立法会：发展局局长就《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》恢复二读辩论发言全文（只有中文）
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主席：
我感谢刚才二读辩论过程中，多位议员先后发言支持《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》，以业权注册制度逐步取代在香港已实施了超过180年的契约注册制度。
正如大家都知道，香港是少數仍沿用契约注册制度的经济体系。目前实行的契约注册制度并不提供物业业权的保证。因此，在物业转让时，需要彻底查核过往业权文件以确定业权，令物业交易程序变得繁复、冗长，物业拥有人亦须妥为保存很多业权文件。
政府于二○○四年制定《土地业权条例》，以业权注册制度取代契约注册制度。但是，由于实施这条条例的执行细节非常多，各方又未能就主要议题达成共識，因此，条例至今仍未生效。为让新制度早日落实，政府建议先易后难，在新土地先行实施业权注册制度，即「新土地先行」方案，而在稍后阶段才处理现有土地的转制事宜。什么是新土地？我们在条例修订中指出，「新土地」是《业权条例》生效当日或之后，透过卖地、私人协约，以及以换地方式批出的土地。政府就这个「新土地先行」方案广泛听取持份者的意见，方案获得《业权条例》督导委员会的一致同意。这个委员会由土地注册处处长主持，成员包括法律界、银行界、地产界、乡事等界别代表。我们亦于二○二二年十二月以及今年一月两度谘询立法会发展事务委员会，亦获得普遍支持。
所以我们今年二月将《条例草案》提交立法会，建议修订《业权条例》，以及对超过70项其他法例作出相关修订。在此，我衷心感谢法案委员会主席刘国勋议员、副主席江玉欢议员、委员会各委员、立法会秘书处、法律顾问、律政司团队，以及发展局和土地注册处同事的不懈努力，让《条例草案》的审议工作得以顺利进行。这条条例看似简单，其实是相当复杂，有很多的技术性。法案委员会在今年四月开始工作，至七月完成审议，召开七次会议，包括公听会。出席公听会有不少专业团体，例如香港律师会和香港测量师学会等等，当中律师会更先后向法案委员会提交了三份书面意见，让我们有机会逐一详细回应。在法案委员会审议阶段，委员深入讨论，高效、仔细地审议超过600页的草案文本，提出很多宝贵意见。
在此之外，除了在议会内的讨论，无论是主席、副主席和很多委员，大家都在自己的网络与持份者继续沟通，了解他们的关注，我们对此非常感激。政府经审慎考虑后，采纳了多项建议，我会在稍后提出修正案，并且届时再向大家讲解修正案的内容。
虽然大家在席都很明白这条《条例草案》，希望大家都不介意我公开地讲讲它的一些重点。
（一） 业权不可推翻原则
首先第一方面的重点，就是这条《条例草案》确立了业权不可推翻原则。
在业权注册制度下，业权注册纪录是业权不可推翻的证据，这是大原则，我们称之为「以册为准」。既然是这样，日后如果在这个制度之下注册的新土地，即使日后业主遗失了地契或其他有关文书，是不会影响他证明自己拥有的业权，这一点非常重要。既然有这个大原则，《条例草案》订明，即使物业交易曾牵涉第三者的欺诈，已付出有值代价并管有物业的真诚及对欺诈不知情的买家，他的名字已经注册在「册」上，「以册为准」，所以他可享有不可推翻的业权。这安排既切合我们的大原则，亦与其他司法管辖区的安排看齐。至于未能取回物业的不知情前业主，他有权获得土地业权弥偿基金下的补偿。同样，由于业权注册制度的目的是为业权提供明确性，《条例草案》亦建议新土地将会不接受逆权管有的申索。
法案委员会讨论期间，议员不但支持这安排，亦希望政府早日处理涉及其他土地的逆权管有事宜，让私人土地避免受侵占。政府会另行积极探讨，如何处理涉及现有土地的逆权管有申请制度。
（二） 减低物业欺诈的风险
这条《条例草案》第二个类别很值得提出来讲解，就是如何减低物业欺诈的风险。有议员关注，在新制度下防范物业欺诈个案的机制如何执行。《条例草案》建议透过多项措施减低欺诈风险，包括注册申请须附有由律师发出的核实证明书；向物业业主发出具有先进防伪特征的业权证明书，这是由土地注册处发出的；如果有人要向弥偿基金索偿，必须先向法庭提出更正令申请；另外我们提出的草案亦授权处长在有合理怀疑已有或将有物业欺诈的情况下作出限制令，禁止为物业作出相关注册；以及我们亦指明如欺诈地递交注册申请或弥偿申请，将干犯罪行等。
（三） 更正及弥偿的安排
