立法会二十二题：楼市持续下跌的影响
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问题：
根据中原城市领先指数，本港楼价由二○二一年年底开始下跌，至今跌幅超过百分之十五。此外，香港金融管理局数据显示，本年九月底本港负资产住宅按揭贷款宗数超过11 000宗，涉及金额593亿元。另一方面，据报近月接二连三有私楼业主突然被银行或财务公司，以物业估值下滑为由，要求提早偿还部分按揭贷款，否则需支付高达10厘按息；亦有抵押商用物业向银行取得商业贷款的人士，被银行以同样理由追收贷款额与物业最新估值之间差价。有市民担心，楼市持续寻底会出现「call loan潮」。就此，政府可否告知本会：
（一）有否统计，现时全港住宅物业业主被不同金融机构要求提早偿还按揭贷款的情况；如有，涉及的宗数及金额为何；如否，会否立即统计；
（二）是否察悉，银行向以商用物业抵押换取贷款人士或公司，追收贷款额与物业最新估值之间差价的趋势；如是，有否统计涉及宗数及金额为何；
（三）有否制订应对措施，一旦「call loan潮」来临，协助住宅及商用物业业主渡过难关；及
（四）有否评估，本地银行或金融机构下调本港住宅及商用物业的估值，会否令当局日后拍卖新地皮（不论住宅或商业用途）时，须相应下调土地底价，令卖地收入进一步恶化？
答覆：
主席：
就问题的四个部分，经谘询发展局及香港金融管理局（金管局）后，现答覆如下：
（一）住宅物业按揭贷款主要由银行提供。虽然银行业的负资产按揭贷款宗数于二○二三年第三季因楼价回落而有所上升，但银行住宅物业按揭贷款的资产质素依然保持良好。其中，整体住宅按揭贷款拖欠比率由二○二一年十二月底的百分之零点零四仅轻微上升至二○二三年九月底的百分之零点零七；负资产住宅按揭贷款拖欠比率更低，于二○二三年九月底为百分之零点零二，上述数字均远低于以往高位，反映绝大部分按揭借款人都能继续还款。
据金管局了解，即使抵押物业价格下跌，从银行取得住宅按揭贷款的借款人如能继续如期还款，银行一般不会要求他们提早还款。因应银行住宅按揭贷款拖欠比率近年一直处于低位，并没有出现银行大规模向住宅按揭借款人追收欠款的情况。
（二）商用物业按揭贷款的情况与住宅物业按揭贷款的情况相同，从银行取得商用物业按揭贷款的企业，如能继续如期还款，银行一般不会要求企业提早还款。至于以商用物业作抵押而取得信用额度的企业，银行定期检视其信贷额度时，会综合考虑其信用状况和还款能力，不会单因为抵押品估值转变而调整额度。如调整额度，银行亦会提早通知客户并作好沟通，让客户有充分时间准备。
（三）金管局自二○○九年推出多轮逆周期宏观审慎监管措施，银行一直审慎管理按揭贷款业务涉及的风险，二○二三年上半年新造住宅按揭贷款的平均按揭成数为百分之五十九，按揭借款人的平均供款与入息比率亦处于百分之四十的低水平，均通过物业按揭贷款利率压力测试。即使近期利率上升，楼价出现调整，借款人的还款能力整体而言依然维持良好，银行按揭客户没有出现大规模断供情况。金管局会继续密切留意市场发展，采取合适措施维持银行体系稳定。
如有个别个人或企业客户确实面对还款困难，金管局要求银行依循《香港个人财务困难处理守则》及《香港企业财务困难处理守则》所定的指引，在风险可控的情况下，以包容的态度处理客户的还款问题，与客户商讨有利于双方的解决方案。
（四）正如财政司司长表示，政府卖地一向是「随行就市」。政府土地会以不低于底价出售，而地政总署的专业测量师在截标当日厘订底价时，除考虑土地本身的发展条件外，亦会参考市场情况，包括近期土地和物业成交及建筑成本、经济环境、市场对前景的看法等。
完
2023年11月15日（星期三）
香港时间12时15分
香港时间12时15分