立法会：房屋局局长就「检视《长远房屋策略》，缩短置业阶梯」议员议案总结发言（只有中文）
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主席：
我再次感谢提出原议案的林筱鲁议员，以及提出修正案的各位议员。我亦感谢今日有很多议员就房屋政策给我们很多宝贵的意见。
正如我在开场发言中所说，本届政府非常有决心解决房屋问题，并积极造地增加各类型房屋的供应，以满足市民的住屋需要和置业愿望，从而提升他们的幸福感、获得感。刚才多位议员在发言时，提出要求检视及调整在《长策》（《长远房屋策略》）中新公私营房屋供应比例，以及公营房屋内的公屋／「绿置居」（「绿表置居计划」）与其他资助出售单位的比例。我们理解有关建议旨在帮助经济能力较佳的市民置业，并循房屋阶梯按各自情况规划和向上。
我非常同意资助出售单位是房屋阶梯中不可或缺的元素，亦是《长策》中的一个核心成分。多年来，政府已建构符合香港实际情况的置业阶梯，并在《长策》的基础上聚焦供应，积极觅地建屋。在供应方面，房委会（香港房屋委员会）的资助出售单位建屋量由大概七年前（即二○一六／一七年度），当时只有（约）3 000个，大幅提升到三倍多，至二○二二／二三年度的（约）9 700个，让市民有更多购买资助出售单位的机会。展望未来十年，政府有足够土地，可以满足《长策》下92 000个资助出售单位的供应目标，届时资助出售单位供应会持续上升。在未来五年（即二○二四／二五至二○二八／二九年度），平均每年便大约有10 000个资助出售单位出现。下个五年会有更多，所以很多有心和有实力去购买这些资助单位的朋友可以及早规划一下。
对于有关缩短房屋阶梯的建议，社会上的意见都有不同。有部分人士认为政府应精简房屋阶梯一些，避免再复杂化亦都避免这些阶梯重叠；但另一方面，亦有声音表示政府应进一步构建房屋阶梯，帮助经济能力比较有限的人士（例如是青年人）可以更容易一级级循阶梯拾级而上。正如我在开场发言所指出，我们认为现时各房屋阶梯经过历年很务实的构建，定位很清晰，可以满足不同收入的家庭、不同人士的需要，现阶段我们觉得应维持现有阶梯的设计，但是我们会继续密切留意最新的社会经济及大环境的变化，灵活地优化、理顺这阶梯的执行细节和具体安排。今日的辩论提供了很多很有价值的意见给我们。
不少议员提及到青年置业的问题，我们也十分关心社会的流动和青年置业的机会，房屋局一直致力丰富房屋阶梯，以协助年轻人「走出去」，向上流。事实上，在各类资助出售单位的买家中，40岁或以下的青年人一直都占大多数。举例而言，成功购买一手居屋（「居者有其屋计划」）单位的申请者有近一半都是40岁或以下；超过80%的「白居二」（「白表居屋第二市场计划」）买家亦都是40岁或以下。「港人首次置业」项目最终买家亦有85%是青年人。为配合政府鼓励生育的政策，房委会亦将由「居屋2024」起于资助出售单位计划中实施「家有初生（优先选楼）计划」，增加合资格家庭买到资助出售单位的机会。我们相信上述政策可以令不少年轻家庭受惠。
刚才有议员提出设立青年置业基金之类等计划让他们购买楼花。就居屋楼花而言，现时预售期已经达三年半左右。我们相信申请者在选楼时会因应个人需要和家庭计划等因素，选择楼花期合适的单位。楼花期如再延长，我们出售单位时向申请者提供的资料（例如建筑设计、单位面积，或预计关键日期等）便会存在更多变数，这样可能会令申请者有不确定性。我们认为现时安排可以让他们更清晰规划他们的未来，而三年半的居屋预售期是合当的。