第三方面是有关更正及弥偿的安排。参考其他司法管辖区的安排，《条例草案》延续已制订的《业权条例》，建议按「用者自付」原则成立自负盈亏的弥偿基金，向因第三者欺诈而丧失业权的人士作出设有上限的弥偿。政府建议对每宗物业转移的代价款额设定0.014%的划一征费率，即每100万元的物业价值须缴纳140元征费，上限为7,000元。此外，建议将弥偿上限定为5,000万元，预计超过99%的物业交易能获全额保障。上述征费和弥偿只适用于将来根据业权注册制度注册的土地所涉的物业交易。而我们相对简单易明的弥偿率和征费率，不对物业作出太多分类，这是法案委员会亦认同政府的政策方向。另外，《条例草案》建议，处长有权对业权注册纪录中的错误或遗漏作出更正，而法庭可因应业主申请，就错误、遗漏以及欺诈个案作出更正业权注册纪录的命令。
因应议员的具体意见，政府就部分有关弥偿条文提出修订，我稍后会再作说明。
至于申请更正及弥偿的细节安排会在日后提交的附属法例中订明。土地注册处将谘询相关持份者，并在二○二六年提交立法会审议。
（四）宣传和教育工作
第四方面关乎宣传和教育工作。有议员关注律师在新制度下的责任，以及认为律师需调整他们在物业转易过程中的现行做法及行为。《条例草案》建议，如律师在核实申请时真诚行事，并已作出合理努力，则无需为其在核实工作时造成的任何不准确之处所引致的任何损失，承担损害赔偿的法律责任。这关乎合理谨慎责任是普通法下广泛沿用的标准，亦是目前律师处理物业转易交易时须履行的标准。海外业权注册制度的从业员履行核实责任时，亦采用类似的标准。土地注册处已草拟相关指引以协助律师履行核实责任，亦会继续与业界保持沟通以完善指引，提供清晰说明，协助法律界熟悉新制度的运作。
法案委员会亦关注巿民对于新制度下「以册为准」的认识，认为政府应加强与巿民及业界沟通。土地注册处已与主要持份者成立专责的业权注册教育委员会，统筹和督导公众宣传及专业教育活动。我们计划在新制度实施前约半年开展宣传及教育活动，并会在新制度实施后持续进行，确保公众和业界有充分时间认识和熟习新制度的特点及运作模式。
查册安排
刚才有议员发言时提及业权注册制度下的查册安排，《条例草案》建议的查册安排符合我们一贯原则，即在保障私隐、提供便捷的查册服务，以及维持物业市场的透明及有效运作之间会取得平衡，并同时营造良好的营商环境，协助业界发展。公众及业界可查阅资料以确定物业业权。详细安排会在附属法例中订明，届时我们会谘询持份者并提交立法会审议。
现有土地的转制
在讨论中大家都很关注除了新批土地，现有土地何时才可实行业权注册制度。政府通过先易后难方式，目的是希望这个制度可以早日落实。先行在新土地实施业权注册制度，可让各方累积实际经验，有助敲定日后把业权注册制度扩展至现有土地的安排。事实上，正如刚才有议员发言提到，新旧制度并行运作一段较长时间在海外司法管辖区亦属常见。为达致将所有现有土地转换至新制度的最终目标，其实我们也没有等，土地注册处已启动内部研究，评估在现有290万份土地登记册中有问题的登记册的范围和类型，以便就转制向发展局提出建议。政府计划于明年开始与持份者商讨可行的转制方案，例如分阶段转制，先行转换较近期批出的现有土地，又例如强制首次物业转让必须转制、设立自愿申请转制等。我们希望探讨后明年开始可与持份者作比较具体的谘询，以期定出最切实可行的转制方案。
主席，我恳请各位议员支持《条例草案》，以及我将于全体委员会审议阶段提出的各项修正案。如《条例草案》获得通过，政府计划在明年向立法会提交六条附属法例，涵盖详细的申请程序、费用及征费、弥偿基金、法院规则、电子递交等事宜，按先订立后审议的程序提交立法会，并与业界和公众进行条例实施的筹备和宣传教育工作，以便《条例草案》能在二○二七年上半年生效。
虽然今次这条例只适用于新土地，但正如很多议员指出，这是一个里程碑，是重要的一大步，而且很难得这一大步是政府、立法会以及各持份者包括法律界、银行界、房地产界别等等同心合力走出来的一大步。我很多谢各位议员支持，亦多谢各位议员不吝啬你们的发言，除了表示百分之二百以至百分之一千，甚至百分之万二的支持，大家还点名赞赏我们的同事。其实坦白说，大家不吝啬多说这几句，对于整个政府团队有很大鼓励作用。我希望大家的鼓励对于我们明年提交的附属法例，以及明年再提出其他土地如何处理，有一个很大的鼓励作用。
如果我们能够尽快实施及通过今日建议的《条例草案》及其修订，我们便会早日实现业权注册制度的各项好处，为逐步扩展实施经修订的《业权条例》打下重要基础，实现香港土地注册制度发展的新篇章。
主席，我谨此陈辞。
完
2025年9月25日（星期四）
香港时间18时08分
香港时间18时08分