立法会十二题：市区重建
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问题：
市区重建局于二○二二年发布《油麻地及旺角地区研究资料手册》，提出「地积比率转移」（即容许将重建潜力有限的细小地盘（「输出地盘」）的总楼面面积转移至位于策略性位置的大型重建地盘（「接收地盘」））的新规划工具，其后城市规划委员会推出以旺角及油麻地为试点的「地积比率转移先导计划」（先导计划），而旺角洗衣街／花墟道发展计划为首个项目。另一方面，政府于本年三月十九日回覆本会议员质询时表示，会探讨跨区地积比率转移的可行性（即将旧区重建项目中未用尽的地积比率，转移到新发展区使用），以增加市场参与重建的诱因。就此，政府可否告知本会：
（一）会否参考先导计划项目的经验，容许发展商将位于旺角及油麻地以外的旧区小型重建地盘所未用尽的地积比率，转移至同区或跨区的大型重建地盘使用；若会，详情为何；若否，原因为何；
（二）鉴于有意见指出，旧区土地的价值一般较新发展区为高，政府会否研究因应「输出地盘」和「接收地盘」的呎价水平调整地积比率的转移比例（例如呎价较低的新发展区地盘在接收呎价较高的旧区地盘的总楼面面积时，可获较高倍数的地积比率），以吸引发展商参与重建；若会，详情为何；若否，原因为何；及
（三）会否考虑规定「输出地盘」须拨出部分土地作绿化地带、休憩用地，以及政府、机构或社区用途；若会，详情为何；若否，原因为何？
答覆：
主席：
市区重建局（市建局）于二○二一年完成《油麻地及旺角地区研究》，提出多项建议和新规划工具，包括试行同区地积比率转移。为跟进此建议，城市规划委员会于二○二三年七月发出规划指引，在油旺两区推行地积比率转移先导计划，容许将「输出地盘」未用尽的地积比率转移至同一分区计划大纲图内的「接收地盘」，以增加重建诱因。正如问题所指，市建局的旺角洗衣街／花墟道发展计划是首个试行地积比率转移的重建项目，该项目将数个分布零散及缺乏重建潜力的细小地盘内未用尽的地积比率，集中在一个较大的地盘上作混合用途发展，增加规划裨益和项目商业效益。
为鼓励及加快市区重建，发展局正进行政策研究，利用新开发土地推动大型旧区重建项目，包括跨区地积比率转移，即有别于上述先导计划的同区地积比率转移，我们会考虑容许旧区「输出地盘」未用尽地积比率跨区转移至新发展区，亦同时减低旧区密度。我们会在今年内完成政策研究并提出初步建议。
就杨永杰议员提问的各部分，我现回覆如下：
（一）我们初步倾向将地积比率转移扩展至油旺两区以外的旧区，让更多重建项目受惠。我们正就扩阔地区范围进行分析，详情会在今年内公布的初步建议交代。
（二）正如议员提到，旧区土地价值与新发展区不同，前者地价一般较后者高，因此其中一个设计关键是要处理跨区地价的差异，成效将视乎转移至「接收地盘」的价值能否合理反映「输出地盘」未用尽的地积比率的价值。与此同时，操作须简单易行，为市场带来确定性，亦避免无必要行政工作量。我们会从这些方向敲定建议。
（三）我们的目标是推动市建局及市场上持有旧楼的土地业权人进行重建，应对老旧楼宇的潜在风险及改善旧区情况，在平衡这政策目标和项目财务可行性的前提下，我们会在上述政策研究一并考虑应否规定「输出地盘」需提供公共休憩空间及／或政府、社区及机构设施。
完
2025年6月11日（星期三）
香港时间14时30分
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