房屋署署长在房屋委员会公开例会发言全文（只有中文）
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以下是房屋署署长李佩诗今日（七月十四日）在香港房屋委员会（房委会）公开例会的发言全文：
主席、房委会各位委员、各位朋友：
大家好！今日我第一次以房屋署署长的身分出席房委会公开例会，很高兴今日可以透过这个机会阐述房屋政策各重点范畴及未来的工作路向，并就委员于上月房委会周年特别公开会议上提出的宝贵意见作整体回应。
房屋政策一直是社会发展的重要基石。本届政府有决心及有魄力解决香港的房屋问题。我们积极推进房屋政策，包括加建公营房屋、打击滥用公屋、兴建简约公屋、处理劣质劏房等。我必须衷心感谢各位委员一直以来尽心为房委会及房屋署的工作提出具前瞻性的意见及建议，亦同我们携手推动，让我们的工作得以顺利「落地」。
增加公营房屋供应 确保善用公屋资源
正如二○二四年《施政报告》和《长远房屋策略》2024年周年进度报告所述，在未来十年（即二○二五／二六至二○三四／三五年度），政府已觅得足够土地可满足308 000个公营房屋单位的供应目标。连同30 000个「简约公屋」单位在内，未来的五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），总体公营房屋供应量将达197 000伙，较本届政府上任时的五年期（二○二二／二三至二○二六／二七年度），大幅增加约超过百分之八十五，务求令合资格市民可以更快「上楼」。在二○二四／二五这个年度，房委会共有约23 000个单位落成，当中包括约9 000个公屋单位和14 000个资助出售单位，而我们预计二○二五／二六年度将有约28 000个单位落成，较二○二四／二五年度增加百分之二十。
除了大力增加公营房屋的新供应，要帮助轮候公屋的申请者更快「上楼」，加快公屋流转亦同样重要。有赖打击滥用公屋的成效，再随着居者有其屋计划及绿表置居计划各个项目入伙，不少公屋租户可以因「上流」而腾出其公屋单位，加快公屋流转，轮候公屋的一般申请者数目明显下降。在二○二五年三月底，约有116 400宗一般公屋申请，以及约86 300宗配额及计分制下的非长者一人申请。与最高位的156 400宗（截至二○二○年九月底）及143 700宗（截至二○一五年十二月底）比较，一般公屋申请及非长者一人申请的数目分别大幅下降百分之二十六及百分之四十。
房屋署致力打击滥用公屋的行为。自今届政府上任至今年五月底，我们已收回约8 700个单位，节省相应的建筑费达87亿元，成效有目共睹。除了要求住户申报资产及物业，并进行仔细审核，房委会二○二五年一月推出「举报滥用公屋奖」，搜集情报以更精准打击滥用公屋。截至今年三月底，我们接获的约3 900宗举报中，约1 700宗选择参与奖励计划。经筛选后，有约700宗举报可进一步跟进。
与此同时，房屋署继续透过与土地注册处建立的资料比较及核对机制，根据租户分批交回的申报资料，逐一查核租户是否拥有香港住宅物业。我们已完成第二轮二○二四年四月申报周期的25万住户的查册，发现约3 300户拥有香港住宅物业，亦按序跟进租约／检控行动。第三批二○二四年十月申报周期的查册及相关的租约／检控行动正进行中。而在二○二五年四月第四轮须要申报的21万住户中，我们已收回超过百分之九十九的申报表，我们会审慎处理仍未交表的个案，及以不同方法联络租户，以查证他们有否蓄意拒绝申报或滥用公屋的行为，若证实有违规情况，我们将向他们发出迁出通知书收回单位。此外，房屋署已与内地多个省／市的房产登记机构，例如自然资源局、不动产登记中心，建立沟通机制，加强交流和合作，以查核租户是否在内地拥有住宅或非住宅物业。如租户瞒报，我们会采取行动，包括向有关租户发出「迁出通知书」收回单位。我们会继续与内地部门／机构加强沟通，以更加快捷获取租户有关拥有内地物业的资料。