就置业基金而言，我们认为市民（包括青年人）应考虑及平衡自己的需要和负担能力才作出置业的决定。我们不能轻言协助一些能力未稳固的青年人强行置业。事实上，为鼓励银行及认可财务机构为购买资助出售单位人士提供按揭贷款及一些优惠的按揭条款，房委会已经为参与提供资助出售单位按揭的银行和认可财务机构提供按揭贷款担保。以「居屋2023」为例，单位的平均售价约为285万元，假设青年人付出一成（即285,000元）的首期，分20年供款，以现时按揭利率为4.125厘计算，每月的供款开支为（约）15,700元。如果分30年供款，每月的供款开支则为（约）12,400元。各位青年朋友或者有心置业的朋友可按自己的能力计算一下可负担的置业计划，并开始切实地前行。另外，近期金管局（香港金融管理局）亦公布有关放宽最高按揭成数及暂停压力测试的措施，此举亦有助有需要置业的家庭。
有议员建议政府优化资助出售单位的抽签及分配机制，更好地回应夹心阶层人士的置业诉求。房委会于每个销售计划开售前，会充分考虑当时情况、持份者的意见，制订不同类别人士的配额及选楼优次。我们今日听到大家有很多很好的意见，我们会积极考虑一下如何优化相关安排，特别是针对多次抽不到资助出售单位的人士以及帮助青年人的措施。
由于白表人士对资助出售单位的需求殷切，有议员建议进一步增加「白居二」的名额。事实上，房委会于二○二三年七月通过把「白居二2023」的配额维持在4 500个时，已全面考虑相关配额的需求、配额的使用率，以避免为第二市场的价格带来不必要的上升的压力。在未来推出「白居二」时，我们会考虑白表人士对资助出售单位的需求，以及整体市场情况等，去规划配额数量，再谘询房委会。
另外，房委会最近亦放宽资助出售单位的按揭安排，分别延长按揭保证期及按揭还款期至50年及30年。有关安排可以便利买家取得按揭成数较高的贷款，加快资助出售单位流转。
至于有关进一步将贷款保证期延长至60年的建议，我们便要小心，因为房委会都要考虑它可能带来的风险。现时的50年似乎都是合适。在延长保证期前，大概只有约14%居屋单位的剩余保证期达十年以上。延长之后，剩余保证期超过十年的单位已大大增加至约98%。
在私营房屋方面，有议员建议政府制订「人均居住面积」。在这议题上，发展局已于二○二二／二三年度起，在所有卖地项目、铁路物业项目、市建局（市区重建局）重建项目，以及私人发展商的换地、修订地契的申请，都加入了最低单位面积要求，订明每个单位的实用面积最少要达26平方米。政策推行之后，大家的反应正面。所以二○二二年《施政报告》亦已宣布，所有于二○二六／二七年度起落成的资助出售房屋单位实用面积会在26平方米「封底」。这些措施都能有助满足市民「住大啲」的诉求，以改善生活空间。
主席，现届政府非常关注市民的住屋期望，亦有决心去解决现在所面对的问题。我们将会继续努力推展重点策略，全力「提量、提速、提效、提质」增加房屋供应。这是解决所有问题最重要的一个基础。正如多位议员所言，我们目前要集中增加供应，帮助现时身处「劏房」、「棺材房」、「树屋」这些恶劣环境的朋友，尽量让他们可以尽快「上楼」。在下一阶段，我们看到有空间，我们会善用这空间，看看如何调整资助房屋比例。今天亦有很多议员鼓励我们增加资助房屋的比例，目前我会和我们的团队着手检视手中的项目，并配合将来房屋供应的时间，看看有哪些项目我们可以筹划一下，面对大家建议的新比例，供应应该如何去做。我们今日细心聆听了议员提出的意见，我们会考虑大家给我们值得思考的地方，订定及设计一个更好的置业阶梯，切实回应市民对未来能安居可乐业的向往。我谨此陈辞，多谢主席。
完
2024年3月27日（星期三）
香港时间18时15分
香港时间18时15分