立法会七题：豁免政府租契条件
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问题：
在现行土地管理制度下，地政总署可批出豁免书，暂时放宽政府租契的限制，容许契约持有人在有关处所（获豁免处所）进行不符租契条件的活动，但契约持有人须缴付豁免限制费用，而有关费用是根据该处所获发豁免书函件前后租契限制的变化所造成的十足市场租值差别的年差额而评定。根据地政总署网页的资料，豁免限制费用会根据豁免书函件开列的条款及条件，以及／或部门当时的政策及常规，不时检讨。据悉，由于自2019冠状病毒病疫情以来，租务市场持续疲弱，获豁免处所（特别是零售用途的获豁免处所）的租金收入大幅下降，以致在很多个案中，缴交豁免限制费用后的净租金收入降至难以持续的水平，某些个案的租金收入更少于豁免限制费用。有地产及建造界人士向本人反映，地政总署未能及时处理覆核（包括重新评定）豁免限制费用的申请，而有些申请已等候超过一年。就此，政府可否告知本会：
（一）过去五年，地政总署有否在没有豁免限制费用覆核申请的情况下，主动就豁免限制费用进行任何定期检讨；若有，检讨的个案数目为何；若否，地政总署会否承诺进行有关检讨，以及有关检讨的频率和机制为何；
（二）过去五年，覆核（包括重新评定）豁免限制费用的申请的以下资料：
（i）接获及批准的申请数目，以及由接获申请日期至完成覆核日期的平均所需时间；及
（ii）尚待处理的申请数目，以及该等申请由申请日期至今的平均相隔时间；及
（三）鉴于有意见认为，三个月是处理豁免限制费用覆核申请的合理时间，就已处理超过三个月并获准调低豁免限制费用的申请，地政总署会否考虑把新豁免限制费用的生效日期追溯至紧接申请日期的三个月后？
答覆：
主席：
一般来说，政府批出的地契会对土地的用途及可否搭建构筑物说明要求和限制。若业权人希望将土地在某时期内用作与地契不符的用途或搭建临时构筑物，须先向地政总署申请豁免书以暂时放宽相关限制，并支付豁免书费用和行政费，署方会基于有关土地或物业于豁免前后的市值租金差额以评定豁免书费用，豁免书持有人须按季度缴交豁免费用。一般而言，准许在农地上搭建构筑物的豁免书，会按标准收费率征收。
就龙议员提出问题的各部分，我分别回覆如下：
（一）在现行做法下，豁免书费用一般会根据豁免书相关条款，每三年定期进行一次检讨。适用于部分豁免书的标准收费率，亦一般每三年进行一次检讨。政府曾在二○一九年十月至二○二三年十二月期间，因应新冠疫情和社会环境实施了一系列纾困措施，包括就商业和社区用途的豁免书费用提供最高达75%的减免，以及暂停每三年一次的费用检讨。随着社会恢复正常，有关纾困措施于二○二三年年底完结。地政总署已由二○二四年一月起恢复收取豁免书全额费用。
为有序地恢复豁免书费用的定期检讨，地政总署经检视情况及征询发展局后，已于今年四月起分批恢复费用检讨。具体而言，在约3 900宗豁免书个案中：
（i）地政总署正优先处理约2 630宗原来的定期费用检讨周期为今年四至六月的豁免书，务求在有关豁免书的检讨日起三个月内完成检讨，并陆续通知豁免书持有人检讨结果。目前，地政总署已全数完成其中约2 500宗按标准金额收费的个案，经调整的费用（平均下调幅度约为2%）将会反映在六月发出的缴费通知单中。其余约130宗须个别估价的豁免书个案，地政总署会在三个月内（即陆续于今年七至九月）完成检讨，并陆续通知豁免书持有人检讨结果；
（ii）至于原来的定期费用检讨周期在二○二五年七月或之后的约730宗个案，地政总署会致力按照过往做法，在到达检讨周期之前的三个月内完成估价，以便在检讨周期前及时通知豁免书持有人结果；
（iii）至于余下约540宗豁免书，其上一个定期费用检讨周期（以二○二三年底取消纾困措施后计）原为二○二四年一月至二○二五年三月之间，但考虑到地政总署于今年四月起才完成部署分批恢复检讨的安排，这批个案在二○二三年底后的第一个检讨周期已过而下一个周期大约在二○二七年至二○二八年之间。若地政总署届时才为这批豁免书检讨费用，有关费用在未来两三年的时间仍须沿用上一次检讨周期（即二○一八年至二○一九年之间）所订定的水平，未能反映多年来经济环境的转变。为了提供灵活性予相关的豁免书持有人，地政总署会为此类个案作出特别安排，让有关豁免书持有人选择是否在现阶段就豁免书费用主动向署方申请检讨，并提供市场证据支持，署方会致力在接获申请的三个月内完成检讨并通知豁免书持有人结果。倘若豁免书持有人不作出主动申请，地政总署将会于下一个检讨周期（即二○二七至二○二八年之间）才进行费用检讨。地政总署将会于今年六月发信通知有关豁免书持有人上述的安排。
（二）正如上文所述，过去四年多的时间内，地政总署暂停了费用检讨。自费用减免纾困措施于二○二三年底结束以来，地政总署收到11宗豁免书费用检讨申请，其中六宗个案原来的定期费用检讨周期在二○二四年一月至二○二五年六月期间，地政总署已于五月通知其中两位豁免书持有人检讨后的季度费用结果，其余四宗个案亦会按上述的安排尽快完成估价，预计二○二五年八月内完成并通知相关豁免书持有人结果。至于另外五宗申请，由于其费用检讨周期在二○二五年七月或之后，地政总署会按上文第（一）（ii）部分回覆所提及的时间表，根据原有的检讨周期进行费用检讨，目标也是在检讨周期前的三个月内完成。
（三）在一般做法下，地政总署会在检讨周期到达前完成检讨并通知豁免书持有人经检讨后的费用水平，无论费用是向上或向下调整，经调整的费用会在通知期（根据豁免书条款而定，一般为三个月）过后在检讨周期生效。基于是次恢复费用检讨的特殊背景，若经署方恢复检讨后的豁免书费用有所降低，生效日期将追溯至二○二三年十二月底撤销纾困措施后第一个适用的检讨周期，让业界早日受惠于下调的费用。举例来说，就检讨周期在二○二五年五月一日的个案而言，若署方在今年八月才完成检讨，下调的豁免书费用可追溯今年五月一日起生效，而上调的豁免书费用则会在通知期后（大约今年十一月）才生效。新的费用水平会于下一期的缴费通知单反映，而任何生效日期后多付的费用亦会在下一次缴费通知单中扣除。
完
2025年6月4日（星期三）
香港时间17时38分
香港时间17时38分