为更有效地打击滥用公屋行为，房屋局向立法会提交了《2025年房屋（修订）条例草案》（《条例草案》）并已于上月获立法会通过，令打击滥用公屋的措施更具阻吓力。条例的修改主要涉及三个方面：（一）引入严重滥用公屋的新罪行；（二）赋权房屋署人员要求可疑人士提供个人资料；及（三）延长虚假陈述、拒绝提供资料及非法让与罪行的检控时效，从而可以更有效地打击滥用公屋行为。相关措施将于二○二六年三月三十一日起正式生效。在此阶段，我们会加强宣传，并向大众解说，令公众人士清楚明白触犯法例的后果，不要以身试法，我们亦希望各位委员可以协助将有关信息传递予市民大众。
除了上述各项的措施，为尽快填补短期公营房屋供应不足的缺口，并改善居住于不适切居所的市民的生活环境和质素，本届政府主导兴建「简约公屋」，全部约三万个单位将会在二○二七年内完成。
因应上述措施，截至今年三月底，在过去12个月获安排入住公屋的一般申请者的平均轮候时间已由本届政府上任之前的6.1年回落至5.3年，即等于下跌了9.6个月的时间。当中，长者一人申请者的平均轮候时间较再上一季回落0.1年，现在是3.3年。我们非常乐见公屋轮候时间下降，这不单是数字上的变化，更意味着有需要的家庭可以早些「上楼」，一方面为他们节省租金开支，另一方面亦大大改善他们的生活环境和质素。随着各个公屋及「简约公屋」项目陆续落成，公屋综合轮候时间会逐步下降，朝着在二○二六／二七年度降至约4.5年的目标迈进。
有委员指部分公屋申请人对家庭入息的计算方法存有误解，以为非经常性的收入并不会计算在他们的家庭入息当中，因而会轻微超出入息限额而不符申请资格。我相信大家都同意，公屋是为基层及低收入家庭确立已久的安全网，当中涉及大量的公帑资助。为确保珍贵的社会资源可以用得其所，我们需要有一套客观的机制和清晰的界线标准，集中照顾最有需要的家庭。
目前以住户开支作为计算基础的公屋入息限额检讨机制，正正为达到这个目标而设。现时以住户开支为基础的公屋入息限额检讨机制，是厘定负担能力的客观方法，并以私人楼宇单位租金、甲类消费物价指数变动、名义工资指数变动等客观数据作每年更新，以适切反映当前的社会经济状况。房委会资助房屋小组委员会，亦会按实际情况，不时检讨现行机制，确保机制能切实反映社会的最新发展和情况。举例而言，因应法定最低工资的实施，小组委员会经检视后，决定引入名义工资指数变动作为入息因素，以适时反映工资方面的变动。作为参考，由二○一一／一二年度实施法定最低工资至二○二五／二六年度，公屋入息限额已累计增加百分之七十六，高于同期的法定最低工资的累计升幅为百分之五十，以及名义工资指数的累计升幅的百分之五十七。这些数据显示现行的公屋入息检讨机制有效地反映社会的经济状况。我们会继续按年检视公屋入息限额以及相关的检讨机制，考虑当中是否有被遗漏或低估的家庭开支，以确保能反映最新情况。
