立法会十九题：资助出售房屋单位
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问题：
去年六月，房屋局公布以市价六五折出售「私人兴建资助出售房屋先导计划」 （「乐建居」）的单位，以及依循当时居者有其屋计划（居屋）及房屋政策所采用的资格准则（包括入息及资产限额）作为申请者的资格准则。另一方面，香港房屋协会（房协）于去年十一月推出资助出售房屋项目「朗然」，亦同样采用居屋的有关入息及资产限额作为申请者的资格准则，而其折扣率与「居屋2023」的折扣率相同。然而据报，有分析指出，朗然的单位定价高于同区「居屋2023」的单位定价，加上「朗然」的有关入息限额与单位售价存在较大的距离，以致只有部分单位可供申请者在通过九成按揭贷款的压力测试的前提下选择，影响他们成功购入单位的机会。就此，政府可否告知本会：
（一）是否知悉，当局有否就各类资助出售房屋项目（包括租者置其屋计划、绿表置居计划、居屋、「乐建居」、港人首次置业计划，以及房协的资助出售房屋项目）的（i）折扣率及（ii）申请者的入息及资产限额厘定计算准则，以确保申请者有足够负担能力购买有关单位；
（二）是否知悉，当局有否适时检讨第（一）项所述项目单位的售价是否与申请者的负担能力相符；如有，具体内容为何；如否，原因为何；及
（三）鉴于部分第（一）项所述项目的折扣率相若（例如居屋与「乐建居」），政府有否计划就该等项目进行检讨并研究将其合并；如有，具体内容为何；如否，原因为何？
答覆：
主席：
政府一直致力丰富房屋阶梯，以回应不同收入家庭的置业需求。各类资助出售房屋在定价和申请者的入息及资产限额厘定方面都设有针对性的计算准则，以确保申请者有足够负担能力购买有关单位，并沿房屋阶梯向上流。就梁文广议员的问题的各部分，现回覆如下：
（一）及（二）定价机制
为使目标家庭更可负担居者有其屋计划（居屋）单位，政府在二○一八年修订了资助出售单位的定价机制令居屋售价与私人房屋市场脱鈎，改以申请人的负担能力为基础。在修订后的定价机制下，至少有75%推售的单位可让入息水平达家庭每月入息中位数的非业主住户家庭，动用不超过其每月入息的40%作按揭供款。就香港房屋协会（房协）的资助出售房屋项目而言，房协会参考最新一期的居屋折扣率、市场情况，以及申请者的负担能力等因素，以制定建议售价。
至于其他资助出售房屋计划的定价则以居屋售价为基准。私人兴建资助出售房屋先导计划（「乐建居」），参考自二○一四年复售居屋以来不同期数居屋的平均折扣率，「乐建居」单位售价的固定折扣率为市价的35%（即以市价六五折出售）。「绿表置居计划」的折扣率较上一期居屋销售计划的折扣率高10%。至于港人首次置业（「首置」）项目，由于有关项目旨在协助既不符合申请购买居屋单位的资格而又未能负担私营房屋单位的人士置业，而有关单位会低于市价出售，故此折扣率会较前一期香港房屋委员会（房委会）居屋出售计划的折扣率低10%至20%，以维持房屋阶梯上不同层级的相对性。
「租者置其屋计划」（租置计划）让公共租住房屋租户以可负担的价格购买他们所租用的单位。租置单位的售价是以经调整重置成本为计算基础。截至二○二四年六月，租置计划未售单位的折扣率为评定市值折减79%至84%（即一六折至二一折）。
入息和资产限额
为确保将有限的公共房屋资源集中帮助有真正需要的人士，白表申请者须符合入息和资产限额，方可购买各类资助出售房屋。在厘定入息和资产限额方面，房委会已充分考虑了申请人的负担能力，并于每次推出「出售居屋单位」销售计划前作出检讨。入息限额是以住屋开支（包括购买参考单位所需的按揭供款及差饷、地租和管理费）和非住屋开支金额，另加5%备用金为计算基础。资产限额则是以购买参考单位所需的首期，以及相关交易费用（包括印花税及房地产经纪佣金）和装修费用的开支金额为计算基础。
另一方面，由于「首置」项目属居屋以上、私人楼宇以下的房屋阶级，加上其折扣率较居屋为低（即售价较高），申请人的收入须介乎居屋白表申请人的入息限额及该限额加三成，以及资产须不超过居屋白表申请人的资产限额加三成。
（三）在各类资助房屋中，「乐建居」与居屋／房协资助出售房屋于置业阶梯中属同一层级，故两者的折扣率相若，而乐建居的资格准则（包括入息和资产限额）和转让限制亦会大致依循当时居屋和房屋政策所采用的准则。然而，两者的主要分别在于居屋由房委会／房协发展及兴建，而乐建居则是由私人发展商负责兴建和出售单位，以加强整体建屋能力、节省项目发展时间，及释放私人土地的发展潜力。我们认为居屋和「乐建居」项目会相辅相成，使资助出售单位的设计和种类更多元化，为买家带来更多选择，故没有合并的必要。
正如上述，各层级的资助出售房屋的折扣率及申请资格有所不同，可以满足不同收入家庭的置业需求。我们认为现时的置业阶梯务实地回应不同人士的置业需要。我们会继续按物业市场的发展、不同市民的置业需求等各项因素，持续检视置业阶梯是否有优化的空间。
完
2024年6月12日（星期三）
香港时间11时25分
香港时间11时25分