产商已获批预售楼花并可以随时推出的楼盘，有17 000个单位左右。我们推算地产商可以申请预售楼花的楼盘有20 000多个单位，所以未来供应充足，而地产商亦有一定的持货压力。我相信观察这项措施要看得长远一些。第二点，二手市场静了很多，可能要进一步考虑如何盘活二手市场。
记者：是否现在「辣招」的效果比你预期中小，所以「出口术」说来年会有5 000个单位，有大量供应？
发展局局长：不是，而是我担心你们明日报道时会说政府不够土地卖，或者说政府怕楼市回顺，所以减少土地供应，其实不是这样。我想在此呼吁大家，有很多人很想「吹起个市」，有不同的原因，我们不要助长他们。我们这一季的私人住宅土地供应只得3 610个单位，是因为已经超标，超标太多是不好的。这也是为何我提早说下个财政年度第一季有超过5 000个单位，这是希望大家有信心，我们真的有土地随时可以拿出来卖。
记者：关于预售楼花同意书方面，有发展商批评指，他们今年取得预售楼花同意书的过程不顺利，所以应市的单位不足。
发展局局长：我刚才说的数字已经让事实说话。发展商手头上随时可以开盘的有17 000多个单位。他们可以申请预售楼花同意书，批准与否说不定，因为批出预售楼花同意书时，他们要做一定的手续，包括大厦公契要处理好。如果这些事情未处理好，我们当然不能批出同意书。在我们而言，我亦督促各个部门，在各个环节包括在土地供应和楼宇顺利推出市场方面，我督促得他们很紧。
（请同时参阅谈话全文的英文部分。）
完
2016年12月29日（星期四）
香港时间20时18分
香港时间20时18分