事实上，无论入息限额订在哪个水平，或作何等豁免，均会有住户因刚刚超过限额而未能符合资格。倘若为了涵盖更多家庭而容许公屋申请者豁免申报一次性收入，我们变相把入息限额调高，不但容易遭人利用，亦偏离机制。在现时公屋平均轮候时间为5.3年的情况下，我们必须把有限的公屋资源，集中照顾最有需要的家庭。截至二○二四年十二月底，已通过详细资格审查阶段的一般申请者中，只有极少数申请者的每月家庭收入与公屋入息限额非常贴近。所以，对大部分申请者而言，轻微的收入变动应不会超出入息限额。
针对有意见指部分申请者未全面掌握须申报的收入，我们未来将进一步加强不同的宣传渠道（包括透过房委会／房屋署网站、房委会Facebook和Instagram专页、「公屋申请流程简介」短片等），简易说明申请者需填报的收入和资产项目以及其计算方法，以进一步增加透明度和让公屋申请者掌握更全面和最新的资讯。
完善房屋阶梯
第二部分，我想谈谈完善房屋阶梯。公屋是我们房屋阶梯的第一层。在整体公营房屋供应的提升和轮候时间持续下跌的前提下，未来我们会有更大空间提高公营房屋中资助出售单位的比例，回应市民的置业需求。正如二○二四年《施政报告》所述，在未来十年（即二○二五／二六年度至二○三四／三五年度），房委会将以迈向60：40的比例作为规划基础，兴建公屋（包括绿表置居计划（绿置居））和其他资助出售单位。在未来五年（即二○二五／二六至二○二九／三○年度），在兴建公屋／绿置居单位之余，房委会和香港房屋协会将会有约56 500个资助出售单位落成。按上述规划基础，我们正积极检视未来十年中后期落成的公营房屋项目，逐步提升资助出售单位的供应以增加市民置业的机会。
今期「出售居者有其屋计划（居屋）单位2024」（「居屋2024」）推售合共超过7 800个单位，并已于今年五月底开始拣楼，目前看来整体销售速度比「居屋2023」同一阶段快约四分之一，反映申请者对资助出售单位的需求持续殷切。当中，多达800个有初生子女的家庭，透过今期新推出的「家有初生优先选楼计划」成功购入单位。随着更多有初生子女的家庭符合申请资格，预料未来有更多家庭受惠。另外，「绿置居2024」亦快将于本月十七日开始接受申请，推售位于九龙湾宏致苑合共超过2 500个新单位。我们会继续完善置业阶梯，优化各项安排，协助市民实现置业梦想。
有委员建议房委会可以考虑在未来的资助出售单位销售计划中，推出新安排以协助公屋富户购买心仪的资助出售单位，鼓励他们循房屋阶梯上进上流，从而可以进一步加快公屋单位的流转，令有需要的家庭可以更早「上楼」。所以，房委会由下一期居屋起，将绿白表的配额比例由40：60调整至50：50。另外，房委会亦会由今年十月一日起，让正缴交额外租金的公屋富户在自愿迁出单位后可保留「绿表资格」四年，在此期间他们可以绿表申请者身分购买一手居屋／绿置居单位，或在第二市场购买未补价的资助出售单位。同时，为协助公屋富户有更大机会购买到心仪的单位，房委会正研究在资助出售单位销售计划中推出其他新安排，以鼓励公屋租户向上流动。
另一方面，有委员建议房委会应研究进一步收紧居屋单位的转售限制，甚或把资助出售房屋从私人市场分隔出来。事实上，为有效防止短期投机活动，房委会有就居屋和绿置居单位设定转让期限，以防止业主透过在公开市场短期炒卖单位图利，并加强资助出售单位是作自住用途的讯息。另一方面，容许居屋和绿置居业主在禁售期后出售其单位，一方面可以促进二手资助出售单位的流转，为市场增加供应；另一方面亦为业主提供在房屋阶梯转投私人住宅市场的机会，是一个协助业主上进上流的措施。
我们亦理解社会上有声音希望房委会可以重推租者置其屋计划（租置计划）。房委会自一九九八年推出租置计划，至今仍有约30 000个未售出的单位。房委会于二○二○年决定加快出售现时39个租置计划屋邨内的未售单位，一方面提供诱因，另一方面把租置计划回收单位放于居屋及绿置居销售计划中，供合资格绿表申请者购买。由二○二三年恒常化出售租置计划回收单位的安排开始，我们于每期居屋／绿置居销售计划下平均推售大约400个回收单位，未来我们亦将会继续于居屋／绿置居销售计划下推售合理数量的回收单位。鉴于目前轮候公屋单位的家庭仍然很多，我们还在尽一切努力缩短轮候时间的情况下，如在其他公共屋邨大规模重推租置计划会在短期内减少可供编配的公屋单位数目，无可避免又会延长了公屋申请家庭的轮候时间。因此，在考虑重推租置计划时，我们必须小心顾及计划会导致公屋回收单位数量减少，因而对公屋轮候时间的影响，以及各类租、售单位供应共存所引发的房屋阶梯重叠的问题。
就其他促进单位流转，协助市民向上流动、购买单位的措施，例如有委员提出扩展长者「楼换楼」计划，我们是抱持开放的态度积极研究。
青年发展 上进上流
我们谈一谈青年发展。年青人是社会的希望，我们一直鼓励青年人把握时光，努力工作，累积经验及储蓄，从而按自己的能力选择合适的房屋阶梯上流。过去五年，获编配入住公屋的非长者一人申请者的平均年龄为57岁。刚才我们提到，非长者一人申请者的数目已由二○一五年十二月底最高位的143 700宗大幅下跌近百分之四十至二○二五年三月底的86 300宗。事实上，同一期间，年龄为30岁以下的非长者一人申请的跌幅更加明显，由74 500宗下跌百分之五十七至31 700宗。这说明了我们一方面一直消化着公屋申请的队伍，另一方面很多青年人看到其他更好的选择而上进上流，直接走上置业阶梯。政府一直透过提供不同种类的资助出售单位，鼓励青年置业。事实上，在各资助出售单位的买家中，40岁以下青年一直占较大比例。例如成功购买一手居屋单位的申请者有近一半是40岁以下青年；另外，约八成的「白表居屋第二市场计划」（白居二）买家是40岁以下。
为增加青年成功购买资助出售单位的机会，房委会会由下一期居屋起为40岁以下申请购买居屋单位的白表青年家庭及一人申请者分派多一个抽签号码；而在第二市场方面，房委会亦已由「白居二2024」起，大幅增加1 500个配额至6 000个，并将新增配额全数拨予40岁以下的青年家庭及一人申请者。「白居二2024」的所有申请者中，超过八成为选择参加今期推出「青年计划（白居二）」的青年申请者，反映计划相当受青年人欢迎。
有委员提议推行青年未来置业储蓄计划，由参与青年购买政府指定的债券或基金以储蓄首期，协助青年购买资助房屋。有关建议牵涉财务、规模、具体操作等各方面的考虑，必须小心研究可行性及细节。事实上，房委会的资助出售单位已一直为青年提供较可负担的置业选择。以「居屋2024」为例，单位平均售价约为270万元计算，白表买家只要付出约27万元首期，每月供款约一万一千多元便可置业，成为业主。房委会亦会增加资助出售单位的大单位比例，以期迎合各个家庭的置业梦想。我们期望青年好好发挥自己的潜力，为自己创造更丰盛的未来，也希望社会更多地给予青年引导和机会，让他们有上进上流的决心。
为鼓勵和支持青年实践创业梦想，房委会于二○二四年推出「共筑・创业家」计划，在旗下商场向青年提供免租金商铺，让他们试行创业计划。房委会今年更升级及扩展计划，推出「共筑・创业家2.0」，提出创业阶梯租金优惠，更扩展到私营商场，让商界伙伴携手协助青年创业家，向他们提供更多创业机会，为社区注入活力与创新元素，也为本港零售业注入新动力。连同房委会提供的12间商铺，「共筑・创业家2.0」提供超过60间商铺，规模较首阶段大幅扩展六倍之多。
幸福设计 长幼共融
为了向公营房屋居民提供更舒适的公共空间、设施和屋邨环境，房屋局于二○二四年推出幸福设计指引，进一步加强「以人为本」的房屋设计理念。指引涵盖「活力健康」、「绿色生活」、「乐龄安居」、「跨代共融」、「家社互联」、「城市连结」、「增值上流」及「地方形象」等八个幸福概念，我们将这些理念转化为具体的策略及设计建议，以促进社区联系、提升居民生活质素、支援居家安老及加强长幼共融，并已逐步应用于新建公营房屋项目及现有屋邨的改善工程中。透过这些工作，房委会希望塑造一个以居民为本、更具关怀性与可持续性的公营房屋居住环境。
幸福设计概念已广泛应用于多个新建公营房屋项目。设计团队在规划及设计阶段已融入有关建筑设计、公共空间配置、屋邨绿化等多方面的设计建议，以全面提升居民的幸福感。例如屯门显发邨及业旺邨已率先实践幸福设计理念，设有多功能康体空间、社区共享空间、长者友善设施及长幼共融的绿化空间。初步观察显示，相关设计不仅改善了提升屋邨的实体环境，亦有效促进居民的互动交流，增强社区凝聚力。
至于现有屋邨，房委会会每年拣选约10条公共屋邨，参考幸福设计指引，进行外墙粉饰及小型屋邨改善工程，例如优化康乐设施，美化屋邨环境，提升屋邨的整体形象和设施质素。为进一步推广幸福设计指引，寻求青年人共创，房委会在二○二五年一月至五月期间举办了「幸福在泽安」设计比赛。比赛成功吸引了超过150位优秀的年青设计师和学生参与。所有入围团队均通过居民参与及共创过程，收集泽安邨居民对设计的意见，得奖作品不仅展现了参赛者的专业和创意能力，亦让居民以一个新的方式参与屋邨的改善工程，增加居民的归属感及自豪感。另外，房委会亦会每年拣选约20条屋邨进行园景美化工作，例如种植合适的开花植物以配合屋邨的景观，为居民带来优美而健康的绿化环境，从而提升生活质素。
有委员不约而同关注如何加强长者的幸福感甚至推进一步促进银发经济。幸福设计指引的概念已考虑到不同年龄层和家庭结构的需求，例如「乐龄安居」及「跨代共融」概念，既提升长者的居住安全亦提倡不同年龄家庭成员之间的互相扶持。在设计方面，房委会早已将「通用设计」概念应用在新建公营房屋，为不同年龄的居民提供合适的居住环境，例如在单位内的厨房和浴室铺设防滑地砖、在住宅楼宇每一层的升降机大堂设置倚座、采用较大的开关掣和门钟按钮并安装在易于触及的高度等。房委会会持续检视及完善公营房屋设计，以照顾长者住户的需要。
提到提升幸福感，住户也有一定的角色和责任。有委员建议在可行范围内，研究一套「加分制」，让公屋住户有机会积极参与社区建设，有助公屋的管理制度更好地发挥其正面作用，推动整体社会的进步与发展。我们会探讨有关建议的可行性，鼓励热心积极的公屋住户参与及策划社区关爱活动、屋邨管理和保养建议，以及优化屋邨环境的计划等，让公屋住户有机会积极参与社区建设，有助提升居民的幸福感及增强社区凝聚力。
智慧屋邨管理
除此之外，为提升公屋居民的幸福感和归属感，房委会亦积极透过创新科技推动智慧屋邨管理，配合今年「共筑‧智能」的主题，提升屋邨管理效率及服务质素、加强屋邨保安、优化环境清洁、加快处理公共设施的维修保养等工作。
房委会已于二○二四年挑选10条公共屋邨为试点，积极引入合适的创新科技推动智慧屋邨管理，让我简单概括举一些例子，例如（一）利用物联网感测器，实时收集数据，协助监察违泊或阻塞街道的情况，及就低洼停车场水浸作预警；（二）应用小型无人机于楼宇外墙勘察、检测升降机槽、检查树木以及屋邨绿化屋顶，不仅能更清晰且快捷地完成检测，亦同时能降低工程人员的工作风险，提升职业安全；（三）应用人工智能可以更加准确及快捷地分析有关高空掷物的录影片段，协助搜证以对违规人士采取管制行动；（四）房委会研发的流动应用程式「巡逻易」，让前线员工可以透过行动装置在不同工作地点即时记录及便利他们随后的检查，取代以往纸本报表。
智慧建造
智慧科技的应用当然不于屋邨管理的层面。房委会一直以创新思维为本，藉着科技应用推动产业创新。面对庞大的建屋工程量，房委会需要具备比以往更高的生产力。
为加快建屋速度，房委会会继续应用创新建筑科技，在现有「组装合成」MiC建筑法的技术基础上持续优化，并且将科研成果落实及应用在工程项目上。由二○二五／二六年度起，房委会于设计及规划新建项目中，应用第二代「组装合成」建筑法（MiC 2.0）。对比MiC 1.0的设计，MiC 2.0可减省大部分临时支撑，减少墙身厚度，简化现场安装操作以缩短安装时间。在二○二八／二九至二○三二／三三年度落成的项目中，房委会将选定超过一半项目采用MiC建筑法。而在二○二三／二四至二○二七／二八年度已经或预计落成的公营房屋中，约有20个公营房屋项目已经采用「组装合成」建筑法。
房委会亦持续扩大应用建筑信息模拟，在公营房屋的规划、设计及施工过程中提升工作效率，简化决策过程；利用手机和应用程式进行工地监管，简化工程人员整理文件流程；引入建筑机械人，提供额外劳动生产力，并提升建筑安全；在屋宇装备使用机电装备合成法，透过标准化模拟的设计，以缩减现场安装工时；以及在验收时利用「移动测绘系统」，提升检测施工瑕疵效率等。房委会亦会在合约标书中订明清晰的技术规格和应用标准，加大推动建筑机器人的应用。
有委员建议加快建立更全面的工地管理资讯分析平台，为香港建立安全智慧工地环境树立典范。其实，房委会于二○二二年已成功自主研发「智筑目」项目资讯管理及分析一站式平台，运用云端科技，结合三维数码地图、数码模型和地理信息系统，系统会自行整合大数据，展示公营房屋发展项目资讯，以提升数据分析能力与效率。目前，此平台已在五个施工中工地实际应用，预计至二○二五／二六年度将扩展应用至15个已进入施工阶段的工地。
采用「设计及建造」采购模式加快建屋
房委会在二○二八／二九至二○三二／三三年度落成的单位，至少百分之五十采用「设计及建造」采购模式兴建。于过去两年，房委会已为七个「设计及建造」项目判标，引入承建商一并负责设计和建造。截至今年六月，房委会亦已为另外两个分别位于马鞍山樟木头及近丹桂村的「设计及建造」项目招标。有委员建议可考虑能否把建筑合约分拆，甚或直接从制造商订制物料，例如直接从内地订购标准化的组合屋，省减经过中间承办商的费用，从而减低成本。我们正研究MiC直接采购方案，拟于二○二六年第一季启动招标。
提升成本效益
房屋署现正研究建筑成本控制的优化措施。研究方向会着重全面检视及优化建筑成本控制的各个环节，并配合由房屋局局长率领的跨部门公营房屋项目统筹专队，透过加强相关政府部门之间的协作，检视、理顺及解决公营房屋项目在发展过程中遇到的跨部门问题，以加快公营房屋项目的推展，以及进一步提升公营房屋项目的成本效益。
总结
主席、各位委员，为了落实上述的工作，我和房屋署的同事会继续努力不懈，为市民大众的福祉和未来全力以赴。我希望各位委员来年继续支持房委会的工作，提供具建设性的意见，继续一同为香港建屋建家。多谢各位。
完
2025年7月14日（星期一）
香港时间19时09分
香港时间19时09分